Terrazza Condominale o di Proprietà????

[arciera]

1/3 è a carico del proprietario della terrazza, i due terzi da quelli che vengono coperti. Se fosse condominiale 1/3 e 2/3 sarebbero a carico del condominio i 3/3. ovvero stai dicendo quello che dice Condobip

 

[condobip]

No. Sia 1/3 che 2/3 è a carico del condominio. Non capisci che non puoi usucapire.

Si che si può usucapire una parte condominiale, è sufficiente avere i requisiti;

Il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità di interversio possessionis ma attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività; a tal fine si richiede, tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, 2º comma, c.c.) si concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa incompatibili con il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.
Cass., 23-10-1990, n. 10294

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formale, la volontà di possedere in via esclusiva.
Cass., 09-04-1990, n. 2944

Anche una parte comune dell'edificio condominiale, ove sia suscettibile di possesso esclusivo, può essere oggetto di usucapione in favore di taluno dei condomini, e quindi sottratta al regime della comunione, purché l'utilizzazione da parte di un compartecipante sia tale da determinare un mutamento del titolo del possesso, in presenza di atti integranti un comportamento durevole; tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
Cass., 25-05-1984, n. 3236

1/3 è a carico del proprietario della terrazza, i due terzi da quelli che vengono coperti. Se fosse condominiale 1/3 e 2/3 sarebbero a carico del condominio i 3/3. ovvero stai dicendo quello che dice Condobip

Infatti

 

[matele]

Buongiorno a tutti, stavo rileggendo i post in vista della riunione di stasera. Una domanda (sicuramente sciocca per voi). Ha più valore il RdC Contrattuale o un Atto di compravendita per ciò che riguarda il mio problema? Se c'è un RdC Contrattuale in cui ci sia scritto che la terrazza è mia ed io sul mio atto (l'ho riletto anche ieri sera) non nulla di scritto che riguardi la terrazza, vale sempre l'art. 1117?

 

[jac0]

Buongiorno a tutti, stavo rileggendo i post in vista della riunione di stasera. Una domanda (sicuramente sciocca per voi). Ha più valore il RdC Contrattuale o un Atto di compravendita per ciò che riguarda il mio problema? Se c'è un RdC Contrattuale in cui ci sia scritto che la terrazza è mia ed io sul mio atto (l'ho riletto anche ieri sera) non nulla di scritto che riguardi la terrazza, vale sempre l'art. 1117?

L'RDC è come il catasto: se nessuno lo aggiorna contiene dati errati. Pertanto è l'atto di compravendita che fa testo. Alla fine dì come diceva Totò: "Mi facci causa!"

 

[condobip]

Buongiorno a tutti, stavo rileggendo i post in vista della riunione di stasera. Una domanda (sicuramente sciocca per voi). Ha più valore il RdC Contrattuale o un Atto di compravendita per ciò che riguarda il mio problema? Se c'è un RdC Contrattuale in cui ci sia scritto che la terrazza è mia ed io sul mio atto (l'ho riletto anche ieri sera) non nulla di scritto che riguardi la terrazza, vale sempre l'art. 1117?

E' molto stano questo fatto, perchè il notaio che prepara l'atto di vendita (rogito), controlla sempre che non ci sia un RdC Contrattuale che vincoli in qualche maniera il compratore e vincolava prima il venditore.
Ma sai anche i Notai sono essere umani e possono errare, ma non succede quasi mai, per cui sarà bene controllare la data dell'approvazione del RdC Contrattuale (ci sarà di sicuro un verbale oppure delle prove scritte ai Registri Immobiliari), e che sia antecedente alla data della compravendita (rogito)
Se invece è posteriore, dovevi essere anche tu d'accordo su questo fatto e anche tutti gli altri condomini all'unanimità (1000/1000)

 

[matele]

Se esiste un RdC (dovrebbe esistere visto che siamo 15 famiglie; ma come dicevo ieri, ignorantemente non me ne sono mai preoccupata di sapere cio'9, è sicuramente antecendete al mio acquisto, in quanto tutte le riunioni di condominio che ci sono state in 10 anni (4 riunionoi in tutto) ho sempre partecipato e non è mai stao posto come odg l'approvazione del RdC.

 

[condobip]

Un momento, un conto è il RdC e l'altro e il RdC Contrattuale, per cui il 1° va approvato a maggioranza del 2° comma art. 1136 cc la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 500 millesimi e non può contenere vincoli di questo tipo (p.es. la manutenzione della terrazza a tue spese se non è di tua proprietà. Oppure uso esclusivo nel qual caso vale il principio del 1/3 e 2/3) ma come dici l'uso esclusivo non c'è perchè anche gli altri condomini stanno usando il terrazzo e neppure l'uso esclusivo è scritto sul Rogito, per cui scartiamo questa ipotesi. Mentre il secondo (rdC Contrattuale) deve essere approvato all'unanimità (1000/1000) e per essere valido per i futuri acquirenti (tu in questo caso), deve essere registrato e trascritto attraverso un atto Notarile, per cui sembra impossibile che il notaio che ha preparato il tuo atto di compravendita si sia dimenticato di controllare se esiste un RdC Contrattuale.

 

[matele]

A questo punto la mancanza non è stata solo del mio notaio, ma anche di quello di chi mi ha venduto l'appartamento!!! In ogni caso, su entrambi gli atti non risulta nulla rigurado la terrazza.

 

[condobip]

A questo punto la mancanza non è stata solo del mio notaio, ma anche di quello di chi mi ha venduto l'appartamento!!! In ogni caso, su entrambi gli atti non risulta nulla riguardo la terrazza.

Bisogna anche verificare se il Regolamento di Condominio Contrattuale esiste ed è stato registrato e trascritto, per cui sarebbe necessaria una visura ai Pubblici Registri o Conservatoria (ora Agenzia del Territorio), poichè i condomini e l'amministratore, possono dire a parole quello che vogliono, ma deve corrispondere ad un atto.

...
B) Passiamo ora ad esaminare i regolamenti detti “contrattuali”. Si tratta di regolamenti che di norma vengono redatti dal costruttore o unico proprietario in funzione del frazionamento dell’immobile, sono accettati dagli acquirenti e debitamente trascritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio).

Può anche accadere che i condomini si diano un regolamento contrattuale, qualora si raggiunga un consenso totalitario. Si tratta di ipotesi rara nella pratica, ma non impossibile. Data la natura di vero e proprio contratto, non occorre una delibera assembleare. Ciò che conta è che si raccolga il consenso di tutti, nessuno escluso, i condomini. Per tale motivo, in tali casi si usa depositare il regolamento presso un notaio, in modo che i singoli condomini possano recarvisi, anche a distanza di tempo, e formalizzare il proprio consenso.

Una volta raggiunta la totalità dei consensi, il notaio provvede alla trascrizione.
...
http://www.agiai.it/regolamenti-condominiali/159-i-limiti-del-regolamento-contrattuale.html

 

[matele]

Ipotesi: il mio Notaio sbaglia in conseguenza dell'errore compiuto dal precedente Notaio; esiste un RdC contrattuale; sul mio atto non c'è nulla riguardo la terrazza, che si fa?