Svendere un immobile uso commerciale

[eleonora buda]

Buonasera,
vorrei un consiglio in merito alla svendita di un locale uso commerciale.
Parlo di svendita in quanto dopo 3 anni di messa sul mercato del locale sia come locazione che come vendita, ho ricevuto solo una proposta di acquisto ad un valore molto lontano dal valore catastale, ma i costi di gestione+condominio+IMU+imposte sono insostenibili, per cui ho deciso di accettare la proposta.

La domanda verte sulla possibilità tangibile che fra qualche anno l'Agenzia delle Entrate venga a bussare con sanzioni e quant'altro, pretendendo la differenza fra valore catastale e valore di vendita, a Bologna è una prassi consolidata.
A seguire contenzioso per arrivare ad un patteggiamento..............e così l'Agenzia delle Entrate fa cassa!!!!

Chiedo: posso in qualche modo tutelarmi a priori del rogito?

Grazie per le risposte

 

[Gianco]

Certamente, allegando una perizia di stima, giurata, nella quale il prezzo risulta condizionato dalla crisi del mercato.

 

[key]

L'acquirente dovrebbe pagare le imposte sul valore catastale.
Se il valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale è X l'acquirente comunque paga le imposte su x pure se acquista a meno.
Le imposte le paga chi compra ovviamente,non chi vende, e sono il 9%.
Ma è difficile vendere al di sotto del valore catastale.....
A meno che il catasto non s'è aggiornato per Bologna.
La perizia è di parte ed è opinabile.
Il notaio al rogito mette una nota che seppur la vendita avviene al prezzo pattuito Y,la imposta minima sulla vendita risulta X in base al valore catastale.L'acquirente si fa carico di pagare l'imposta comunque sul valore X.
E l'Agenzia delle Entrate è azzittita.

 

[moralista]

Uva a centrato il problema, tutto dipende dall'acquirente se acetta di pagare le imposte pari alla rendita, quì il notaio dovrebbe usare la sua professionalità

 

[alberto bianchi]

Uva a centrato il problema

Mi sa che la vendemmia è già terminata: io non vedo interventi di @uva ,


Sono d'accordo anche io con @griz

 

[moralista]

KEY non UVA che si riferiva ad un altro topic, vedo che siete molto attenti per i refusi altrui (BRAVI)
X Alberto e Kriz buona bevuta di lambrusco grasparossa

 

[eleonora buda]

QUOTE="key, post: 270263, member: 42958"]Ma è difficile vendere al di sotto del valore catastale.....[/QUOTE]
Ringrazio per le risposte e mi associo alla .
In realtà è' difficile per non dire impossibile vendere ad un prezzo superiore al valore catastale , il mercato attuale così come i parametri OMI sono falsati ( evolutamente bloccati ancora al 2° semestre 2015) soprattutto in un momento di mercato dove i prezzi sono scesi e che continuano a manifestare una flessione al ribasso .
Comunque anche i dati più recenti riferiti alle valutazioni attuali non sono veritieri perchè raccolti da rogiti stipulati il semestre precedente derivati da trattative iniziate magari l'altro semestre precedente ancora ..
Però purtroppo sono questi i parametri che L'Agenzia delle Entrate prende come riferimento.
Quì c'è da capire quanto si discosta il prezzo di svendita rispetto al valore più probabile di mercato.
Ovvio che una compravendita che si discosti molto da determinati parametri ( nel mio caso valutazione OMI € 28.500 e vendita ad € 15.000), insospettisce l'amministrazione finanziaria, tutto volge sul concetto di occultazione di una parte del corrispettivo incassato dal venditore ....
Una perizia giurata che fotografi la situazione al momento del rogito ritengo opportuno farla anche se può essere opinabile o addirittura potrebbe essere vista come una cosa strana e produrre l'effetto contrario, se a questo si aggiunge che il proponente acquirente ha intenzione di pagare l'imposta di registro sul reale valore di vendita...........l'accertamento è automatico.
Mi auguro che il Notaio argomenti all'acquirente la necessità di versare le imposte sul valore catastale.....solo questo potrebbe zittire l'Agenzia delle Entrate.
Scusate la lungaggine.

 

[bertoldo]

L'acquirente dovrebbe pagare le imposte sul valore catastale.

Ma per gli immobili commerciali l'imposta non viene comunque sempre calcolata sul prezzo dichiarato in atto?

 

[key]

Bravissimo.
Il 9%.
Dato che l'Agenzia delle Entrate deve rispettare questa norma che non si vende sotto il valore catastale,il notaio scriva bell'atto il valore reale di vendita,sotto il valore catastale.
Con nota che l'acquirente comunque paga la imposta del 9% sul valore catastale.
Non e'ortodosso.
Poi può essere che l'Agenzia delle Entrate non se ne accorga.
Quindi e'tutto inutile.

 

[eleonora buda]

Poi può essere che l'Agenzia delle Entrate non se ne accorga.
Quindi e' tutto inutile.

Scusa Key ma non mi è chiaro quello che hai scritto, inoltre mi sorge un dubbio: ma l'accertamento sul valore di vendita, indicato in rogito, inferiore al valore catastale non dovrebbe essere eventualmente notificato dalla Guardia di Finanza?
Grazie