Supercondominio o sottocondominio?

[Luigi Criscuolo]

sentenze sulle fondazioni non ne ho sotto mano ma ce ne sono tante sulla installazione di ascensori/montascale a proposito della maggioranza da raggiungere per la loro installazione. Il principio cardine su cui si basano le sentenze è che in tutte quelle situazioni in cui un determinato numero di condomini possono usufruire di un bene condominiale separatamente da altri condòmini si realizza il condominio parziale.
In un edificio con due o più scale tutte prive di ascensore se i condomini di una scala raggiungono la maggioranza prevista per l'installazione di un elevatore/ascensore/montascale (maggioranza degli intervenuti che abbiano almeno 500/1000 di proprietà) i condomini delle altre scale non possono fare opposizione a tale decisione neanche invocando (interpretando personalissimamente) il decoro architettonico dell'edificio (installazione esterna di elevatori idraulici)
Per la verità gli ascensori/elevatori/montascale possono essere installati anche per iniziativa di un solo condominio art. 1102 del c.c. che si accollerà tutte le spese della installazione fermo restando il principio che il progetto possa consentire, in un secondo tempo,a chi vuole (pagando la propria parte di spesa) di usufruire della installazione.
Poi per gli ascensori/elevatori/montascale trattandosi di innovazioni per la parte minoritaria dei condomini contrari c'è la possibilità di non aderire alla spesa della loro costruzione; contribuiranno solo nel caso in cui decidessero di voler usare l'innovazione.
Siccome le fondazioni rappresentano una parte essenziale per la costruzione di un edificio, sono una parte comune del condominio (comma 1) dell' articolo 1117 dalla legge 220/2012:Riforma del Condominio) i lavori riguardanti le fondazioni,e le parti inserite nell'articolo 1117, saranno presi secondo le maggioranze previste dalla legge 220/2012 (dove ha corretto gli articoli del c.c.) in questo case i contrari e gli astenuti saranno costretti a partecipare alle spese deliberate, mentre per tutti i servizi soggetti ad utilizzazione separata i contrari potranno non partecipare alla spesa ma non potranno godere del servizio.
Ovviamente tutto quello appena scritto vale, separatamente, per ogni palazzo di cui è costituito il condominio o super condominio.
Invece se si tratta di deliberare la rasatura del prato presente tra i palazzi essendo questo un bene comune a tutti i palazzi la decisione deve essere presa in una assemblea alla quale partecipino tutti i proprietari presenti in tutti i palazzi di cui è composto il condominio. Idem se si tratta di decidere la sostituzione delle cassette della posta; idem se si tratta di sostituire il portiere; idem se si tratta di sopprimere il servizio di portierato.
Sono meravigliato che il tuo amministratore queste cose non le sappia.

 

[basty]

Premetto che non è il mio condominio, ma quello di un conoscente (per questo non ho una visione completa) non vedente che mi ha chiesto di leggergli i documenti inviatigli con la convocazione.
Questi forniscono l'ammontare dei preventivi su due alternative di lavori: ed è pure fornito un piano previsionale di riparto che non esplicita visivamente i criteri adottati.

Di qui l'incertezza e la mia perplessità:

Siccome le fondazioni rappresentano una parte essenziale per la costruzione di un edificio, sono una parte comune del condominio (comma 1) dell' articolo 1117

Come evidenziavo prima l'art. 1117 non fa menzione di condominio parziale (anche se convengo che nella prassi prevale questa estensione)
Conseguentemente la tua seconda affermazione

Ovviamente tutto quello appena scritto vale, separatamente, per ogni palazzo di cui è costituito il condominio o super condominio.

si tradurrebbe in un "dovrebbe valere" salvo qualcuno si impunti a non voler includere nel condominio parziale le strutture comuni che servono solo ad una parte dei condomini. In contrasto con il c.2 e 3 dell'art. 1123, che mi pare essere il fondamento delle nostre deduzioni.

Se ho occasione di riesamiare i documenti, vi farò sapere la conclusione.

 

[Dimaraz]

Non mischiamo capre e cavoli e con i "si dice/sembra che" si rischia solo di fare chiacchere da bar.

Se si devono rifare le fondamenta o il tetto di 1 edificio su 4 è "norma" che a pagare siano solo coloro che hanno proprietà nello stesso.
Ciò non esclude che si possa ripartire fra tutti (anche altre palazzine dello stesso complesso alias Supercondominio) se la cosa è regolata da RdC di tipo contrattuale o anche da "prassi" tacitamente accettata per anni (in Giurisprudenza si definisce :consuetudine)

Ciò fin quando qualcuno non contesterà la questione e trovi un Giudice di "vista corta".

Certo che cambiare dopo certi precedenti qualcuno ci potrebbe rimettere finanziariamente parlando.

 

[basty]

Il nostro Dimaraz non si smentisce: a volte non si rende conto che qualsiasi forum, anche il più serio e ben condotto, non è uno sportello di consulenza professionale.
Dove le domande possono anche essere sciocche , ma le risposte devono essere pertinenti, corrette, e soprattutto sotto la responsabilità di chi si qualifica come competente in materia.

Mi permetto di ricordare che invece spesso le domande su un forum prendono spunto appunto da chiacchiere.
Sono le risposte che devono essere comunque serie e possibilmente non rientrare nei "si dice/sembra che".

Nessuna delle risposte al tema da me postato contiene i sembra o si dice, quindi l'incipit del precedente post mi sembra dettato da pregiudizi.

Per il resto hai centrato i miei due timori:

Ciò fin quando qualcuno non contesterà la questione e trovi un Giudice di "vista corta".

Certo che cambiare dopo certi precedenti qualcuno ci potrebbe rimettere finanziariamente parlando.

per questo, nonostante non avesse molta intenzione di farlo, ho consigliato all'amico che mi chiedeva consiglio , di non sottovalutare il problema e chiedere chiarimenti e conferme sulla modalità di attribuzione delle spese.

 

[Luigi Criscuolo]

Come evidenziavo prima l'art. 1117 non fa menzione di condominio parziale (anche se convengo che nella prassi prevale questa estensione)
Conseguentemente la tua seconda affermazione

non capisco questo tuo differenziare condominio, condominio parziale e supercondominio: sono tutti condomìni ai quali si applicano le norme previste per la gestione delle proprietà comuni tra proprietari immobiliari.
Se un meteorite cade e sfonda il tetto di una palazzina è logico che chi ha la proprietà coperta da tale tetto debba accollarsi le spese di ricostruzione del tetto medesimo, allo steso modo se un fulmine colpisce l'antenna di ricezione televisiva degli appartamenti serviti da una scala è logico che chi riceve il segnale dalla antenna paghi per la sua riparazione per continuare a vedere la tv; altrimenti si può cadere nel modo di vivere il condominio con il sistema di "socializzare i costi conseguenti a lavori che interessano solo un determinato numero di condòmini beneficiari".
E' vero che certe imposizioni di suddivisioni delle spese possono essere contemplate nel Regolamento di Condominio Contrattuale.
Secondo l'art. 1138, primo comma, c.c.: "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione."
L'ente proprietario del complesso immobiliare all'atto della cessione delle singole unità, considerando che questo è obbligatorio nei condomìni con più dieci condòmini, abbia redatto e depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari un regolamento di condominio che sarebbe a carattere contrattuale (cioè redatto dal proprietario di tutto il complesso immobiliare contestualmente alla messa in vendita degli appartamenti). Questo regolamento contrattuale, a differenza del Regolamento di Condominio Assembleare (cioè approvato dalla assemblea dei Condòmini) può contenere delle regole limitative della proprietà personale del proprietario e può anche contenere dei criteri "particolari" di suddivisione delle spese comuni. Per cambiare le regole scritte nel Regolamento Di Condominio Contrattuale ci vogliono 1000/1000. Quindi non ti rimane altro che andare a vedere cosa dice a proposito della suddivisione delle spese il Regolamento di Condominio, ed appurare se è di tipo Contrattuale o Assembleare.

 

[basty]

Come devo risponderti? Grazie per l'interesse ma forse non ci siamo capiti appieno.
Difficile spiegarsi senza parlarsi. Ma ci provo, forse ripetendomi.

non capisco questo tuo differenziare condominio, condominio parziale e supercondominio: .

Se non si capisce il principio, è dura capire le conseguenze.

sono tutti condomìni ai quali si applicano le norme previste per la gestione delle proprietà comuni tra proprietari immobiliari.

Qui non dovrebbero sorgere dubbi.

Se un meteorite cade e sfonda il tetto di una palazzina è logico che chi ha la proprietà coperta da tale tetto debba accollarsi le spese di ricostruzione del tetto medesimo,

Sicuramente logico: ma se qualcuno (amministratore attuale, o RdC contrattuale in essere) avesse invece pensato proprio a

"socializzare i costi conseguenti a lavori che interessano solo un determinato numero di condòmini beneficiari".

Se, come appare da un rapido esame, fosse questo l'approccio, la differenza sarebbe appunto che in questo caso si "socializza" il danno del meteorite, assumendo che ad es. tutti i tetti, di qualunque palazzina, siano da considerarsi condominiali dell'Unico soggetto condominiale. Anch'io non lo trovo logico.

Ecco perchè chiedevo conferma sulla corretta lettura dell'art. 1123.

Nonostante ciò se trovassimo opposizione sulla nostra interpretazione logica, non ci resterebbe che rivolgerci al tribunale , e sperare di non incappare in quel "Giudice dalla vista corta" di cui accennava Dimaraz.

Quanto al RdC in essere, non ho visto cosa valesse fino al 2012 (modifica del c.c.): ho visto invece cosa è stato allegato sotto il nome di muovo regolamento di condominio approvato da una assemblea.....: non riporta altro che la copia degli articoli del nuovo codice civile, con a fronte il testo dei vecchi articoli.

Il che appunto aiuta e non aiuta ...
Se quell'amministratore si ferma alla lettura del 1117 e legge che "i tetti" e "le facciate" sono proprietà comune,(nota che sono riportati al plurale) e non applica a questi l'art. 1123 ( presumendo sia relativo solo a servizi come ascensori e scale) , il risultato sarebbe appunto "la socializzazione" dei costi.

 

[Luigi Criscuolo]

Se quell'amministratore si ferma alla lettura del 1117 e legge che "i tetti" e "le facciate" sono proprietà comune,(nota che sono riportati al plurale) e non applica a questi l'art. 1123 ( presumendo sia relativo solo a servizi come ascensori e scale) , il risultato sarebbe appunto "la socializzazione" dei costi.

l'amministratore ha il dovere di essere aggiornato e di non dare interpretazioni personali come le stai supponendo tu.

- Cass. civ., 26 gennaio 1971, n. 196
Se in un unico complesso condominiale esiste una pluralità di servizi di cose comuni, ciascuna delle quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa cosa o servizio deve considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso comune è funzionalmente e strutturalmente destinata. (Nella specie, in relazione ad un edificio condominiale fornito di due scale, ciascuna delle quali destinata a servire esclusivamente gli appartamenti cui dà accesso, è stato escluso che, deliberata la installazione dell'ascensore in una delle scale, potesse opporvisi un condomino proprietario di appartamento servito dall'altra scala).

- Trib. civ. Milano, 12 aprile 1990
In un condominio ove siano due scale è da applicarsi per il collocamento dell'ascensore il condominio parziale; inoltre in applicazione dell'art. 2, L. n.° 13/1989 le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.
(oggi però la maggioranza richiesta è quella riportata dalla Legge 220 del 11 dicembre 2012 “Riforma del Condominio” cioè maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà dell’edificio) .

Come vedi le sentenze che ti ho postato pur riguardando l'installazione degli ascensori hanno come fondamento principi che si possono applicare a tutti i condomini.

 

[Dimaraz]

a volte non si rende conto

Una volta volevo capire chi ti ha dato la "patente" per poter svelare ciò che passerebbe nella mente di persone che manco conosci ("dote" che ovviamente ti è sconosciuta)...ci ho rinnciato, tempo perso.

qualsiasi forum, anche il più serio e ben condotto, non è uno sportello di consulenza professionale.
Dove le domande possono anche essere sciocche , ma le risposte devono essere pertinenti, corrette, e soprattutto sotto la responsabilità di chi si qualifica come competente in materia.
...Sono le risposte che devono essere comunque serie

Ennesima dimostrazione di cortocircuito verbale o di errata sintassi.
Quindi tu nel caso specifico (e qualsiasi altro in generale) puoi fare domande sciocche...ma pretendi risposte "professionali"???!!! (cosa peraltro sempre avvenuta)

Dovrebbero quindi sempre scusarsi quanti intervengono... nei limiti delle loro conoscenze (ma con il solo scopo di offrire un aiuto con il loro apporto) solo perchè poi risulta "l'inconsistenza" del loro aiuto?
O vorresti che si autoastenessero?

Nessuna delle risposte al tema da me postato contiene i sembra o si dice, quindi l'incipit del precedente post mi sembra dettato da pregiudizi.

Eh si...la lingua di Dante è si difficile che spesso si smarrisce la retta via.
Nessuna risposta contiene i sembra o i si dice...infatti ne contestavo la presenza negli scritti del postante ma non "per pregiudizio":

Premetto che non è il mio condominio, ma quello di un conoscente (per questo non ho una visione completa)

è pure fornito un piano previsionale di riparto che non esplicita visivamente i criteri adottati.

Quindi stai ponendo domande teoriche basandoti su tue supposizioni...col rischio di star qui a fare "accademia" su cose che in realtà possono essere diverse.

Esplico completando quanto mi era impegnativo dal telefono:

Fortunatamente la matematica non è una opinione , .... ma cambiano i risultati se si ha una opinione diversa.

O Dante o Pitagora...o forse entrambi si rivoltano nella tomba.

Frose un esempio chiarisce quella che potrebbe (condizionale) essere una spiegazione:
Millesimi del tuo amico calcolati sull'intero super-condominio: 25
Millesimi dell'edifico A (del tuo amico ) sul totale: 250
Spesa per manutenzione tetto edificio A: 1000

3 possibili sistemi di riparto:

1) 1000/250x25=100 (quota a carico del tuo amico)

2)1000/1000x100=100 (quota a carico del tuo amico)

3)1000/1000x25=25 (idem come sopra)

Il riparto 1) e 2) sono rispettivmaente la rappresentazione matematica di un conteggio fatto in ipotesi di condominio parziale o in un Condominio facente parte di un Supercondominio.
Il risultato è identico seppur si cambiano 2 "fattori" perchè se ne mantiene la "proporzione"

Il riparto 3) offre ovviamente un altro risultato perchè la spesa viene "socializzata" fra tutti i componenti del SuperCondominio.
Ciò non rappresenta un "illecito" in quanto il RdC contrattuale potrebbe (ancora uso del condizionale) prevedere che tutti gli edifici siano considerati "bene comune".

Facile pensare che nelle vecchie realtà condominiali, dove i regolamenti seguivano il dettato normativo dell'epoca che non contemplava il temine "Supercondominio" si sia stilato un RdC che considerava un intero complesso come unico condominio. (spesso capita confusione anche in realtà di recente costruzione).
Più che ovvio sia preferibile mantenere tale "raggruppamento" in modo che il "tempo galantuomo" permetta che tale "socializzazione" renda giustizia ripianando gli esborsi visto che statisticamente in ogni edificio andranno fatte manutenzioni.

 

[Dimaraz]

a differenza del Regolamento di Condominio Assembleare (cioè approvato dalla assemblea dei Condòmini) può contenere delle regole limitative della proprietà personale del proprietario e può anche contenere dei criteri "particolari" di suddivisione delle spese comuni.

Anche un RdC assembleare votato con 1000/1000 ha valore contrattuale.

 

[Luigi Criscuolo]

Anche un RdC assembleare votato con 1000/1000 ha valore contrattuale.

non è proprio così. All'epoca del divieto di detenere animali nel proprio appartamento il dirimente era proprio se la clausola fosse stata inserita dal costruttore nel regolamento di condominio contrattuale oppure se fosse stata inserita nel regolamento in un secondo momento per delibera condominiale. La delibera condominiale anche se approvata con 1000/1000 non aveva efficacia.