Trasferimento di proprietà da padre a figlio

[merlo]

Buongiorno,
sto cercando il modo meno oneroso per trasferire due immobili ai figli.
La situazione è questa:
- Ho un lotto di terreno di mia proprietà che attualmente ha un casa vecchia,tra poco restauro e faccio ampliamento e ricavo una tri-famigliare, dove una unità rimane a me e le altre due le trasferico ai due figli.
Si consideri che anche i figli mettono i soldi per fare i lavori su quelle che saranno le loro case.
Si consideri pure che queste sarebbero le seconde case dei figli.
Domanda:
1) E' meno oneroso frazionare il lotto di terreno in tre parti e tresferire ai figli le loro parti prima di iniziare i lavori, o farlo dopo avere tutto accatastato?
2) E' meno oneroso fare una "socieà semplice" tra padre e i due figli che duri il tempo di costruzione e poi come utili dividersi gli immobili ?
3) E' meno oneroso fare una donazione , se si in quale momento cioè, prima di iniziare i lavori o dopo?
4) oppure, costruisco assieme ai figli e tutto rimane a nome del genitore e alla fine fare un contratto di comodato gratuito di assegnazione ai figli e lasciare che la cosa vada a vanti fino alla successione.

Se c'è qualche altra soluzione ben venga, purchè sia la meno onerosa, perchè quando ci si mette con questi lavori, si arriva alla fine con le tasche pulite.

Scusatemi, forse ho esagerato con le domande ma è un problema da cui devo uscire a breve.

grazie. Merlo

 

[Adriano Giacomelli]

Il quesito è interessante e complesso, come tutti i quesiti tesi a far risparmiare tasse, aggirandosi in un terreno minato di tasse e successioni. Per ordine direi:
A) Se devi vendere ai figli l'imposizione fiscale e oneri notarili, sono minori tanto meno vale il bene, quindi prima di costruire, sarebbe il momento giusto. Per fare tale percorso, dovresti trovare un modo di frazionare l'immobile, esistente, in tre parti, prevedendo esattamente il frazionamento in funzione della divisione finale dopo le opere di ristrutturazione.
E? il percorso migliore, se pensi che i figli metteranno i loro risparmi nelle opere, e in tal maniera lo faranno su beni già di loro proprietà, potendo usufruire delle Leggi 36% e 55% che sono detrazioni sui redditi futuri.
B) Escluderei donazioni che portano, con se, scorie che rendono invendibili, e non finanziabili, da parte di Istituti bancari, di durata ventennale
C) Anche la futura successione, potrebbe essere un percorso, in quanto le tassazioni sulle successioni hanno un plafon di franchigia di 1 mil di €
D) La Società semplice è uno strumento teoricamente valido, ma in pratica devi andare dal Notaio più volte, per costituirla e poi comunque alla fine per volturare la proprietà a te e i tuoi figli. Anche il Commercialista costa.
Questo è solo il mio parere a caldo, sentiamo se ltri vogliono dire la loro,
Auguri e bravo Papà!

 

[massaro tommaso]

La risposta di GURU è perfetta, specialmente riguardo alla considerazione di evitare la donazione che porta sempre dei grossi problemi in futuro.
Potresti frazionare prima dei lavori e quindi con una rendita sicuramente bassa rispetto a quella di variazione catastale alla fine dei lavori.
Potresti anche riservarTI (sulle porzioni che cederesti con atto di compravendita) il diritto di abitazione Tuo e della moglie ognuno ruispettivamente su una porzione (non usufrutto che è un diritto reale). In tal caso il valore tassabile si reidurrebbe ancora di più (in base all'età dei beneficiari il diritto logicamente).
Inoltre, per i successivi lavori, le detrazioni potrebbero essere anche fatte dai figli (spettano sia al possessore che al detentore e comunque ai parenti fino al II grado).
Infine tieni presente che per la compravendita comunque deve esserci traccia del passaggio di danaro.
geom. Tommaso Massaro

 

[merlo]

Adriano Giacomelli e Tommaso Massaro

Per ora vi ringrazio per i consigli che mi sono pervenuti.

In questi giorni dovro' prendere la decisione, e forse vi chiedero' altre cose.

un grazie anche per la vostra gentilezza oltre che per la professionalità.

Merlo

 

[merlo]

Eccomi quà per chiedere un chiarimento a Tommaso Massaro:

_ mi puoi spiegare meglio cosa sarebbe il " diritto di abitazione", che vincoli ha nei confronti del figlio proprietario dell'immobile ?
- sai dirmi indicativamente quale tassazione si ridurrebbe e di quanto, esempio fatto 100 la rendita catastale ?

grazie. Merlo

 

[massaro tommaso]

Caro Merlo, la differenza tra l'usufrutto ed il diritto di abitazione è la seguente: l'usufrutto è un diritto reale a tutti gli effetti, può essere ceduto, pignorato e quant'altro. Praticamente se per esempio tu hai 50 anni e ti trattieni l'usufrutto, anche se la nuda proprietà è del figlio, puoi affittarti il quartiere e godere (fino al decesso) del canone di locazione, etc., ma nel contempo come dicevo dianzi è anche pigonorabile e risponde (per il valore dell'usufrutto) di ogni onere vertso terzi.
Il diritto di abitazione, viene calcolato con la stessa tabella dell'usufrutto ma è personale. Praticamente puoi abitare solamente te nel quartiere (unitamente al coniuge s'intende) ma non puoi cederlo ad altri tale diritto, proprio perchè personale. Oltre tutto non è aggredibile da parte di chiccessia.
Infine, al decesso dell'usufruttuario non occorre denuncia di successione (a meno che non ci siano altri beni) ma soltanto una riunione d'usufrutto catastale (serve a cancellare praticamente il nominativo dalla visura catastale), che costa di diritti € 69,42 e nient'altro (oltre il tecnico).
Geom. Tommaso Massaro

 

[merlo]

:daccordo: Sai dirmi anche se riduce l'imponibile catastale dell'immobile ? cioè le tasse da pagare dal notaio ?

Grazie, anche per la disponibilità.
Merlo

 

[massaro tommaso]

Certo che riduce la base imponibile e quindi anche le tasse (imposta di registro, ecc.). Ripeto tutto in base all'età del beneficiario.
Geom. Massaro - collegio Pistoia