Trascrizione di proposta acquisto con vizi di forma

[MARIA TERESA68]

Salve. Per problemi con il mio coniuge, con cui sono in comunione di beni, ho dovuto ritirare l'accettazione di una proposta d'acquisto per la mia casa. La proposta non indicava me e io marito con i dati personali ma solo con i nomi ed e' compilata su modulo standard di un'agenzia a livello nazionale. Non e' mai stata controfirmata per accettazione, ma sono accettata via email da me, e non esiste comunicazione con mio marito, che non e' mai stato interpellato, nemmeno al momento della firma dell'incarico di acquisto (pur essendo anche in quel caso indicato, ma solo con il nome). Il proponente mi minaccia di effettuare trascrizione della proposta. Potreste dirmi quali sono i tempi entro i quali la trascrizione puo' essere perfezionata e soprattutto se una proposta mancante dei dati identificativi dei venditori e delle firme puo' essere accettata dal conservatore? Grazie!

 

[acquirente]

allora la proposta di acquisto che e' gia' un preliminare alla accettazione firmata nero su bianco dal venditore per poter essere trascritto necessita di autentificazione della firma di entrambi sia acquirenti che venditori dal notaio.
e comunque la clausola che si voleva la trascrizione doveva essere inserita nella proposta di acquisto.
fondamentale.
altrimenti puo' minacciare quanto vuole il tuo acquirente.
no firme autentificate no trascrizione dal notaio.
se l'immobile e' di proprieta' di entrambi i coniugi la proposta di acquisto necessita' di accettazione di tutti e due.
scusa chi e' il conservatore???
E comunque una proposta deve riportare i dati catastali della casa e i dati identificativi del venditore.
ci mancherebbe il contrario.
comunque se non hai accettato la proposta di incarico, firmandola, sei a posto................
cosa hai combinato con l'email???
spero tu non abbia accettato con un' email che ha ora, minuti e data certa.
ciao

 

[MARIA TERESA68]

purtroppo HO risposto con mail con ora, minuti e data certa, quindi direi che la mia accettazione risulta evidente seppur senza firma. Vero e', pero', che se il conservatore ha bisogno di firme e completezza dei dettagli per poter trascrivere la proposta accettata, queste di certo non ce l'ha! A partire da mio marito, che, essendo in comunione legale di beni con me, non ha mai accetato, neppure via mail, la proposta. Inoltre, la proposta indica il mio nome ed il suo, ma neanche UN dato personale, tipo codice fiscale. Comunque, da quello che ho capito, prima di poter trascrivere qualunque cosa, dovra' notificare a me la volonta' di trascrivere almeno 15 giorni lavorativi prima di procedere presso la conservatoria (ammesso che decida con le poche carte in mano). E' corretto? Grazie!

 

[acquirente]

non puo' trascrivere niente se tu non ti presenti dal notaio per l'autentificazione delle firme tue e di tuo marito.
la trascrizione significa anche questo.
ma ti sei pentita di aver messo in vendita???
ciao

Aggiunto dopo 9 minuti :

Esecuzione in forma specifica e contratto preliminare concluso da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni
Si faccia l'ipotesi in cui Tizio, coniugato in regime di comunione legale con Caia, si impegni a trasferire la proprietà di un bene appartenente alla comunione. Con tutta evidenza egli sarà tenuto, nell'ipotesi di inadempimento, (cioe' se la moglie si rifiutasse di procedere con la vendita) a risarcire i danni al promissario acquirente. Che cosa riferire della possibilità da parte di quest'ultimo di agire con il rimedio specifico di cui all'art. 2932 cod.civ. ?

Occorre a questo proposito rammentare le prescrizioni di cui agli artt. 180 cod.civ. e 184 cod.civ. . Ai sensi della prima norma ciascuno dei coniugi può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e per la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento occorre il consenso di entrambi i coniugi. La seconda disposizione prescrive invece che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro (quando non convalidati) sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2683 cod.civ. .

Ciò premesso, è appena il caso di riferire che la vendita di immobili è indubbiamente atto eccedente l'ordinaria amministrazione: non può che derivarne l'invalidità dell'impegno preliminare assunto da uno soltanto dei contitolari del bene promesso in vendita. Da questa situazione scaturisce l'impossibilità per il promissario acquirente di potersi giovare del rimedio dell'esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. (Cass.Civ. Sez. II, 10675/95 ). Il punto è quello dell'inefficacia dell'obbligazione assunta da uno solo dei comproprietari in carenza di rappresentanza dell'altro titolare nota1. Recentemente si è fatta strada, sia pure nel solo ambito della giurisprudenza di merito, una soluzione alternativa del tutto antitetica. L'impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace e del tutto impegnativo, salva l'annullabilità del medesimo ai sensi dell'art.184 cod.civ. (Tribunale di Mantova, 04 marzo 2006 ). Sotto un profilo complementare si sono espresse le S.U. della Cassazione: la controversia relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto un bene comune, tuttavia stipulato da uno soltanto dei coniugi, non può non vedere la partecipazione anche dell'altro coniuge, rimasto estraneo alla vicenda negoziale (Cass. Civ. Sez. Unite, 17952/07).

Rimane, come detto, impregiudicato il diritto del promissario acquirente in ordine al risarcimento del danno.

 

[MARIA TERESA68]

no! semplicemente mio marito non e' d'accordo sul prezzo sul quale mi sono accordata, non ne avevamo parlato prima a fondo e lui vive all'estero! e non e' italiano e non capisce le nostre trattative e quanto complicate sono! comunque grazie infinite!