Mi permetto comunque di insistere nella mia convinzione che i costi di accatastamento spettano al costruttore. Il costruttore ha l'obbligo di avviare la pratica di accatastamento entro 15 gg dalla fine dei lavori, che l'immobile sia o no stato posto in vendita. Per vendere la casa è obbligatorio richiedere ed ottenere l'abitabilità, per la quale è necessario l'accatastamento. Salvo specifici accordi in deroga, al momento del rogito, il venditore deve dimostrare di aver ottenuto l'abitabilità. A questo proposito ho letto che "secondo un'opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l'obbligo di dotare l'immobile del certificato di abitabilità gravi sul venditore".
"Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.)" e altro dello stesso tenore che si trova su internet.
Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.
Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune.
Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009
Fonte:Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
