Stipula preliminare di acquisto : consigli ?

[Stefan63]

Dovrei stipulare un preliminare di acquisto.
Quali sono le cose a cui devo fare attenzione per non avere poi "sorprese"?

 

[mata]

Tutto. Il contratto preliminare, anche se ha effetti meramente obbligatori e non trasferisce la proprietà come invece il rogito, è forse più importante. Infatti tutte le obbligazioni che statuisci in sede di preliminare, saranno poi riportate nell'atto del notaio. Appare quindi fondamentale che tu ti cauteli in sede di preliminare: ovviamente questo cambia se vendi o compri. In particolare, fatti dare garanzia circa:
- la "conformità" del fabbricato ai permessi rilasciati (e non la sola "commerciabilità) e pure l'abitabilità;
- i pagamenti, specie quello a saldo che accettino un mandato irrevocabile della banca (se compri col mutuo), sennò poi pretendono il pagamento contestualmente al rogito.
Poi fai preliminarmente le visure ipotecarie e catastali: particolare attenzione andrà rivolta in caso di fabbricati in corso di costruzione e/o venditori soggetti fallibili... fatti assistere da un buon professionista (geometra, commercialista, avvocato).

 

[erwan]

secondo me la scelta migliore è appoggiarsi già in questa fase al notaio che stipulerà l'atto definitivo

 

[ccc1956]

secondo me la scelta migliore è appoggiarsi già in questa fase al notaio che stipulerà l'atto definitivo

il notaio non garantisce abbastanza.
prima di firmare una qualsiasi proposta di acquisto che gia' diventa preliminare all'accettazione del venditore e quindi e' un contratto a tuttti gli effetti, molto meglio incaricare un tecnico di fiducia, magari un geometra che faccia tutti i controlli urbanistici e catastali dell'immobili e dia un'occhiata anche alla provenienza dell'immobile tipo donazioni ............etc al fine di accorgersi prima se ci sono abusi insanabili o situazioni equivoche.
oppure se invece si ha paura che l'immobile possa essere venduto ad altri, mettere una bella clausola sospensiva immobile conforme al fine di far fare questi controlli dal proprio tecnico, tempo un mese.
e "congelare" l'acconto per fermare la casa come deposito presso l'agenzia in attesa dei risultati del tecnico.
se tutto dovesse andare bene, si continua con il contratto, l'acconto diventa caparra e la proposta diventa preliminare.
poi entra in ballo il notaio.

 

[erwan]

veramente chi abitualmente fa tutta la serie di accertamenti elencati (urbanistici, catastali e provenienze) è proprio il notaio, che è sicuramente anche il più preparato a redigere come si deve le clausole contrattuali, compreso ogni genere di condizioni

 

[ccc1956]

veramente chi abitualmente fa tutta la serie di accertamenti elencati (urbanistici, catastali e provenienze) è proprio il notaio, che è sicuramente anche il più preparato a redigere come si deve le clausole contrattuali, compreso ogni genere di condizioni

no................il notaio ha solo la responsabilita' di garantire che non ci siano ipoteche o pignoramenti al momento del rogito o al momento della trascrizione del preliminare.
molti credono che sia tutto responsabilita' del notaio ma e' profondamente sbagliato. e oggi non si rogita a meno che la situazione di fatto sia identica alla situazione catastale.anche perchè un immobile può essere catastato ma non è detto che sia urbanisticamente conforme.
il notaio non si alza dalla sedia per andare a vedere la situazione di fatto o urbanistica dell'immobile.
e se l'acquirente firma la proposta/PRELIMINARE prima dei controlli o senza mettere le condizioni sospensive per i controlli, la frittata e' gia' fatta se dopo saltano fuori abusi insanabili.

 

[erwan]

infatti è prassi per sempre più notai di far preparare una relazione tecnica, e nulla impedisce di richiederla espressamente;
non si alzeranno dalla sedia ma a valutare documentalmente questioni urbanistiche, catastali e di provenienze sono una figura più che competente.

a ragionare di "frittate fatte" non è il massimo nemmeno presentarsi davanti al notaio con un preliminare già chiuso e magari mal scritto...

 

[mata]

infatti è prassi per sempre più notai di far preparare una relazione tecnica, e nulla impedisce di richiederla espressamente;
non si alzeranno dalla sedia ma a valutare documentalmente questioni urbanistiche, catastali e di provenienze sono una figura più che competente.

a ragionare di "frittate fatte" non è il massimo nemmeno presentarsi davanti al notaio con un preliminare già chiuso e magari mal scritto...

Sennò non ci sarebbero così tanti avvocati...

 

[erwan]

infatti una delle funzioni del notaio dovrebbe essere proprio quella di prevenire le liti...

 

[ccc1956]

infatti è prassi per sempre più notai di far preparare una relazione tecnica, e nulla impedisce di richiederla espressamente;
non si alzeranno dalla sedia ma a valutare documentalmente questioni urbanistiche, catastali e di provenienze sono una figura più che competente.

a ragionare di "frittate fatte" non è il massimo nemmeno presentarsi davanti al notaio con un preliminare già chiuso e magari mal scritto...

la RTN non e' obbligatoria in italia tranne che in alcune regioni. A milano la maggior parte degli acquirenti non sa nemmeno cosa sia.
il notaio e' indispensabile per il rogito, oggi come oggi, il geometra di fiducia dell'acquirente e' indispensabile nei controlli dell'immobile da acquistare.
per quanto riguarda lo stato di fatto dell'immobile, e' il geometra a dover controllare non il notaio.
mai visto un notaio che vada nell'immobile a controllare che lo stato di fatto sia identico al catasto.
e se firmi una proposta senza aver fatto i controlli giusti, ti puo' anche andar bene ma anche andare moltooooooooooooo male.
fidati.
e a quel punto il notaio non serve proprio a niente.