C'è però un problema: dal momento della scomparsa di mio padre alla scoperta del testamento e alla sua pubblicazione sono passati alcuni mesi. La voltura a livello catastale della proprietà dell'appartamento è avvenuta pochi giorni fa. Fino a quel momento chi avrebbe dovuto fare la comunicazione per il mantenimento della cedolare? Siamo due fratelli, nel testamento mio padre ha lasciato un appartamento a testa e fino all'apertura del testamento non sapevamo quale ci avrebbe lasciato
Fino a quando non è stato appurato chi eredita cosa, ossia il legittimo erede titolato a ricevere l’affitto, non è possibile operare sull’atto in questione per la modificazione della titolarità (dal lato attivo) del rapporto di locazione: non può essere presentato il modello RLI alle Entrate per l’ingresso dei chiamati all’eredità ed eventuale esercizio dell’opzione per la cedolare secca, previa comunicazione al conduttore.
Ne consegue che il modello RLI andrà presentato in un momento successivo. In caso di subentro per successione ereditaria in presenza di eredi che aderiscono in ritardo all’opzione per la cedolare secca, gli uffici territorialmente competenti prendono posizioni diverse in materia: alcuni uffici, come prima anticipato, richiedono di regolarizzare la tardiva opzione per la cedolare secca con la
remissione in bonis, purchè siano rispettate due condizioni (presentazione del modello RLI entro la scadenza della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla mancata opzione + lettera raccomandata all’inquilino in cui si esercita l’opzione), altri uffici non applicano sanzioni di sorta.
E’ interessante infatti osservare che il software non calcola sanzioni ed interessi in caso di ritardo di subentro in presenza di “Tipologia di subentro” con valore 1. Nella sezione “Imposta di registro” delle specifiche tecniche del software aggiornate al 5 ottobre 2017, nelle annotazioni degli elementi rispettivamenti nominati “Sanzioni“ ed "Interessi”, si legge:
“Se TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO è uguale a 6 (Subentro) non può essere presente”.
In sostanza, i contribuentisono ostaggio della prassi d’ufficio, salvo ricorso in commissione tributaria: 250 euro o O euro. Sembrerebbe uno scherzo di cattivo gusto, ma purtroppo non è così.
Purtroppo la comunicazione tardiva di subentro per successione è casistica non esplicitamente normata: nessun adempimento è espressamente richiesto. Tuttavia, è opportuno e consigliabile comunicare l’evento alle Entrate per volturare il contratto in capo all’erede nella posizione “locatore”, tanto più se quest’ultimo intende godere di un regime fiscale premiale.
Perche? Perché in caso contrario, in sede di adempimento successivo il sistema intercetta il codice fiscale del
de cuius scartando il file (il codice fiscale del
de cuius e dell’erede non coincidono): da qui la necessità – per superare l’
impasse – di utilizzare, ma solo in annualità, proroga, risoluzione e conguaglio di imposta (no cessione/no subentro), la casella “Soggetto subentrato” presente nella sez.III del quadro A, indicando appunto l’erede come richiedente che dovrà apporre la propria firma nell’apposita casella (in ogni caso, in telematico, anche si riportano i dati anagrafici del
de cuius (parte del contratto) non si ottiene lo scarto), mentre nella sez.I del quadro B dovrà comparire il locatore defunto al quale si è subentrati, se non fosse che – nel caso di specie – telematicamente la casella “Soggetto subentrato” non può essere valorizzata in presenza del campo “Cedolare secca”, con la conseguenza che chi volesse rimanere in cedolare, in decorrenza di tali eventi successivi alla prima registrazione (annualità, proroga, risoluzione e conguaglio di imposta), dovrà necessariamente prima comunicare alle Entrate il subentro nel contratto di locazione (Cedolare secca = 1 o 2) e solo in un momento successivo, ad esempio in sede di annualità o proroga, esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Paradossalmente, la telematica ha reso più complicata la gestione degli adempimenti successivi rispetto al passaggio cartaceo in ufficio: la telematica vola, ma le semplificazioni – alla prova dei fatti - arrancano in uno dei sistemi fiscali più complessi al mondo, tra normative che vanno e vengono in continuazione e un’amministrazione finanziaria dalle mille facce e dalle mille prassi “ballerine”. Pertanto, prima di operare, ti consiglio di rivolgerti all’ufficio competente alla cui specifica prassi ti dovrai attenere, portando con te tutta la documentazione in tuo possesso, spiegando in dettaglio le tempistiche legate al ritardo.
