Spese tecniche e preventivo prima casa

[arivel]

ciao a tutti. possiedo una vecchia cascina inagibile in campagna , per meta era adibita ad abitazione l'altra meta era un'ex stalla con fienile e portico . vorrei abbattere la meta che era abitazione e farmi una casa ex novo e quindi ho chiesto un preventivo al geometra per sapere che cifra usciva e valutarne la fattibilita o meno . in totale finita compresa di finiture è uscito 280.000 €. spese tecniche 14.000 € spese per abbattimento e discarica 15.000 € oneri comunali 12.000 € . è normale 14.000 € di spese tecniche ? gli oneri si pagano comunque essendo una casa inagibile ? so che gli oneri vengono pagati a causa dell' aggravio del carico urbanistico , ma che aggravio ci sarebbe nel mio caso ? il comune non deve ne costruire strade ne fognature ne niente perchè è in campagna e poi ho letto da qualche parte che le case abbandonate non devono pagare gli oneri , è cosi ? ciao grazie

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[Daniele 78]

è normale 14.000 € di spese tecniche ?

Dipende da cosa comprendono, di solito nelle spese tecniche per la realizzazione di un'immobile sono:

• Il progetto dell'immobile
• la Direzione lavori
• Il progetto delle strutture in C.A
• il collaudo del cemento armato
• la relazione ex legge 10 per il calcolo dei fabbisogni della casa e quindi degli isolamenti
• La sicurezza dei cantieri
• Il riacatastamento dell'immobile in seguito alla variazione dello stesso (sia ai terreni con Pregeo visto demolisci e ricostruisci
• Sia ai fabbricati con il Docfa

gli oneri si pagano comunque essendo una casa inagibile ?

Gli oneri non si pagano per la casa inagibile ma si pagano ogni qual volta c'è un cambio di destinazione d'uso oppure c'è un aumento di cubatura

so che gli oneri vengono pagati a causa dell' aggravio del carico urbanistico , ma che aggravio ci sarebbe nel mio caso ?

Se aumenti la cubatura (o la destinazione ma non sembra il tuo caso) di fatto aumenti il carico urbanistico in quanto gli standard (parcheggi ed aree verdi) si calcolano predendo a riferimento le cubature e/o superfici degli edifici.

il comune non deve ne costruire strade ne fognature ne niente perchè è in campagna e poi ho letto da qualche parte che le case abbandonate non devono pagare gli oneri , è cosi ?

Non facciamo confusione, tu paghi gli oneri perchè intendi fare una demolizione con ricostruzione (forse anche ampliamento).
Quando la casa è abbandonata o non utilizzata puoi richiedere l'inagibilità (e paghi il 50% delle imposte che dovresti versare) e facendola passare in F/2 a Catasto (con rendita catastale a 0€) non paghi più nulla, ma devi richiedere il sopralluogo del Comune.

 

[arivel]

grazie per la risposta .
si nella ricostruzione l'aumento di volume ci sarebbe credo , ma sarebbe da verificare .

Se aumenti la cubatura (o la destinazione ma non sembra il tuo caso) di fatto aumenti il carico urbanistico in quanto gli standard (parcheggi ed aree verdi) si calcolano predendo a riferimento le cubature e/o superfici degli edifici.

scusa se insisto ma li il comune non deve fare ne parcheggi ne aree verdi ne niente di queste cose.

Non facciamo confusione, tu paghi gli oneri perchè intendi fare una demolizione con ricostruzione (forse anche ampliamento).
Quando la casa è abbandonata o non utilizzata puoi richiedere l'inagibilità (e paghi il 50% delle imposte che dovresti versare) e facendola passare in F/2 a Catasto (con rendita catastale a 0€) non paghi più nulla, ma devi richiedere il sopralluogo del Comune

si il comune ha gia fatto il sopralluogo e ora pago il 50% , se riaccatasto in F/2 il comune deve tornare a verificare ?

ciao grazie

 

[Daniele 78]

si nella ricostruzione l'aumento di volume ci sarebbe credo , ma sarebbe da verificare

Lo si verifica in un attimo, poi in un Pdc con demolizione e ricostruzione segni la volumetria che abbatti (in giallo)e quella che inserisci (in rosso) per cui vedi subito la differenza. Questo sul disegno, ma su la relazione allegata ai disegni metti questi dati in forma numerica.

cusa se insisto ma li il comune non deve fare ne parcheggi ne aree verdi ne niente di queste cose.

scusa se insisto ma li il comune non deve fare ne parcheggi ne aree verdi ne niente di queste cose.

Scusa se insisto io, ma i parcheggi e le aree verdi sono standard urbanistici legati alla cubatura che realizzi. Puoi scegliere se realizzarli tu (a scomputo degli oneri da versare) oppure se pagare quanto richiesto dal Comune (sarà esso a doverle realizzare).

si il comune ha gia fatto il sopralluogo e ora pago il 50% , se riaccatasto in F/2 il comune deve tornare a verificare ?

No, una volta che hai l'inagibilità comunale nel fare un Docfa e cambiare il classamento in F/2 è sufficiente allegare al nuovo classamento l'inagibilità del Comune (citando protocollo e data) nella relazione del Docfa.
Senza nessun problema ti verrà riconosciuta la categoria F/2 (con rendita =0€).
Io di queste pratiche ne ho fatte un paio quest'anno.

Attenzione ad una cosa: l'F/2 vale dal momento in cui ottieni la variazione dell'Agenzia delle Entrate fino al momento in cui non inizi la realizzazione dell'immobile.
In verità la classe adatta per un immobile in corso di costruzione si usa la classe F/3= 0€ (per cui con un F/2 ai fini fiscali non cambia niente). Una volta terminato l'immobile ad uso residenziale (se non di lusso) passerà automaticamente nelle categorie A/2, o A/7. Non pensare di mantenere la categoria esistente SE hai ora un A/3, A/4, o A/5, perchè sono categorie che man mano andranno a sparire.

 

[arivel]

No, una volta che hai l'inagibilità comunale nel fare un Docfa e cambiare il classamento in F/2 è sufficiente allegare al nuovo classamento l'inagibilità del Comune (citando protocollo e data) nella relazione del Docfa.
Senza nessun problema ti verrà riconosciuta la categoria F/2 (con rendita =0€).
Io di queste pratiche ne ho fatte un paio quest'anno.

e quanto mi puo costare cambiare al catasto in F/2 con rendita=0€

 

[Gianco]

Nelle prestazioni del tecnico occorre aggiungere l'agibilità.

 

[Daniele 78]

@arivel Dipende dalla pratica mediamente un Docfa con un unità immobiliare si affida intorno ai 500/600 +IVA + cassa geometri (5%) + spese catastali (50€ per unità immobiliare). Ovviamente se devi farti un rilievo dell'interno di tutto l'edificio (per censirlo) e non hai delle piantino di riferimento esistenti, il prezzo varia...aggiunci almeno un 700/800 + IVA + cassa Geometri. Comunque ti basta fare un giro tra qualche professionista della tua zona per avere un'idea dei vari preventivi a cui vai incontro.

 

[Gianco]

Premesso che un professionista serio prende sempre le misure dell'immobile e crea autonomamente la planimetria, della cui rappresentazione si rende responsabile. A Cagliari la denuncia di una unità immobiliare urbana, costituita da un'abitazione di modesta entità, prima della crisi costava 400, 500 €, oltre al 4% per fatture emesse nel 2014 e 5% dal prossimo anno per C.I.P.A. Geom. ed al 22% per l'IVA. Queste aliquote devono essere applicate all'imponibile. Il rimorso spese documentate è escluso. Se si trattava di una villetta o di un immobile irregolare, particolarmente impegnativo nel suo rilievo, si poteva raggiungere 700, 800 €. Oggi, la concorrenza, considerata la carenza di lavoro e la presenza, fra i numerosi professionisti diplomati e laureati, di single che vivendo a casa dei genitori, senza studio professionale, con le spese ridotte all'osso, si accontentano di avere i soldi per la pizza o la discoteca del fine settimana, si accontentano di cifre attorno al 50%.

 

[Daniele 78]

Confermo quanto dice @Gianco , concordo sul discorso tariffe e concordo sul fatto che ti ritrovi sempre chi ti fa il prezzaccio pur di lavorare. Nessuno di noi è nababbo, però lavorare per pagarsi la pizza e basta è pure eccessivo. Sta anche a come ci si presenta con il cliente e al tipo di servizio che si vuole offrire. Di solito, nel prezzo si fanno rientrare anche dei piccoli imprevisti che possono accadere e che se non hai un minimo di esperienza sul campo è difficile conoscere.
Poi secondo me, essendo un incarico di fiducia, devi dimostrare di meritarteli i soldi che chiedi, seguendo ogni dettaglio senza lasciar "buchi" che potrebbero costare molto più cari al nostro Committente di una qualunque parcella.

 

[Gianco]

Hai pienamente ragione, ma il committente, generalmente non pratico del tipo di prestazione richiesta, confronta il prezzo fra i due professionisti. Più volte ho sentito la frase: "Il frazionamento lo fai tu, come lo fa lui. E se devo fare un atto, per me l'uno vale l'altro. Lui mi chiede meno di te, per cui lo faccio fare da lui". Poi dopo, sovente, il cliente ritorna per porre rimedio al lavoro fatto male perché la professionalità la si acquisisce con l'esperienza. Ovviamente, dopo sono dolori. Si stanno riscontrando molti lavori svolti con una certa approssimazione: valgono meno di quello che è stato pagato.
Daniele, tu che operi nel campo sai di cosa stiamo parlando.