Spese straordinarie deliberate prima del rogito.Chi le paga?

[severina]

Buongiorno, mi sapete dire, se esiste una legge, una sentenza per cuile spese deliberate prima dell'acquisto di un'immobile sono a carico del proprietario che vende? Nel mio caso le spese straordinarie della caldaia sono state deliberate il 6/10/2010, il compromesso l'ho fatto il 23/09/2010 c'era scritto che all'atto del rogito tutte le spese condominiali erano a carico del venditore, il quale non mi ha detto nulla di queste spese straordinarie. L'atto è avvenuto il 19/10/2010, ora mi ritrovo 2000,00 euro da pagare. Come devo fare?

 

[acquirente]

le spese straordinarie deliberate tra preliminare e rogito sono a carico del venditore almeno che non generino un aumento di valore della porzione di fabbricato oggetto della compravendita. Rimangono a completo carico quelle deliberate prima.
Tutto cio, ovviamente, salvo diverso accordo tra le parti da indicare sul compromesso od anche successivamente con scrittura privata.

Un primo filone giurisprudenziale stabiliva che l'obbligazione sorgesse nel momento in cui si fosse pronunciata l'assemblea (Cass. 02/02/1998 n. 981).

In seguito, una pronuncia successiva, ha stabiliva che l'obbligazione, nel condominio, sorge non a seguito di delibera assembleare, bensì a seguito dell'attività gestoria dell'amministratore (Cass. 26/01/2000 n. 857).

Quindi, paga chi è condomine al momento dei lavori.


CIOE'
l pagamento dei contributi condominiali, in questo caso le quote da versare per i lavori, sono a carico DEL PROPRIETARIO finche' egli è proprietario. Ne deriva che se i lavori sono effettuati prima del rogito, questi debbano essere pagati da lui interamente.
Viceversa, ci sono due ipotesi:
_La prima:
il proprietario ha pagato alcune quote ma i lavori vengono effettuati dopo il rogito. Le quote rimanenti saranno a carico dell'acquirente. il venditore si potrà accordare con l'acquirente per compensare i versamenti eseguiti, ma è un rapporto estraneo al condominio.
_La seconda:
i lavori sono effettuati dopo il rogito, non ci sono versamenti fatti dal venditore ed essendo l'acquirente il beneficiario, cioè colui che godrà dei lavori, li pagherà quest'ultimo.

 

[top46573]

Se il compratore era informato delle spese straordinarie al momento in cui é stato pattuito il prezzo, pagherà lui le spese in quanto beneficiario dei lavori ed anche legittimo proprietario al momento dei pagamenti delle spese. L'amministratore dovrà rilasciare solo a lui (in qualità di proprietario) la certificazione di spesa per anno (qualora sia spalmata su più anni) ed il compratore potrà detrarla dalla denuncia dei redditi

 

[acquirente]

Se il compratore era informato delle spese straordinarie al momento in cui é stato pattuito il prezzo, pagherà lui le spese in quanto beneficiario dei lavori ed anche legittimo proprietario al momento dei pagamenti delle spese. L'amministratore dovrà rilasciare solo a lui (in qualità di proprietario) la certificazione di spesa per anno (qualora sia spalmata su più anni) ed il compratore potrà detrarla dalla denuncia dei redditi

se l'acquirente e' d'accordo e va scritto nel rogito................altrimenti paga chi era proprietario al momento dell'approvazione dei lavori in assemblea.

 

[top46573]

ricorda che l'amministratore deve fare la certificazione di spesa relativa all'anno in corso solo al legittimo proprietario che la può dedurre dalla denuncia dei redditi. Fammi capire: tu pensi che il venditore deve pagare, non ha nessun beneficio dai lavori (perché riguardano la conservazione futura) ed in più non riceve la certificazione dei pagamenti dall'amministratore perché non li può dedurre (in denuncia devono incrociarsi la proprietà con la deduzione dalle spese). Che razza di norma sarebbe! Priva di logica.
Se l'acquirente ha compreto sapendo delle spese ed il prezzo ne ha tenuto conto deve pagare (soprattutto se queste incidono su più anni) primo: perché é lui il beneficiario - secondo: perché é il proprietario, il solo che le può dedurre.
Non dimenticare che la sentenza del Tribunale di Milano, 3 marzo 2009, n. 3812.del 2010 cui si fa riferimento per imputare le spesa al proprietario, era in tal senso perché il proprietario si era accollato per iscritto le spese.
Ogni caso ha la sua genesi con fatti specifici che vengono valutati per quella vendita particolare.