Terreno edificabile, frazionamento/lottizzazione. Chiedo consigli.

[Cicionsky]

Ciao a tutti, avrei intenzione di acquistare, da privato (ma ovviamente seguito da un tecnico specializzato Architetto etc..), un terreno edificabile di circa 4000mq che tutto sommato è in vendita ad un buon prezzo.

La mia idea sarebbe quella di "dividere" questo terreno in 4 frazionamenti/lotti e fare in questo modo:

Nel lotto n. 1 costruire la mia bella casetta e gli altri 3 lotti venderli magari con tanto di progetto approvato per la realizzazione di altrettante 3 villette del tutto simili alla mia.

Fermo restando che ci siano tecnicamente tutte le condizioni per farlo (volumi, distanze, indici etc etc..), potrei farlo secondo voi?

A livello di procedure e tempistiche, sono cose sostenibili anche a livello economico?
La cosa che mi "preoccupa" di più sono gli oneri relativi al terreno (primari, secondari etc..) che non so ancora se già versati o meno, inoltre anche la "lottizzazione" (non conosco tempi, modalità, costi etc.. che magari sono stellari e allora qui cambia tutto, ovviamente).

Secondo voi, è una follia o comunque un opera esageratamente costosa (mi riferisco alle opere relative al terreno) oppure è una cosa fattibile (considerando poi il guadagno nel vendere gli altri 3 lotti)?

Quale potrebbe essere un'ipotesi di procedura?

Il terreno a cui sono interessato non credo sia già lottizzato, probabilmente già urbanizzato (ma non ho ancora chiesto e non ho ancora approfondito) ma è su strada principale assolutamente servita da tutte le tecnologie (luce, acqua, gas, fogna etc.. visto che si trova appunto in area residenziale e perfettamente ed assolutamente servita su strada principale di abitato).

Qualcuno si sente di darmi consigli, dritte o pareri?

Grazie mille a tutti.

 

[Gianco]

La prima cosa da fare è verificare la sua posizione nel piano urbanistico, perché se ricadesse in zona di completamento dovrebbe essere immediatamente edificabile, presentando un progetto e pagando gli oneri richiesti. Sono propenso a pensare che ricada in zona di espansione per la quale è prevista la presentazione di un piano di lottizzazione con il quale una quota notevole che potrebbe aggirarsi sul 35-50% andrebbe ceduta al comune per destinarla a viabilità, parcheggio, verde e zona servizi. L'iter per ottenere l'approvazione è lungo e sovente molto complesso. Al termine, una volta ottenuta l'approvazione, dovrai procedere al tracciato e alla presentazione del tipo di frazionamento da allegare alla convenzione con il comune e la contemporanea cessione delle aree di competenza pubblica oltre ai progetti per le urbanizzazioni da realizzare e deposito di una fideiussione a garanzia dell'esecuzione degli interventi da cedere al comune. Solo dopo la stipula della convenzione puoi pensare di presentare i progetti dei lotti edificabili. Potrai realizzare i fabbricati che potranno ricevere l'agibilità solo dopo il collaudo delle urbanizzazioni. Prima non potranno essere allacciati agli impianti.
Credo che abbia capito che la lottizzazione non sia una passeggiata, al contrario è un impegno gravoso.

 

[Cicionsky]

La ringrazio gentilissimo. Mi domando, la lottizzazione è quindi ovvia e necessaria? Cioè, io sono un privato, compro l'intero terreno da privato, lo faccio frazionare in 4 lotti distinti, uno lo tengo per la mia casetta (casetta, non villa o palazzina) e gli altri tre li vendo o li predispongo alla vendita per altrettante tre casette (casette, non ville o palazzine). Parlo di casette in quanto ho intenzione di creare abitazioni piccole monopiano, diciamo al massimo gli 80/90mq l'una senza interrati, senza mansarde etc..

Anche per un'operazione così "semplice" serve fare tutto questo?

E se invece di 4 lotti ne facessi solo due o solo 3, sarebbe la stessa identica cosa?

Poi, non mi servono parcheggi, il lotto è di 4500mq, se lo dividessi per assurdo in 4 lotti (o 3 o 2 che siano), sarebbero più di 1000mq cad. e ognuno con la sua casetta da 80/90mq, credo che un box auto ci stia senza problemi in ogni singolo lotto da più di 1000mq.

Potrei vendere il singolo lotot con il progetto approvato, per esempio.

Che ne pensa? Grazie.

 

[Gianco]

E' essenziale sapere in quale zona urbanistica ricadi, perché in ognuna ci sono delle regole differenti.
La zona B è urbanizzata con strade e urbanizzazioni primarie. Generalmente ha un indice di 3 mc/mq, puoi realizzare 3 piani fuori terra e devi rispettare 5 m dai confini o costruire in adiacenza.
La zona C di espansione è da lottizzare, quindi bisogna prevedere e realizzare le urbanizzazioni, prima di poter costruire. L'indice territoriale oscilla fra 1 e 1,5 mc/mq. Potrebbe anche essere inferiore.
La zona E agricola non è lottizzabile. Sovente è previsto un lotto minimo di circa 10.000 mq per poter realizzare una casa rurale.

 

[chiacchia]

ecco perché si vedono tanti terreni abbandonati

 

[Cicionsky]

Di nuovo grazie per le risposte, chiedo per capire.

Ovvio che ogni zona ha le sue caratteristiche e che tutto sia regolato da regole differenti per zone, comuni etc.. e ok (qui tutto da approfondire ovviamente).

Dunque, se la zona in cui ricade suddetto terreno mi consente (faccio un esempio stupido), mi permette di costruire fino a 10mt di alteza e 3 piani fuori terra, chi lo dice che io voglia costruire tre piani o magari due o addirittura uno solo (come vorrei fare io)? Potrebbero vietarmelo imponendomi di costrutire per forza tre piani fuori terra? Non credo.

Quanto al frazionamento invece, se io acquisto il terreno (non so se urbanizzato oppure no devo ancora chiedere) che è quasi in centro cittadino su strada principale e servita da ogni cosa, altre case, negozi, palazzine, casette, stazione etc.. insomma è una zona assolutamente servitissima da tutto, non vedo particolari problemi sul fatto che, acquistandolo in "blocco", io possa suddividerlo (per poi venderlo o non venderlo oppure frazionarlo e venderlo in un secondo tempo anche a distanza di anni).

Dunque, a prescindere da piani regolatori, zone, urbanistica etc.. (tutto da verificare), cosa mi vieta di poter fare una simile operazione?

Io acquisto 4500mq di terreno e lo fraziono in 4 parti (su carta e/o anche a livello fisico). In un frazionamento del terreno (che sarebbe tutto ancora di mia proprietà), ci costruisco la mia casetta monopiano di 80mq (no interrati, no scale, no mansarde, no box interni/interrati etc..) e bon, gli altri tre "frazionamenti" decido di lasciarli vuoti e, magari, in un secondo tempo venderli (o venderli anche subito sempre che sia realizzabile/fattibile.

Ripeto, il terreno è in zona servitissima già con tutto (fogne, elettricità, gas etc..) in quasi centro cittadino (provincia di Milano).

Posso farlo? A livello di frazionamento del terreno, la sparo, non credo che tra tecnico, carte, documenti spenderei più di 3000/4000/5000 Euro voglio dire.

Poi, altro discorso sulla "lottizzazione" (che però, mi sembra di capire ma magari ho capito male), serve inevitabilmente per VENDERE i miei lotti frazionati.

E se io acquisto questo terreno già consapevole e cosciente del fatto che possa o non possa fare una precisa operazione/progetto quindi con tutto stabilito a priori, fattibile anche questo no? Così eviterei spiacevoli sorprese qualora, dopo, una volta acquistato il terreno, non potessi realizzare quanto sperato.

Opinioni?

 

[griz]

Oltre a quello che Gianco scrive si può dire che come proprietario puoi fare quello che vuoi rispettando le norme urbanistiche, che un lotto così grande in Lombardia sia libero da vincoli urbanistici è quasi impossibile. Non ti resta che informarti bene e tieni conto di quanto sopra

 

[Cicionsky]

Oltre a quello che Gianco scrive si può dire che come proprietario puoi fare quello che vuoi rispettando le norme urbanistiche, che un lotto così grande in Lombardia sia libero da vincoli urbanistici è quasi impossibile. Non ti resta che informarti bene e tieni conto di quanto sopra

Sono assolutamente d'accordo, devo informarmi. Il lotto è a buon mercato in effetti per i mq venduti, già recintato oltretutto, probabilmente non costa molto perchè magari ci sono soprese o vincoli o altro proprio come dice lei.. in effetti. Devo approfondire. Grazie. PS. Leggo che è il suo compleanno! Tanti auguri!!!

 

[griz]

Tanti auguri!!!

grazie

 

[marco.1987]

Devo approfondire. Grazie.

Se guarda nel sito internet del suo comune probabilmente c'è la piantina o le piantine del "piano regolatore" comunale (PRG). Prende il riferimento del "colore/tipo" della zona del lotto e sempre dal sito del Comune può scaricare il regolamento edilizio comunale.
Non so se tutti i Comuni di Italia son tenuti ad averlo online, ma se il suo ce l'ha, in poco tempo riesce a capire "il tipo" di lotto che sta andando ad acquistare.
Potrebbe, sempre tramite il piano regolatore, vedere se su quel terreno è prevista negli anni/decenni a venire delle strade, rotatorie ecc ecc. Già solo quello farebbe svalutare il lotto..