Stima di un terreno diventato edificabile. Com'è giusto procedere?

[kiku]

Dovremmo entrare in possesso dalla divisione ereditaria di un terreno ora edificabile (prima era agricolo si è aspettato a dividere per correttezza). Il geometra a cui si sono rivolti alcuni eredi ha valutato il terreno una cifra a mio parere, spropositata, poiché non solo ha calcolato il valore di mercato del terreno, ma anche la possibilità di costruire una villa bifamigliare di 250 mq, così un terreno il cui valore di mercato sarebbe di 100.000 euro il geometra lo valuta 550.000. E' giusto questo modo di procedere?
Fatemi capire.
Ciao a tutti Kiku

 

[maidealista]

Può essere corretto.

 

[Roberto]

Non è chiaro, da quanto scrivi, il calcolo che ha fatto il Geometra. comunque i metodi di calcolo sono due:
a) il valore di mercato per un'area edificabile a civili abitazioni ( a concessione edilizia semplice oppure convenzionata - dipene dal Piano regolatore)
b) il valore che si potrebbe ricavare costruendo dul terreno una villa bifamiliare, ma in questo caso occorre procedere a ritroso:
1b valore della villa ( una volta finita)
meno: 2b costo di costruzione ( scavo, edificazione, finiture e quant'altro)+oneri di concessione da corrispondere al Comune (Oneri primari e secondari)+oneri finanziari sulla somma occorrente per i due punti precedenti(per il tempo occorrente a costruire-minimo due anni)+maggiorare la somma così ottenuta del 25%(guadagno che ogni costruttore si aspetta ragionevolmente di ottenere.
Eseguito questo calcolo, si ottiene il valre del terreno calcolato in base al criterio della ricostruzione a nuovo.
A questo punto si può fare una media tra il primo ed il secondo metodo (a= vendo l'area così come è e me ne lavo le mani+b=cosa ci potrei ricavare se facessi una partnership con un operatore del settore e la rivendo una volta edificata)/2 e si ottiene un valore ragionevole dell'area.

 

[geomtupputi]

quoto

 

[Carlo Garbuio]

A me tale differenza sembra spropositata: stiamo parlando di 5 volte, del 500% ...:-o:-o:-o:-o:-o
Premetto che per dare un giudizio si dovrebbe conoscere nel dettaglio l'immobile ed il mercato ...
Da quanto leggo io interpreto così la faccenda:
100.000 valore di mercato (secondo il principio dell'ordinarietà)
550.000 il valore più alto ottenibile, Highest and Best Use
Detto questo mi sembra sempre spropositata la differenza ...
Nella valutazione controlla:
da dove ha ricavato la valorizzazione del parametro €/mq (credo)
Se e come è stato variato questo prezzo
....
molte sono le considerazioni che si potrebbero fare ... servono però ulteriori elementi per risponderti in maniera completa.
Consiglio di affidarsi ad un professionista in grado di utilizzare gli standard internazionali di valutazione, saprà determinare sicuramente il più probabile valore di mercato dell'immobile ed esporrà con la massima trasparenza tutte le considerazioni che hanno influenzato tale valore.
Fare una media dei due valori è il classico compromesso all'italiana, non credo possa essere una pratica sostenibile dall'estimo.
Nella valutazione dei terreni edificabili si possono calcolare, secondo me, due valori:
1) valore di mercato, confrontando l'immobile oggetto di stima con altri di simili
2) valore di mercato (non so se è corretto definirlo così, ora non mi viene il termine esatto), calcolato come indicato nella precedente risposta e cioè, in maniera estremamente sintetica: Valore di vendita dell'immobile finito detratti tutti i costi per realizzazione dello stesso.
Entrambi i valori possono essere considerati corretti, a questo punto credo tutto possa dipendere dallo scopo della valutazione.
Personalmente preferisco l'ipotesi n.2
Attendo vostri pareri
ciao