Sublocazione camera, transitorio senza canone concordato

[maryweather]

Buongiorno, sono un inquilino di un appartamento con locazione 3+2 con canone concordato.
Per ragioni personali non abiterò in questa casa almeno fino a estate prossimo anche a causa del covid.
Mi chiedevo se posso sublocare (Il proprietario è d'accordo) una camera della casa transitoriamente senza passare dal canone concordato.
Ho provato a guardare e cercare info su internet e a informarmi nelle agenzie immobiliari come anche nelle associazioni di categoria... però ho trovato pareri discordanti.
Grazie in anticipo.

 

[Clematide]

@maryweather

Vedo che scrivi da Milano. Se il tuo programma prevede una sublocazione parziale a canone libero con un orizzonte temporale di 6-8 mesi, con il beneplacito del proprietario/locatore, potresti ricorrere ad una sublocazione parziale “breve” per finalità turistiche (cedolarizzabile: quella “lunga” no), regolata dal codice civile

Dovrai far censire l’alloggio in Comune e assolvere ad una serie di adempimenti amministrativi regionali (comunicazione inizio sublocazione, codice identificativo, comunicazione ISTAT, imposta di soggiorno ecc.), in quanto tali locazioni sono regolate dalla LR 27/2015 e dal RR 7/2016 che impone l’assurdo requisito della durata di “30 giorni” (le Regioni, per dettato costituzionale, non possono toccare in alcun modo la disciplina dei rapporti di locazione/sublocazione, alterandone la durata).

Posto che Milano è in zona rossa, il Turismo nelle città d’arte si è inceppato e nessuno sa come si svilupperà la pandemia, inutile farsi grandi illusioni.

In alternativa, potresti utilizzare una subolacazione parziale transitoria “breve” per esigenze temporanee non turistiche (lavoro, esigenze sanitarie ecc.) del conduttore: il canone, se “breve”, a Milano è determinato liberamente dalle parti (se “lungo”, invece, è concordato), in quanto la convenzione locale ha recepito il DM 16/01/2017: non sussiste obbligo di documentazione da allegare al contratto né tantomeno di asseverazione, in quanto il canone è libero, ma le locazioni transitorie “brevi” sono anch’esse soggette agli obblighi previsti dall’art.109 TULPS, da effettuarsi esclusivamente con modalità telematiche attraverso il portale “AlloggiatiWeb".

 

[maryweather]

Grazie infinite per la risposta ma sono ancora confusa... provo a capire:

Posso sublocare fino a 30 gg liberamente senza vincoli di canone o durata (ovviamente fino ai 30gg) con obbligo:

Dovrai far censire l’alloggio in Comune e assolvere ad una serie di adempimenti amministrativi regionali (comunicazione inizio sublocazione, codice identificativo, comunicazione ISTAT, imposta di soggiorno ecc.), in quanto tali locazioni sono regolate dalla LR 27/2015 e dal RR 7/2016 che impone l’assurdo requisito della durata di “30 giorni” (le Regioni, per dettato costituzionale, non possono toccare in alcun modo la disciplina dei rapporti di locazione/sublocazione, alterandone la durata).

In alternativa posso affittare per un periodo più lungo dei 30 gg con la sublocazione parziale transitoria breve... ma questa è libera o devo attenermi all'accordo territoriale?
e per "breve" cosa significa?

 

[Clematide]

@maryweather

Breve = di durata non superiore a 30 giorni
Lunga = di durata superiore a 30 giorni

Se sottoscrivi un transitorio (art.5, co.1 della legge 431/1998) non devi ottemperare ad alcun adempimento amministrativvo regionale, ma seguire solo le disposizioni delle leggi statali.

L'accordo di Milano prevede che il transitorio "breve" sia a canone libero, quello "lungo" a canone concordato.

 

[maryweather]

Anche per le sublocazioni? Chiedo questo perchè in questo articolo:

Affitti privati, la sublocazione è sempre possibile? | ProntoProfessionista.it

Quando è possibile la sublocazione dell’immobile da parte dell’inquilino

www.prontoprofessionista.it

è segnato

"Le condizioni del contratto di sublocazione
Nel caso in cui la sublocazione totale o parziale sia possibile, il contratto stipulato tra inquilino e subconduttore segue la durata del contratto di locazione firmato tra proprietario e locatario. In altre parole, la durata del contratto di sublocazione deve avere durata inferiore o uguale a quella prevista dal contratto di locazione. Se, al contrario, il contratto di sublocazione prevede una durata superiore, questa cesserà comunque alla scadenza del contratto di locazione.

A differenza, però, del contratto di locazione, quello di sublocazione può avere una durata non vincolate dalle classiche formule 4+4 o 3+2.

La stessa libertà è concessa sull’ammontare del subaffitto. Quest’ultimo è liberamente stabilito tra inquilino e subconduttore."

 

[maryweather]

Inoltre leggendo l'accordo territoriale del 2019 non fanno riferimento a contratti di sublocazione, ma solo di locazioni di vario tipo: 3+2, transitorio, per studenti ect. Non fa cenno a sublocazione.

L'accordo territoriale sul contratto lo abbiamo già fatto tra me e il proprietario che ha utilizzato anche la cedolare secca del 10%.

 

[uva]

la durata del contratto di sublocazione deve avere durata inferiore o uguale a quella prevista dal contratto di locazione.

Significa che puoi stipulare un contratto di sublocazione transitorio purché la sua durata non superi quella del tuo contratto di locazione.

non fanno riferimento a contratti di sublocazione,

L'Accordo Territoriale vale anche per le sublocazioni, ma è necessario che il contratto di locazione concordato autorizzi la sublocazione.
Sul modello ministeriale del contratto 3 + 2 l'art. 7 recita: "...Salvo espresso patto scritto contrario , è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale..."
Questo è quanto mi è stato detto con riferimento all'Accordo Territoriale di Torino, non so se a Milano vale la stessa regola.
Nel tuo caso non è chiaro se il tuo contratto 3 + 2 consente la sublocazione, oppure se si tratta solo di un accordo verbale tra te e il proprietario.

 

[maryweather]

Nel tuo caso non è chiaro se il tuo contratto 3 + 2 consente la sublocazione, oppure se si tratta solo di un accordo verbale tra te e il proprietario.

Nel contratto non è indicato se posso oppure no, però il proprietario è disposto anche anche a fare una dichiarazione scritta col permesso.

L'Accordo Territoriale vale anche per le sublocazioni, ma è necessario che il contratto di locazione concordato autorizzi la sublocazione.

Ho riletto il patto territoriale di Milano e proprio non fa cenno alle sublocazioni.
Infatti come al solito, come capita in questi casi, ognuno interpreta come vuole e va tutto bene finche non succede qualcosa.
Ho chiesto a varie agenzie per gli affitti e la metà di loro dice che va bene tutto libero e l'altra metà convinti che si debba fare come per le locazioni normali concordato seguendo i patti territoriali.
Io a dire la verità non sono neanche contraria a farlo concordato ma il problema e che ogni santa volta ti devi rivolgere alle associazioni di categoria e pagare fior di quattrini per contratti magari solo di 3 mesi... SUNIA mi chiede 250+50 di registrazione di contratto... se si può evitare preferisco.

 

[uva]

Nel contratto non è indicato se posso oppure no

Questo è strano.
I contratti concordati 3 + 2 devono essere stipulati in conformità al modello ministeriale: Allegato A al D.M. 16/01/2017:

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800100010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Controlla se il tuo contratto è conforme.

se si può evitare preferisco.

Puoi evitarlo se sei abbastanza esperta per fare da sola e conosci la normativa.
Ad esempio: la durata del contratto transitorio deve rientrare tra un minimo e un massimo stabilito dalla legge; i motivi dell'esigenza transitoria (del locatore o del conduttore) devono essere esplicitati e documentati; i motivi ammessi sono elencati nell'Accordo Territoriale; se il transitorio non è regolare si rischia venga ricondotto ad un contratto "libero" 4+4.

Inoltre vi sono regole particolari per i contratti per studenti universitari.

Forse prima dovresti individuare le necessità del subconduttore: a seconda che sia un turista, un lavoratore in trasferta o uno studente cambia la sua esigenza e conseguentemente la tipologia contrattuale.

 

[maryweather]

Puoi evitarlo se sei abbastanza esperta per fare da sola e conosci la normativa.

Spero di riuscire da sola. Il problema più che altro che per ogni volta che viene qualcuno devo fare la richiesta di accordo bilaterale che e una seccatura enorme. In questo periodo tempo medio per avere la vidimazione: 3 settimane.

I contratti concordati 3 + 2 devono essere stipulati in conformità al modello ministeriale: Allegato A al D.M. 16/01/2017

Ricontrollato il mio contratto con il modello standard... la parte con la sublocazione e stata tolta. Non si potrebbe?