Tipologia di contratto per affitto di parte terrazza.

[majocca]

Buon giorno a tutti,
Gradirei sapere come impostare un contratto per l'affitto di una terrazza in cemento, che ha accesso su una strada. (e' un'aggetto in cemento attorno ad un edificio).
L'area di affitto di tale terrazza non ha per sua natura destinazione d'uso posto auto, in quanto il passaggio risulta troppo angusto per il raggio di sterzata di un autoveicolo.
Io la utilizzerei per deposito di un piccolo carrello appendice a 2 ruote (dimensioni 1,50x 3 metri), che puo essere movimentato ruotandolo sul proprio asse al fine di passare la zona a gomito della terrazza.

Non avendo ben chiaro come procedere, chiedo a voi come impostare la cosa :
mi è stato suggerita una semplice scrittura privata.

Rimango in attesa vostre risposte.

 

[mapeit]

Un normale contratto di locazione di posto auto, con canone e durata liberi. Qui c'è un facsimile Contratto di locazione posto auto/box

 

[majocca]

@mapeit : grazie : ho ricalcato il documento che mi hai inviato.

1)Ti pongo queste domande (prima volta che redigo un documento simile), e perchè temo di aver commesso un'errore : il titolo del documento che ho redatto è "scrittura privata" poichè

1. non si tratta di un posto auto, poichè è una terrazza e un'auto è impossibilitata ad accedervi per dimensioni esigue del luogo e difficoltà di manovra.
2. i proprietari potrebbero impegnare la parte rimanente della terrazza (nella figura, dove c'e la freccia "accesso") in diversi modi : per tal motivo nel contratto ho inserito questa clausula :
   Sara’ cura del conduttore avvisare i proprietari dell’immobile della necessità di poter movimentare il carrello in uscita sulla corte, qualora essi abbiano intenzione di occupare la rimanente parte anteriore della terrazza (identificata come A). Sarà a cura dei proprietari dare seguito a tale richiesta.
   Il preavviso minimo da parte del conduttore sarà di 3 giorni

E' un problema il fatto che l'intestazione riporta "Scrittura Privata" ?

 

[uva]

il titolo del documento che ho redatto è "scrittura privata"

Dovresti "intitolarlo" Contratto di locazione, perché si tratta appunto della locazione di quella terrazza.
Se la durata è pari o superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Forse i proprietari e il conduttore intendono fare una scrittura privata e non vogliono registrarla?

Se non si tratta di un posto auto, lo scopo della locazione può essere diverso. Ad esempio "parcheggio di carrello".
Si può inserire la clausola che hai scritto per regolamentare la movimentazione del carrello e l'eventuale occupazione di parte della terrazza da parte dei proprietari. Ovviamente a condizione che le parti (locatori e conduttore) siano d'accordo.

 

[mapeit]

Quoto quanto scritto da @uva

 

[majocca]

Se la durata è pari o superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Forse i proprietari e il conduttore intendono fare una scrittura privata e non vogliono registrarla?

Il documento è una bozza : si è ancora in fase di definizione del contratto, in quanto i proprietari sono due , e uno dei due proprietari è molto indeciso,con possibili variazioni a tema.

I proprietari sono due, che non vanno d'accordo (il primo (A) concederebbe gratis il posto, mentre il secondo (B) è in lite con il primo perchè vorrebbe acquisire la sua parte di proprietà).
Io mi sono sempre interfacciato trasparentemente con entrambi.
Vista e la natura delicata della situazione, e la non volontà di impegnarsi troppo da parte dei proprietari, ho proposto ad entrambi queste strade :
- una bonaria lettera "scrittura privata" non registrata
- un vero e proprio contratto. (che a questo punto mi sembra sia la strada piu corretta).
Il proprietario B ha chiesto di variare la durata del contratto da 36 a 12 mesi : la quota annuale è 240 euro.
Io ho chiesto di modificare almeno 6 mesi il tempo del preavviso di disdetta

nella bozza ho inserito questo :

2. DURATA DELLA LOCAZIONE. DISDETTA E RINNOVAZIONE DELCONTRATTO

La locazione ha la durata di anni 3 con decorrenza dal 01.01.2021 e termine al 31.12.2023 La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, qualora non sopravvenga disdetta da comunicarsi almeno 2 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata AR. In caso di cambiamento di proprietà dell’immobile precedentemente identificato, la presente scrittura privata resta di pertinenza del propritario rimanente


3. CANONE DI LOCAZIONE
l'importo è di 240 euro, da versarsi semestralmente in anticipo .......
In caso di cambiamento di proprietà dell’immobile precedentemente identificato, l’importo complessivo verrà versato per intero al/ai propritario/i rimanenti.
La locazione si intenderà
tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, qualora non sopravvenga disdetta da comunicarsi almeno 6 mesi
prima della scadenza con lettera raccomandata AR.

4. ONERI ACCESSORI Data l’ esiguità e la natura dell’ area oggetto della presente scrittura non vengono applicati al conduttore ulteriori oneri accessori quali: Smaltimento rifiuti, manutenzione ordinaria, assicurazioni, utenze, ec

5. DICHIARAZIONE DI STATO DELL’IMMOBILE Il conduttore dichiara che l’ area oggetto del presente contratto, è stata visitata e trovata in buono stato, e idonea all’uso convenuto.

Anch'io sono novello in queste cose : Le spese di registrazione dovrebbero essere 67 Euro (1 anno) + 2% per anni successivi (incluso rinnovo) + 16 euro di bollo. (che nella migliore delle ipotesi sosterrei io per non agitare troppo le acque.
In caso di tacito rinnovo, le spese rimarrebbero il 2%?

Scusate la confusione e la prolissità della cosa.

 

[uva]

un vero e proprio contratto. (che a questo punto mi sembra sia la strada piu corretta).

Infatti è la strada corretta: stipulare un contratto di locazione (per parcheggio carrello, se la terrazza non è idonea quale posto auto) e, considerata la durata, registrarlo all'Agenzia delle Entrate.

Le parti possono stabilire liberamente il canone e le clausole; mi pare che quelle da te proposte vadano bene. Si potrebbe anche prevedere l'adeguamento Istat del canone per le annualità successive.
Ovviamente la possibilità di disdetta vale anche per i locatori. Se non andranno più d'accordo e uno dei due venderà la sua quota di proprietà all'altro potranno disdire il contratto attuale e poi l'unico proprietario che rimane ne stipulerà uno nuovo.

L'imposta di registro annuale è del 2% del canone (eventualmente tenendo conto dell'aumento Istat se applicato), solo per la prima annualità l'importo minimo da versare è 67 euro.

 

[uva]

(il primo (A) concederebbe gratis il posto,

Se prevale questa decisione stipulate e registrate un contratto di comodato, specificandone la durata e/o le modalità di rilascio nel caso in futuro i proprietari vogliano recedere e tornare in possesso della terrazza.

Il proprietario B ha chiesto di variare la durata del contratto da 36 a 12 mesi

Mi pare ragionevole. In genere per i contratti box/posto auto io prevedo una durata annuale, con rinnovo tacito in mancanza di disdetta da inviare con 3 mesi di preavviso.

 

[majocca]

@uva : grazie per i dettagli :
personalmente ritenevo abbastanza strana la richiesta di un contratto di solo 12 mesi. se tu mi dici che invece è la normalità , mi adeguo.
Per tal motivo, visto che per me ricevere disdetta con un preavviso di soli 2 mesi significherebbe rimettermi in ricerca di un nuovo posto, con tutte le conseguenze del caso : ho chiesto pertanto che la disdetta avvenga con 6 mesi di preavviso :
secondo te è una formula accettabile?

 

[uva]

per me ricevere disdetta con un preavviso di soli 2 mesi significherebbe rimettermi in ricerca di un nuovo posto,

Anche i 6 mesi di preavviso vanno bene, perché le clausole possono essere decise liberamente dalle parti.
Però i proprietari potrebbero non accettare la tua richiesta.
Perché se poi non vanno d'accordo, si pentono, rivogliono la terrazza libera per loro uso personale, ecc. è logico non gradiscano dover aspettare così tanto.

Secondo me un contratto di 12 mesi con preavviso di 3 in caso di disdetta dovrebbe accontentare tutti. Considerato che si tratta della locazione di un parcheggio e non di un immobile abitativo!

Chiedo (se lo vuoi dire): che tipo di carrello devi parcheggiare lì?
Io immagino la terrazza di una casa vicino al mare e un carrello per trasportare una piccola imbarcazione, tipo quella che usavamo noi da ragazzini a scuola vela d'estate in Liguria.
Scusami per la curiosità!