Spese manutenzione straordinarie

[durip]

Salve,
il mio inquilino ha provveduto senza avvisarmi prima a fare una riparazione urgente per un tubo rotto sotto il pavimento del bagno.
Ora sostiene di aver pagato 4600 euro per il lavoro e pretende la metà della spesa cioè 2300 euro.
Io non solo non sono stata avvisata prima che sostenesse la spesa, ma non mi ha ancora permesso di visionare l'appartamento e far effettuare un sopralluogo per verificare l'entità del danno che ha comportato questa spesa.
Ora non mi ha pagato la mensilità in corso sostenendo che mi detrarrà la metà dell'importo dei lavori dal fitto.
Ovviamento c'è per me cattiva fede.
Cosa posso fare per tutelarmi per il futuro da raggiri del genere? Posso proporre all'inquilino di ripartire la spesa su un certo numero di mensilità magari corrispondendomi la metà del fitto con una scrittura privata dove gli intimo di non intraprendere nuove iniziative senza preavvisarmi altrimenti tutto ricadrà a suo carico?
Grazie

 

[Ollj]

Cosa posso fare per tutelarmi per il futuro da raggiri del genere?

Cosa può fare semmai per recuperare quanto dovutole dal conduttore e corrispondere allo stesso quanto a suo carico in qualità di locatrice.
La spesa urgente può essere affrontata dal conduttore ma sempre informando al contempo il locatore:
Art 1577 del codice civile - Necessità di riparazioni.
"Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore".
L'onere di prova circa l'urgenza della spesa è a carico del conduttore: se costui non sarà in grado di dimostrare alcunchè al riguardo, nulla è dovuto dal locatore; veda in tal senso Cassazione 4064/2014:
"il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori"

Desse prova di tutto (che la spesa competesse al locatore, che la spesa fosse urgente, che fosse stato informato il locatore, che la spesa sostenuta sia adeguata al danno da riparare):
- lei dovrà rifondere integralmente la spesa
- il conduttore le dovrà corrispondere quanto dovuto a titolo di pigione.
Mancasse al contrario la prova da parte del conduttore:
- lei non dovrà alcunchè
- dovrà procedere legalmente contro il conduttore moroso per mancato pagamento della pigione.
Lasci perdere la scrittura privata: sarebbe una perdita di tempo.

 

[moralista]

Ma non poteva far intervenire l'assicurazione e vedere le cause delle rotture?

 

[Dimaraz]

Concordo con quanto spiegato da Ollj.

Praticamente ti suggerisco di chiedere originale della fattura pagata per i lavori (che doveva essere a te intestata) e immediata verifica con tuo perito di cosa sia stato fatto.
La cifra appare sproporzionata e ancor più la proposta di dividere una spesa che sarebbe di tua esclusiva competenza.

 

[uva]

Anch'io concordo con @Ollj , e aggiungo che abitualmente nei contratti di locazione si scrive una clausola per la quale "il pagamento del canone e/o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo".
C'è nel vostro contratto? Se sì, il tuo inquilino non può fingere di non sapere che deve comunque pagarti il canone di locazione.