Suolo edificatorio da porre in successione

[Pippo Latorre]

Buongiorno a tutti. Mi trovo di fronte al seguente problema:
Mia moglie e la sorella devono mettere in successione un suolo edificatorio di circa 2000 Mq. e una metà di un appartamento di tre vani della mamma defunta l'11 Agosto 2017. Il Comune ha pubblicato il valore per metro quadro di questo suolo che è di 50 euro. Nel frattempo uno studio tecnico sta provvedendo a lottizzare la maglia di cui fa parte detto suolo e pare che, nell'arco di qualche mese detta lottizzazione debba essere approvata. Domande:
1) Non pagheremo niente perchè c'è la franchigia di 1.000.000 di euro?
2) In caso contrario pagheremo L'IRPEF sul valore aggiunto e la tassa di registro?
3) Come si calcola il valore aggiunto? (so che non è semplicissimo)
Tenendo conto che, a lottizzazione approvata, il valore del suolo aumenterà notevolmente qual'è la migliore procedura per pagare il meno possibile in caso di successiva vendita e/o permuta?
4) In successione dobbiamo obbligatoriamente dichiarare un valore di 50 Euro al Mq.?
5) Quali sarebbero le tasse in caso di vendita e/o di permuta? Quale delle due eperazioni è la più conveniente ai fini delle tasse?
6) Si potrebbe dichiarare un valore più alto dei 50 euro stabiliti attualmente dal Comune per pagare meno in caso di vendita visto che le tasse di successione, per sentito dire, dovrebbero essere di molto inferiori rispetto alle tasse di vendita?
7) Vero quanto al punto 6) e conscio, in tal caso, di un pagamento maggiorato di I.M.U. fino a vendita o fino ad abitabilità di appartamenti avuti in permuta, che tasse pagherei nel momento in cui ricevo gli appartamenti?
Scusate dei troppi dubbi. Ho posto varie domande in modo tale che se qualcuno sa può evidentemente darmi risposte anche parziali a qualcuno dei quesiti posti. Cercherò di farne comunque tesoro e, in ogni caso, vi sarò grato. Bye a tutti.

 

[Dimaraz]

Vuoi anche un terno secco da giocare su ruota fissa?

Parziale e con beneficio d'inventario:
1 -2 -4) dici che il terreno era già edificabile prima dell'apertura della successione. Non mi risulta plusvalore da tassare prima della vendita.
Dichiarate il valore utilizzato ai fini IMU e nessuna tassa su ereditato (eccetto quelle di trasferimento o qualora si superi la "franchigia").
Tassa registro a prescindere (vedi sopra)
3 e le restanti) troppe variabili.
Dalla plusvalenza vanno tolte le spese ...ma bisogna valutare come.

 

[magia2002]

Quanto e' la rendita catastale? Se in catasto risulta ancora come terreno agricolo allora ti conviene informarti sulla procedura art.5 e art.7 legge 248 del 28 dicembre 2001. Io l'ho fatto nel 2014 .Ogni anno viene prorogata in finanziaria -patto di stabilita'.
Quanto e' l'indice di fabbricazione e di edificabilita' al mq ? 50 eur al mq mi sembrano bassi a meno che non sia molto bassa la volumetria edificabile.

 

[Gianco]

Conosco lottizzazioni da approvare ed altre approvate da me tracciate e frazionate pronte per stipulare la convenzione in attesa di definizione da 20/30 anni. Tutto dipende dal numero dei lottizzanti, ciascuno dei quali può bloccare l'iter, vuoi per carenza di documentazione che per dissidenza sulle scelte progettuali e di assegnazione. Il prezzo che stabilisce il comune ai fini IMU è quello medio di mercato per aree ante lottizzazione. Si sa che una volta urbanizzato il prezzo sale, certamente in funzione dell'indice volumetrico, ma anche per il fatto che circa il 50% viene ceduto per strade, parcheggi, verde e servizi. E tutte le urbanizzazioni sono a carico dei lottizzanti i quali proporzionalmente recupereranno con il prezzo di vendita dei lotti edificabili.

 

[griz]

In catasto i terreni sono sempre agricoli fino a quando non vengono trasferiti all partita degli AEUP, dove diventano pertinenza dei fabbricati, alla successione alleghi un Certificato di Destinazione Urbanistica qiundi se risulta edificabile devi applcare un valore sensato, pena accertamento, potresti applicar eil valore che il comune definisce per l'IMU ma anche un valore un po' più basso ma non troppo, sicuramente non il valore del terreno prettamente agricolo

 

[magia2002]

@griz cosa significa AEUP?

 

[griz]

Aree di Enti Urbani e Promiscui, è la partita speciale del catasto dei terreni alla quale vengono trasferiti i terreni che vengono edificati, cioè vengono trasferiti di fatto al catasto dei Fabbricati come pertinenza dell'immobile che vi viene censito sopra, il trasferimento avviene con redazione e presentazione del Tipo Mappale che inserisce il fabbricato in mappa. Da quel momento in poi il terreno cessa di produrre reddito come terreno ma produce reddito come fabbricato. I tereni in AEUP infatti non hanno rendita sulla visura catastale ma solo la superficie

 

[magia2002]

Il trasferimento in AEUP viene effettuato insieme alla richiesta di concessione edilizia?
Finche' non presento un progetto per costruire una casa non sono tenuto al trasferimento in AEUP e percui anche in catasto lo lascio classificato agricolo con rendita di qualche eur?

 

[griz]

la definizioe AEUP è solo al catasto dei terreni, è legata all'accatastamento della costruzione, il trasferimento alla partita speciale avviene quando si inserisce il fabbricato nella mappa per poi censirlo al catasto dei fabbricati a costruzione finita, è una procedura automatica, non si può lasciare il terreno censito come agricolo semplicemente perchè secondo il catasto non è più agricolo ma edificato.
Capisco che le procedure catastali a volte possano non risutare chiare a chi non le mastica ma tant'è

 

[magia2002]

Ti ringrazio , percui e solo a fine lavori della costruzione che avviene l' acatastamento con tutti gli aggiornamenti al catasto .
Invece al momento della richiesta di concessione edilizia il comune sa che quel terreno e' edificabile perche' classificato cosi nel PUC comunale e rilascia l'autorizzazione a costruire anche se quel terreno risulra agricolo al catasto .