Svincolo da preliminare di terreno agricolo

[antoniorubino]

Una sorella muore e lascia in eredità a tre sorelle 4 particelle di terreno di circa 8000 metri ca avendo ognuna 1/3.
Una di queste il 27 giugno 2000 compromessò la sua parte pro-indiviso ad una persona che le diede caparra penitenziale Lire 300000, mentre la restante somma (Lire 4000000) a saldo all'atto che doveva avvenire entro il giugno 2001 e che non si è fatto per disinteresse del compratore sino ad ora. Se la parte acquirente recedeva avrebbe perso la caparra, se recedeva la parte venditrice doveva la stessa restituire il doppio.
Le altre sorelle non hanno con costui mai stipulato alcun preliminare di vendita.
Costui ne ha preso per subito possesso e, per non fare passare la preferenza ai limitrofi, vi ha fatto inserire nel suddetto preliminare che lo stesso era inquilino da 10 anni (scusa non vera).
Ora, gennaio 2010 mi ritrovo: di aver fatto denuncia di successione per una sorella di essa (che non ha firmato il preliminare di vendita) e adesso non sò come dipanare la matassa. Per fare qualcosa chiedo di sapere:
a) Se i 2/3 delle sorelle non hanno firmato, a che titolo il promittente acquirente può accampare pretese?
b) Se con quella che ha firmato non ha rispettato il termine di scadenza (atto di vendita entro giugno 2001) significa
che il promittente acquirente ha già receduto dal relativo contratto?
c) Oppure pensa di acquisire per usucapione sia per la parte firmante che per quelle non firmanti?

 

[ralf]

Caro AntonioRubino,il caso che presenti è molto complesso,sicuramente gli esperti del forum proporranno delle soluzioni,ma pare di capire che le variabili siano tante e difficilmente tutte potranno essere sviluppate con linearità in tempi brevi.Proprio per la necessità di mettere dei punti fermi in questa ingarbugliata matassa ti consiglerei un appuntamento con un legale per potere rapidamente prendere delle decisioni.Il tempo in questo caso non gioca a tuo favore,anzi a favore di nessuno.E' ovviamente una mia personalissima opinione e preciso che non sono un legale.In tutti i casi aspettiamo anche pareri più tecnici.

 

[domenico10]

prima cosa, se l'acquirente non vuole concludere con il rogito definitivo, lo potete costringere alla firma con diritto. i 2/3 della proprieta rimangono totalmente estranei a qualunque pretesa dell'acquirente, anche se sul preliminare scrive un possesso come inquilino ( ma non avete detto che era un terreno?). se il rogito non si perfeziona per colpa dell'acquirente, esso perde definitivamente la caparra confirmatoria, cosidetta penitenziale. l'usucapione è solo una pia illusione, in quanto, oltre alle dichiarazioni mendaci sul prelimnare, dovra fare i conti anche con voi, che negherete il suo possesso, in quanto è pura invenzione, il prelimnare è del 2000, siamo al 2018. inviategli una raccomandata con legale in cui lo sollecitate alla stipula e al saldo. dopo di che lo costringerete per legge al rogito.

 

[domenico10]

oltretutto un preliminare di compravendita è l'esatto opposto dell'usucapione. l'usucapione si acquisice a titolo gratuito, la compravendita è a titolo oneroso. se avesse i requisiti del possesso ventennale, non stipulerebbe un preliminare che lo obbliga a pagare, non vi pare?

 

[Nemesis]

esso perde definitivamente la caparra confirmatoria, cosidetta penitenziale

La caparra è confirmatoria è una cosa. La caparra penitenziale è altra cosa.

 

[Gianco]

Innanzitutto se ha dichiarato che precedentemente era "inquilino" non può vantare usucapione perché in quella veste non rispetta tutti i requisiti richiesti dalla legge. Successivamente, lui ha firmato un compromesso con una erede per cui le altre avevano il diritto di prelazione, tuttora valido visto che non è stato stipulato l'atto pubblico. Allo stato lui è insolvente dell'affitto del terreno nei confronti delle tre sorelle salvo che non si voglia considerare la cifra versata ad una delle proprietarie come affitto per la sua quota. Comunque non ci sono gli estremi dell'usucapione e voi, credo due sole sorelle salvo altri eredi della terza, potrete rientrarne in possesso. Evidentemente dovrete rivolgervi ad un legale e sperare che una grossa parte della giustizia nostrana si svegli dal torpore che l'attanaglia da sempre.