Un appartamento con degli abusi non sanabili si può compravendere?

[Jrogin]

Carissimi Ennio Alessandro e Massimiliano, mi farebbe molto piacere il vostro autorevole parere su questo punto:
un immobile ante 1967 che presenta delle difformità NON sanabili dalla licenza edilizia che non possano essere riportate allo stato originario e che non possa essere demolito l'intero immobile, può secondo voi essere considerato COMMERCIABILE e quindi il rogito essere valido?
Mi avete già chiarito alcune problematiche, tipo impossibilità di fare dia successive o richiedere nuove concessioni senza dichiarare il falso, ed è chiaro che il prezzo sarebbe più basso se l'immobile fosse urbanisticamente conforme ai titoli abilitativi.
Ma ripeto, l'atto sarebbe NULLO?

 

[Massimiliano Lusetti]

@Jorgin: La risposta finché non sani l'ipotetico abuso è secondo me NO poiché non hai comunque la possibilità di godere a pieno del titolo di proprietà e perché il notaio deve comunque verificare la liceità dell'immobile...
Tempo addietro ho avuto un problema simile... pensa una villa seicentesca che si è via via trasformata e adesso è in parte di proprietà comunale e in parte condominio... Nel corso del tempo da quando è stato accatastato l'immobile all'impianto del catasto, la parte a condominio è stata via via frazionata senza modifiche al catasto... Risultato finale nell'elenco subalterni del civico in questione ci sono molti meno appartamenti di quelli realmente esistenti... Notai che non hanno verificato le consistenza catastali nelle varie vendite succedutesi e per di più qualche proprietario ha eseguito anche dei condoni e così ad alcune parti frazionate è stato attribuito il subalterno intero originario e quindi altri appartamenti che non sono stati condonati si sono trovati inesistenti senza planimetrie catastali.
Insomma un vero caos come sta capitando a te perchè in mezzo al palazzo 600ntesco ci sono appartamenti inesistenti....
Alla fine siamo riusciti a venirne a capo con il comune con qualche escamotage e molta buona volontà da parte del comune poichè era evidente che la maggior parte dei proprietari non avevano fatto nessun abuso e avevano comprato nella situazione di fatto senza apportare modifiche agli appartamenti. Casi del genere possono essere risolti solo facendo appello al senso di coscienza civica dei tecnici comunali e presentando la situazione reale in comune, cercando di trovare una soluzione ad hoc... e facendo chiudere un occhio su certe situazioni... La capacità del tecnico di proporsi all'ufficio tecnico comunale è il fattore determinante per venire a capo di certe situazioni altrimenti inestricabili. Ogni caso va quindi affrontato in modo specifico. NB non sto parlando di mazzette sia chiaro ma solo di trovare i punti deboli nei regolamenti che ti permettano in qualche modo di regolarizzare la situazione soprattutto se chi ha comprato ha dalla sua la dimostrabile buonafede nell'acquisto e sia manifesto il dolo di altri professionisti (notai) e condomini come nel caso che ti ho descritto.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Costruzioni ante 1967. In una circolare del 1997 il consiglio del notariato cosi' commentava ( dal tenore della circolare potrai regolarti come procedere): "la legge mostra un sostanziale disinteresse, ai fini della validità dell’atto, per le forme di abusivismo riguardanti queste costruzioni, probabilmente a causa della loro vetustà e della difficoltà di un controllo serio e costante.
Ciò comporta tutta una serie di conseguenze che appare opportuno specificare:
la dichiarazione ante 67 contenuta in atto fa superare al notaio l’obbligo di accertare:
- l’entità dell’eventuale abuso edilizio;
- se sia stata presentata domanda di condono;
- se siano stati versati oblazione e contributo concessorio;
- se sul fabbricato esistano vincoli;
- se il parere sui vincoli sia stato richiesto". fine citazione.
Ergo: se ci sono all'orizzonte modifiche per le quali il Comune pretenda l'esibizione storica degli atti nasce il problema che potrebbe trovare soluzione nella collaborazione degli Enti come meglio sopra specificato dall'ing.; Diversamente si và avanti con il vecchio sistema empirico : ossia che "il venditore-in atto- garantisce che non sono state eseguite opere abusive etc. etc, )