Stimare un villino categoria A/4

[casa000]

Salve
Devo fare la stima di una abitazione accatastata come A/4 ma che secondo la descrizione delle categorie catastali potrebbe essere un villino per la presenza di un giardino.
Per fare la stima faccio una rilevazione del prezzo medio del nuovo per poi applicare i vari coefficienti (non OMI). Ve n'è anche uno che porta in aumento il valore per il fatto che è un villino?
Grazie
Ciao

 

[domenico10]

la stima, oltre al calcolo preciso della cosidetta superficie commerciale o superficie ragguagliata, secondo l'allegato "C" del dpr 138/98, deve saper prescindere dalla classificazione catastale, sia perche non sta scritto da nessuna parte che il catasto è il vangelo, sia perchè la stima assume un senso utile e concreto, se i parametri scelti fanno riferimento al mercato reale. per cui anche i prezzi cosidetti omi, vanno presi con le pinze. e buona norma oltre al rilievo preciso dello stato di fatto, raccogliere tutta la documentazione inerente la storia del fabbricato, ( autorizzazioni, agibilita, accatastamenti se e come dichiarati, certificati conformita impianti, eventuali collaudi statici, impiantistici ecc ecc), anche perche oggi, stima e commerciablita di un immobile vanno di pari passo. è perfettamente inutile redigere una buona stima di mercato se poi l'immobile per carenza o inesistenza di documentazione necessaria non lo si puo vendere o trasferire. poi si passa all'esame del mercato locale, non senza studiare anche la qualita intrinseca dei materiali sia strutturale che finitura, la zona, la esposizione, la qualita energetica con o senza APE, la salubrita degli ambienti abitati ecc ecc. ed è proprio per la esistenza di tante variabili, che molti esperti oggi tendono a definirla la stima col termine- piu probabile valore di mercato- il che comunque non ci deve portare al panico, è naturale che la stima immobiliare da che mondo e mondo non puo avere una risposta univoca.