Spese straordinarie senza preavviso

[sabrina73]

Buona sera,
abito in un condominio disposto a ferro di cavallo (era una vecchia cascina con fienile ristrutturata nel 2005); pochi giorni fa ho ricevuto una comunicazione da parte dell'amministratore con la ripartizione delle spese per i lavori fatti due mesi fa per la riparazione del tetto dell'ala di fronte al mio appartamento perche' c'erano infiltrazioni all'interno degli appartamenti all'ultimo piano. Vorrei chiedere se qualcuno puo' chiarirmi due dubbi:
1) devo pagare anche se le riparazioni non rigurdano il tetto sopra il mio appartamento?
2) l'amministratore non ha inviato nessuna comunicazione prima dei lavori, e' giusto?
grazie in anticipo
sabrina

 

[Antonio Azzaretto]

L' amministratore ha titolo per chiedere le rate condominiali deliberate dai condòmini con le modalità previste dalla legge.

Pertanto, nel tuo caso, se le richieste dell' amministratore non provengono da un rendiconto approvato da una delibera di assemblea, puoi non pagare.

Per ciò che riguarda la suddivisione della spesa, la giurisprudenza ha preso in passato diverse decisioni.

Sembra prevalente l' orientamento di attribuire le spese a chi ne trae beneficio, in caso il fabbricato sia suddiviso e vi siano diversi tetti di ricopertura.

""In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell'art. 1123 cod. civ., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. (Nella specie, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza del giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un corti le condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell'androne dell'edificio e del cortile comune" (Cass. civ. Sez. II, 13-07-1996, n. 6359)".

 

[paolodm]

L'amministratore può far eseguire interventi di manutenzione urgenti.
Di solito la riparazione del tetto di copertura è un lavoro urgente, necessario per evitare maggiori danni alla struttura.
Per cui ci andrei cauto prima di decidere di non pagare.

 

[Antonio Azzaretto]

L'amministratore può far eseguire interventi di manutenzione urgenti. Per cui ci andrei cauto prima di decidere di non pagare.

L' amministratore non è un monarca.

Prima di far eseguire lavori straordinari urgenti senza autorizzazione dell' assemblea egli deve convocare senza indugio un assemblea straordinaria; in caso l' assemblea non deliberi, l' amministratore deve fare una circolare ed avvisare che interverrà poichè l' assemblea non ha deciso, ed è necessario eseguire un lavoro straordinario non rimandabile.

...e comunque senza un rendiconto di spesa approvato dall' assemblea l' amministratore non ha alcun titolo di promuovere il decreto ingiuntivo, per cui il condòmino che non paga in questo caso non potrà essere perseguito legalmente.

 

[paolodm]

Non si tratta di essere monarchi ma di utilizzare un pò di buon senso. Se il tetto è danneggiato e gli appartamenti sottostanti si allagano cosa fai? Dici a chi ci vive di andarsene in albergo in attesa che convochi l'assemblea...o provvedi ad eseguire delle riparazioni urgenti?
Lo prevede anche il Codice Civile all'art. 1135
"L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea"

 

[sabrina73]

Hai ragione ma le infiltrazioni ci sono dai tempi della ristrutturazione (i lavori sono stati fatti molto male) e non si tratta di allagamenti: semplicemente hanno sbagliato l'inclinazione del tetto in corrispondenza delle finestre delle mansarde e quando piove l'acqua forma delle pozze e piano piano si infiltra. Quindi non si tratta di lavori urgenti ma potevano essere programmati nella riunione dello scorso ottobre o il prossimo; tra l'altro lo stesso problema riguarda anche due appartamenti nell'altra ala del condominio e nessuno ha provveduto alla riparazione (l'amministratore ne era al corrente). Sicuramente se i lavori fossero stati fatti tutti nello stesso momento e dalla stessa ditta avremmo risparmiato.

 

[paolodm]

Beh allora il discorso cambia, se i lavori non sono urgenti l'amministratore ha agito arbitrariamente e non a titolo per richiedere pagamenti.
Se poi l'assemblea dovesse decidere di ratificargli la spesa (come solitamente accade)....bisognera' pagare.