Tabella millesimale in condominio semi abusivo

[Mario Ligorio]

Salve a tutti avrei un quesito da porre, nel 2012 ho acquistato un piccolo trilivello (cantina + soggiorno + camera regolare) che fa parte di una costruzione risalente al 2005, appartamento che ho successivamente affittato con regolare contratto. Tutti questi appartamenti hanno cantine e soffitte che nel corso del tempo sono “diventate” sale hobby, cucine e camere da letto (nel mio caso ho la cucina nel seminterrato!).

Il problema è che, su input di un inquilino che ha dei millesimi maggiori rispetto gli altri, dobbiamo far rifare la tabella millesimale perché la vecchia tabella, sempre secondo questa persona, è errata! Io ho contattato il tipo che fece la vecchia tabella millesimale e lui mi disse che la calcolò in base a quelli che erano gli atti di compravendita depositati al comune i cui prezzi erano stati stabiliti, tutti nello stesso periodo, direttamente dal costruttore che li decise in base a tutta una serie di caratteristiche (posizione, orientamento, metratura, n° piani ecc.)

Sempre questa persona ha poi aggiunto che far redigere una nuova tabella millesimale da un professionista comporterebbe che questi dovrebbe chiudere un occhio su tutte i cambi di destinazione d’uso (cantine trasformata in cucine o sale hobby / soffitte trasformate in camere da letto) ed eventuali modifiche interne.

La mie domande sono:

1) si può far redigere una tabella millesimale in una situazione di parziale abusivismo, oppure sarebbe opportune sanare e solo successivamente far redigere una nuova tabella?

2) E’ vero che un professionista rischia se redige una tabella millesimale ignorando i cambi di destinazione d’uso avvenuti nel frattempo all’interno delle singole abitazioni?

Grazie in anticipo a chi sarà cosi gentile da darmi una qualche risposta.

 

[Dimaraz]

Premesso che se di un edificio fai redigere una tabella millesimale a 10 tecnici potresti avere 10 risultati diversi (non esistono criteri "imperativi" di calcolo)...non basta la richiesta di un singolo proprietario, sulla presunzione di un errore, per obbligare ad un rifacimento di quella esistente.
La Legge prevede l'obbligo ad una revisione solo se vi sia stata modifica di almeno una proprietà per più del 20%.
Qui è dove cadrebbe "l'asino"...visto che spieghi come più o meno tutti abbiano modificato la situazione originaria.

Nello specifico delle domande:

1)SI ...e ...Indifferente.
Una tabella millesimale deve considerare i valori esistenti senza curarsi della conformità delle opere.
La tabella non certifica e non denuncia gli illeciti.
Indifferente se calcolare e poi regolarizzare o viceversa ma ovviamente preferibile la seconda ipotesi visto che certe sanatorie potrebbero non essere accettate. Il calcolo diventerebbe nuovamente errato.

2)No.
Chi " confeziona" le nuove tabelle non potrà essere ritenuto colpevole o complice per gli abusi dei proprietari.

Le eventuali nuove tabelle dovranno essere approvate con voto.
Sufficente la generica maggioranza ma solo l'unanimità garantirebbe da impugnazioni.

 

[griz]

le tabelle dovranno essere redatte seguendo le destinazioni autorizzate e censite in catasto, tutto quello che i proprietari fanno abusivamente o meno è irrilevante, comunque non basta l'opinione di un solo proprietario per decidere di rifare la tabella

 

[Luigi Criscuolo]

le tabelle dovranno essere redatte seguendo le destinazioni autorizzate e censite in catasto,

non sono molto d'accordo anche se nella pratica poi chi redige le nuove tabelle mm si trincea dietro alle risultanze del catasto.
Quando hanno rifatto le tabelle mm nel condominio in cui abito ho fatto rilevare che per via della conformazione del piano campagna ci siano appartamenti i cui locali che si affacciano sulla pubblica via e sul distacco condominiale risultano con il piano terra, mentre ci sono appartamenti i cui locali affacciano sulle vie private si trovano a partire dal piano rialzato. Cerco di spiegarmi meglio: io entro dall'ingresso salgo due rampe di scale ed arrivo al primo piano dove ci sono gli ingressi degli appartamenti. Il mio appartamento si sviluppa con due locali che hanno le finestre al primo piano, avendo al loro di sotto locali completamente fuori terra, mentre mi ritrovo tre locali al piano rialzato in quanto i locali sottostanti sono semi interrati (hanno le finestre a livello del marciapiede). Ho fatto notare questa situazione al tecnico che aveva redatto le tabelle in quanto tutti i miei locali sono stati calcolati come sefossero al primo piano ovviamente lui ha risposto che così risulta al catasto. Intanti tutte le finestre che si trovano al piano rialzato sono protette da delle grate fisse infilate nei muri.

 

[moralista]

Se il tecnico che redige le nuove tabelle deve indicare il valore dell'immobile, se ci sono state modifiche i valori cambiano e cambiano anche le tabelle

 

[griz]

Capiamoci: chi redigerà la nuova tabella dovrà prendere conoscenza dell'immobile in tutti i particolari, caratteristiche , disposizioni, esposizioni, ecc. secondo me non dovrà tenere conto delle modifiche di uso praticate abusivamente dai singoli proprietari in quanto non a norma quindi non valutabili ai fini di parametrazione dei millesimi, se io dormo in cantina perchè mi piace il fresco, e il buio, non credo che la cantina possa essere identificata come camera ai fini dei millesimi condominiali

 

[Dimaraz]

secondo me non dovrà tenere conto delle modifiche di uso praticate abusivamente dai singoli proprietari in quanto non a norma quindi non valutabili ai fini di parametrazione dei millesimi

Quindi a che pro chiedere/pretendere una revisione?

 

[griz]

Quindi a che pro chiedere/pretendere una revisione?

spero bene che la ragione non siano le modifiche abusive

 

[Dimaraz]

L'iniziativa non parte da chi ha posto la domanda...forse non consoce nemmeno lui i motivi. Bisognerebbe chiederlo al condòmino che ha più millesimi di tutti.

Ciò premesso uno potrebbe anche dire:
-a me non tange che tu abbia modificato l'uso dei tuoi locali trasformando senza permessi...ma non intendo pagare come prima visto che hai aumentato (senza permessi) il "valore".
Preferisci una denuncia per gli abusi o sistemare il riparto?

 

[griz]

ma non intendo pagare come prima visto che hai aumentato (senza permessi) il "valore".

ecco, appunto, definiamo il termine: se il valore è stimabile in funzione del probabile prezzo di mercato dell'immobile, gli abusi non sono vendibili, anzi, ostacolerebbero la vendita a meno che non vengano ignorati, se si prende come parametro il valore di un canone di affitto, gli abusi non possono essere considerati in quanto non agibili, quindi di quale incremento di valore parliamo? (scusate il piccolo trattato di estimo )