Innanzitutto, le condizioni del tuo mutuo in questo specifico momento storico sono buone.
Infatti, in un regime di tassi ridotti, le banche applicano spread elevati, mentre in una situazione di tassi elevati, gli spread sono più contenuti (sotto l'1%).
Questo ti suggerisce anche che, quando i tassi saranno nuovamente molto elevati (tra 1-2 anni probabilmente), potrai eventualmente rinegoziare le condizioni del tuo mutuo (o surrogarlo), ottenendo uno spread più basso.
Per quanto riguarda invece il calcolo che hai fatto, può andare bene come stima di massima “a occhio” ma è riduttiva e imprecisa.
Infatti, principalmente non tiene conto del c.d. “valore finanziario del tempo”, ossia del fatto che il capitale finanziato (e poi rimborsato alle scadenze prefissate) afferente le ultime rate ha un impatto, in termini di peso degli interessi generati, molto maggiore rispetto a quello delle rate più vicine nel tempo.
Questo principio invece suggerisce che, accorciando la durata del mutuo, ovviamente, il peso degli interessi scende ma con una riduzione più marcata se la durata del mutuo è molto elevata (rispetto a un mutuo di durata più breve).
Ne deriva che sono in generale preferibili mutui di durata relativamente contenuta – posto che si riesca a sostenere il peso della rata – diciamo idealmente inferiori ai venti anni.
Infatti, con un mutuo trentennale o quarantennale, pagheresti, alla fine, nel complesso del piano di ammortamento, più interessi che capitale: è come pagare la tua casa il doppio o più rispetto al prezzo di acquisto!
