Superficie commerciale o superficie catastale

[marinoernesto]

Quando c'è una compravendita immobiliare, qual'è la superficie da usare come base x il calcolo del prezzo:
quella commerciale o quella catastale?
Premetto che in rete ho trovato diversi siti che trattano la differenza tra le due tipologie: alcuni sono un puro taglia/incolla preciso, alcuni pressa poco, altri ancora illustrano l'argomento in modo personalizzato.
Tutti i siti sono concordi nel dire che "PER LEGGE" i due valori DEVONO corrispondere, ma quando viene spiegato come calcolarli, nel caso della superficie commerciale si trova la descrizione di come fare, che tutto sommato è abbastanza semplice; quando invece si tratta di superficie catastale (e non tutti lo fanno) i siti consigliano di rivolgersi ai professionisti giustificando che i calcoli sono molto complessi.
La perplessità è spontanea: se i due valori devono essere uguali, perchè usare due formule diverse? e che con tutta probabilità danno valori diversi?
Per quei pochi casi che ho toccato con mano, le superfici catastali delle UI verificate, sono inferiori alle superfici commerciali, calcolate con le specifiche lette sui siti.
Quindi, ripeto la domanda, quale valore usare per la transazione di un immobile?
Ringrazio

 

[Yopy]

Si vende a corpo e non a misura e i 2 valori non corrispondono mai. Metti quello catastale

 

[Franci63]

quale valore usare per la transazione di un immobile?

Premetto che si vende a corpo e non a misura: ad esempio, in 75 mq, ci può stare un bilocale con spazi ampi, o un trilocale con locali più piccoli, ma di norma, a parità di altre caratteristiche, il secondo vale di più…
Come vale di più, di massima, un 150 mq all’ultimo piano, di un 200 al piano terra nello stesso stabile.
Le valutazioni immobiliari comprendono tanti parametri, e sarebbe preferibile che venissero fatte da professionisti del settore.
In ogni caso, per le vendite si utilizza la superficie commerciale.
Anche perché non per tutti gli immobili è indicata in visura la metratura catastale: è un’introduzione abbastanza recente, e, per immobili che non hanno avuto modifiche catastali, non è ancora un dato rilevato.

 

[vittorievic]

Tutti i siti sono concordi nel dire che "PER LEGGE" i due valori DEVONO corrispondere,

quale legge se i parametri di calcolo sono differenti?

ALLEGATO C) AL DPR 138/1998
NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R, P, T).
Criteri generali
1. Nella determinazione della superficie catastale delle unita'
immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli
perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore
massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per
cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero
loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel
computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali
scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unita' immobiliari
sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti
di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Criteri per i gruppi "R" e "P"
1. Per le unita' immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi
R e P, la superficie catastale e' data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a
servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli,
ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei
vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella
misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla
precedente lettera a);
del 25 per cento qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza
esclusiva nella singola unita' immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per
la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i
vani di cui alla precedente lettera a);
del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per
la quota eccedente qualora non comunicanti.
Per le unita' immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P,
la superficie di queste pertinenze e' computata nella misura del 10
per cento;
d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che
costituisce pertinenza esclusiva della singola unita' immobiliare,
computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie
definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti
detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono
pertinenze di unita' immobiliari di categoria R/2, la relativa
superficie e' da computare, con il criterio sopra indicato, solo per
la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui
alla lettera a). Per le unita' immobiliari appartenenti alle
categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unita'
immobiliari di categoria R/4 e' computata nella misura del 50 per
cento.
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio
indiretto di quelli principali, definite con le modalita' dei
precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino
ad un massimo pari alla meta' della superficie dei vani di cui alla
lettera a) del comma 1.
Criteri per il gruppo "T"
1. Per le unita' immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo
T, la superficie catastale e' data dalla somma:
a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella
specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di
quelli principali;
b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei
locali principali computata nella misura:
del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla
precedente lettera a);
del 25 per cento se non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella
misura del 10 per cento;
d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che
costituisce pertinenza esclusiva della singola unita' immobiliare
computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unita'
immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento.
2. Per le unita' immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la
superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli
principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, e'
computata nella misura del 50 per cento.

Nelle compravendite immobiliari si parla genericamente di “superficie commerciale vendibile” (SCV): questa corrisponde grosso modo alla superficie lorda + le pertinenze a superficie piena. Se l'appartamento ha un terrazzo da 100 mq il venditore conta 100 mq x costo a mq del terrazzo non la ragguaglia al 30% fino a 25 mq ed al 10% i restanti mq eccedenti i 25 mq (come fa il Catasto). La SCV si usa per le valutazioni patrimoniali.

Per stabilire il valore di un unità immobiliare adibita ad abitazione si usa: “Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito”.

 

[marinoernesto]

Ringrazio delle spiegazioni