Studenti universitari sfrattati dal padrone di casa

[cappe87]

Ciao a tutti, siamo 5 studenti universitari di Milano, che nel settembre del 2006, hanno preso in affitto un appartamento. È stato stipulato un contratto regolare di 4+4 anni con il padrone di casa, attualmente questo contratto risulta intestato a tre dei nostri genitori.
Pochi giorni fa ci è arrivata una lettera raccomandata dal capo di casa che cita:

“Spettabile sig. XXXX
Con la presente sono spiacente di doverle comunicare la disdetta del contratto di locazione dell’appartamento di mia proprietà sito in via XXX, detto contratto di locazione, nel quale Lei risulta intestatario in qualità di conduttore è stato stipulato con Lei in data 29.9.2007.
Purtroppo per intervenute problematiche famigliari mi trovo nella necessità di avere detto appartamento libero e disponibile.
Cordiali saluti XXXX “

Per prima cosa volevamo fare un paio di appunti sulla lettera, in quanto spedita solo a nome di uno dei genitori, e non a nome di tutti e tre gli intestatari del contratto. Secondo appunto la lettera è stata spedita l’ultimo giorno utile, relativo al preavviso dei 6 mesi. Terzo appunto nella lettera l’anno della stipulazione del contratto è stata scritta sbagliata, cioè 2007 invece che 2006.
Noi sinceramente non siamo molto intenzionati a lasciare l’appartamento visto che lo abbiamo arredato a nostre spese credendo di riuscire a finire tranquillamente i nostri studi negli 8 anni di contratto.
L’affitto è sempre stato pagato con precisione svizzera, abbiamo sempre fatto l’adeguamento ISTAT sul canone di affitto, l’appartamento è sempre stato tenuto in perfette condizioni ed inoltre è sempre stato permesso al padrone di casa di venire a controllare l’appartamento.

Ci affidiamo a voi, per sapere se possiamo in qualche modo opporci a questo sfratto, anche perché non riteniamo che un Locatore possa sfrattare degli inquilini in maniera così facile dando come motivo delle problematiche famigliari, abbiamo paura che ne stia approfittando visto la nostra posizione di studenti, che quindi “teoricamente “non hanno problemi nel cambiare appartamento.


Un grazie anticipato

 

[Mhuktidata]

Sul fatto che la disdetta sia stata inviata ad uno soltanto dei conduttori, la posizione della giurisprudenza è che essa è lo stesso valida:
Cass.17/05/1999 n°4797
“La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l’esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi.” Vedi link qui: Disdetta del locatore e pluralit

Leggo però che la lettera di cui si discorre sarebbe stata spedita "l'ultimo giorno utile". Ma mi chiedo: quando vi è pervenuta? Prima o dopo lo spirare dei sei mesi di preavviso? Perché in questo caso soccorre un altra giurisprudenza:
Cass., n.6024 del 28 maggio 1991: <<La disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art. 3, L. n. 392/1978 deve considerarsi comunicata allorquando giunge a conoscenza del conduttore per cui, ai fini della validità, bisogna considerare la data in cui essa è giunta a destinazione e non quella in cui è stata spedita>>.

Il terzo "appiglio" che cercavate era quello relativo alla data sbagliata. A mio avviso l'errore è in questo caso totalmente irrilevante, in quanto non è errore essenziale e, a prescindere da questo, ha tutte le caratteristiche della riconoscibilità, ex art. 1431.

Viceversa, le considerazioni sul fatto che voi non ritenete "che il locatore possa sfrattare degli inquilini in maniera così facile dando come motivo delle problematiche famigliari" sono del tutto irrilevanti: la legge detta regole e condizioni, rispettate le quali l'intimazione della finita locazione è valida, e voi non potete far altro che adeguarvi.

 

[cappe87]

il contratto d'affitto è datato 29/09/2006, la raccomandata è stata inviata il 27/03/2010 e di è pervenuta il 07/04/2010.
devo dire che il 27/03/2010 il padrone di casa è venuto da me per informarmi del fatto che ha spedito la lettera di sfratto.

volevo sapere se una volta sfrattati il padrone di casa può affittare o vendere la casa come meglio crede? oppure può utilizzarla solo per dei suoi famigliari? perchè è da circa un anno che ci ha portato a conoscenza di avere una mezza idea di vendere casa.


grazie per la risposta

 

[Mhuktidata]

Se è pervenuta il 7 aprile (pervenuta non ritirata all'ufficio postale!), allora la disdetta non è tempestiva, in quanto non fa fede la data di spedizione ma quella di comunicazione (rectius: di possibilità di conoscenza legale). Che ve l'abbia detto prima che vi ha spedito la lettera, se quando ve l'ha detto non vi ha fatto firmare nessuna carta, è assolutamente irrilevante: la legge detta il requisito della forma scritta per la validità della disdetta, e la forma orale non conta (neanche se, per ipotesi, avesse dei testimoni).

Pertanto io, se fossi in voi, aspetterei ancora qualche mese, e magari dopo l'estate gli invierei in risposta una lettera in cui gli rendete noto che, dal momento che la disdetta non è pervenuta nel termine e poiché i motivi della disdetta erano oltremodo generici e comunque non rientranti in quelli elencati nella L. 392/1978 (esigenza di utilizzazione personale, ristrutturazione, ricostruzione, etc), il contratto deve intendersi tacitamente rinnovato per altre 4 annualità allo stesso canone.

Il locatore chiaramente deve poi adibire la casa all'uso che vi ha dato in disdetta: non è che può poi venderla o farci altro. Sennò vi deve liquidare una somma pari a non meno di 48 mensilità di canone, e ciò in base all'art. 31 della legge sull'equo canone:

Art. 31 - Sanzioni
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Fermo restando che andrebbe analizzato il contratto di locazione e le sue clausole (in particolare dovrebbe esserci esplicitato che la locazione è concessa ai padri ma la conduzione effettiva ai figli), da una prima valutazione condivido le precise indicazioni di Mhuktidata ; inoltre anche a parere mio la disdetta cosi' formulata pare non adeguatamente motivata; alla prima scadenza infatti il locatore può dare la disdetta al conduttore solo

1.Se il locatore persona fisica dichiara che l'unità immobiliare serve per uso proprio del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado, per uso abitativo o commerciale, artigianale o professionale;
2. Se il Locatore è società di persone o di capitali deve dichiarare che intende adibire l’immobile all’esercizio della propria attività societaria: in tal caso, pero’ il locatore ha l’obbligo di offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità (eventualmente anche fuori Comune, purché confacente alla famiglia del conduttore);
3. Se il conduttore è dotato di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
4. Se l' immobile sia da ricostruire e che gli “indispensabili lavori” non si eseguire in presenza del conduttore;
5. Se Immobile sarà oggetto di integrale ristrutturazione o demolizione o integrale trasformazione o, per immobile sito all’ultimo piano, sia prevista la sua sopraelevazione sempre che sia indispensabile lo sgombero;
6. Per mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore senza giustificato motivo (ipotesi cosiddetta dell’abbandono di fatto);
7.In caso di vendita dell’immobile a condizione che il locatore non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione

 

[Mariangela Morelli]

Ritengo anche io che la disdetta, oltre che giunta fuori termine, sia inesatta nella formulazione; il locatore doveva indicare chiaramente (in 1^ scadenza) a quale membro della famiglia (figlio, madre ecc.) avrebbe dovuto destinare l'immobile.
La disdetta quindi non può, a mio parere, ritenersi in alcuna modo valida.
Potete rivolgervi per un ulteriore consiglio ad una ASSOCIAZIONE DI INQUILINI.
Comunque non dovete fare nulla per ora nei confronti del locatore. Spetta a lui eventualmente chiedere la convalida dello sfratto in tribunale che, allo stato, non può che essergli negata.
State sereni e restate nella VOSTRA casa.
Nel caso vi arrivi la notifica della causa in Tribunale vi farete rappresentare da una associazione di inquilinato.
Non affidatevi a professionisti senza esperienza specifica in materia. Le Associazioni, sia di Proprietari che di Inquilini, garantiscono sempre una certa professionalità dei loro avvocati e per di più dovreste, nel caso, pagare assai meno.
Qualora comunque doveste finire in Tribubale, sappiate, in ogni caso che il locatore, nel caso che sia soccombente, dovrà pagare anche le vostre spese legali!

 

[T1T]

Salve, sono conquilino di "Cappe87",
abbiamo avuto un incontro con il padrone di casa che trattando ci è venuto incontro concedendoci di rimanere altri due anni in casa, in maniera tale da terminare il percorso di studi.
Noi però vorremmo cercare di regolarizzare l'accordo o almeno renderlo effettivo per non avere brutte sorprese in caso di ripensamenti da parte del padrone di casa.

Dobbiamo ancora rispondere alla raccomandata che ci ha inviato dicendoci dello sfratto e in teoria abbiamo tempo 60 giorni giusto?

Potrebbe essere sufficiente inviare al proprietario una raccomandata dove scriviamo che riteniamo nulla la raccomandata che ci ha inviato, sulla base dell'incontro che successivamente abbiamo tenuto con lui, e sempre nella stessa lettera aggiungiamo che ci impegniamo a liberare l'appartamento il giorno 31 Luglio del 2012.

In maniera tale che così a lui in mano resta una carta dove gli assicuriamo che usciamo in tale data. Noi in teoria per andarcene di casa dovremmo avvisare con 3 mesi di anticipo, una lettera del genere mandata addirittura con 2 anni di anticipo dovrebbe andare bene no?

Grazie mille

 

[Mariangela Morelli]

Riscrivete pure al locatore comunicandogli di aver preso atto che la comunicazione inviata è da considerarsi nulla.
Ricordatevi che il contratto, dopo la prima scadenza dura altri 4 anni e il proprietario non può CONCEDERVI di terminare il corso di studi per altri due anni.
E' nel vostro diritto restare fino al termine della 2^ scadenza.
Se voi intendete rilasciare vi vostra spontanea volontà l'immobile prima della 2^ scadenza, dovrete inviare al proprietario regolare comunicazione di risoluzione anticipata del contratto per gravi motivi.

 

[T1T]

Grazie per la risposta!
Sappiamo bene che è nei nostri diritti di rimanere per altri 4 anni ma l'accordo con il proprietario di rimanere solo per altri 2 è solamente perchè abbiamo cercato di trovare un compromesso per non arrivare a dover prendere vie legali per vedere se la sua lettera di sfratto è valida o meno.
Praticamente ci ha detto che non ha più intenzione di vendere ma vorrebbe disporre della casa personalmente, anche se non gli serve da subito, quindi noi abbiamo cercato di chiedere se almeno ci lasciava 2 anni per completare i nostri studi. In poche parole lui non vuol più esser legato per ulteriori 4 anni e il fatto di poter disporre della casa tra 2 per lui era una buona risoluzione pacifica.
Il fatto è che vuole avere certezza o quantomeno una carta che attesti la nostra intenzione a liberare l'appartamento entro luglio 2012 sennò non ci concede i 2 anni come accordato.

A noi comunque questo compromesso va bene (4 anni comunque sarebbero troppi anche per noi, finendo prima) cercavamo solo una maniera per fare tutto correttamente senza trovarci sorprese.
Per questo accennavo al fatto di scrivere già nella nostra risposta la data in cui gli libereremo l'appartamento.

Grazie ancora..

 

[Mariangela Morelli]

Se così volete fare, è in vostra facoltà comunicare con anticipo la data del vostro recesso anticipato.