Spese e tasse da pagare acquisto casa dal costruttore

[GIUSI DI FRANCESCO]

ciao a tutti, ho un dilemma, perchè continuo a chiedere informazioni ma non ho risposte chiare, per lo meno per me;

sto acquistando dal costruttore un'abitazione che a gennaio compirà 5 anni dal momento del fine lavori;
con l'agente immobiliare abbiamo concordato di poter predisporre il rogito dopo gennaio per poter evitare di aggravare dell'IVA il prezzo;

mi sto informando dal notaio per sapere le spese accessorie tasse etc. e mi dice che da giugno di quest'anno anche se trascorsi 5 anni il costruttore puo' opzionare la vendita con o senza IVA;

ora mi pare strano che sia il costruttore che l'agente immobiliare non sapessero di questa cosa;
io vorrei evitare di ritrovarmi al rogito con in aggiunta, spese a sorpresa, inoltre essendo per il mio compagno seconda casa l'IVA sarebbe del 10%.


inoltre chiedo infomazioni sulle tasse e imposte da pagare e il notaio mi da un prezzo cumulativo senza specificare la parcella e le spese che deve sostenere oltre alle tasse che dovrei versare io.

Potreste farmi luce in questo tunnel?

Grazie....

 

[Jrogin]

mi sto informando dal notaio per sapere le spese accessorie tasse etc. e mi dice che da giugno di quest'anno anche se trascorsi 5 anni il costruttore puo' opzionare la vendita con o senza IVA;

E' vero la normativa è cambiata a Giugno.

Adesso per l'acquirente non è tanto importante il fatto di essere esente IVA o meno, ma il fatto che in caso di IVA la base imponibile è il prezzo reale della transazione, mentre in caso di imposta di registro l'acquirente può optare per la tassazione sul valore catastale pur dichiarando in atto il valore reale.

Nel tuo caso specifico dovremmo sapere se hai sottoscritto un preliminare o un impegnativa oppure se per adesso sono solo accordi precontrattuali verbali.
Nel secondo caso la cosa andrà concordata con la società costruttrice, nel primo caso qualche dubbio c'è.
Mi spiego meglio, se tu avessi sottoscritto un preliminare registrato prima dell'entrata in vigore della nuova normativa, IPOTIZZO, ma non ne sono sicuro, che avresti una pezza di appoggio per far si che la società venditrice opti per vendita con esenzione IVA;
Se l'ipotetico preliminare registrato fosse datato successivamente all'entrata in vigore della nuova normativa, avresti poche scappatoie.

Facci sapere qualcosa in più.

 

[essezeta67]

Se un fabbricato è venduto da impresa con IVA 10% poi ci sono da pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale per € 168 ciascuna. Se un fabbricato viene venduto senza IVA è soggetto a imposta di registro, ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura del 7%, 2% e 1% (in totale 10%).
La differenza fra il primo e il secondo caso sono € 504,00 in più nel primo caso (a parità di importo concordato ovviamente). Saluti.

 

[Jrogin]

Concordo con quanto indicato da essezeta67.

Ricordo però che quello che farà cambiare di molto l'imposizione sarà la base imponibile:

Adesso per l'acquirente non è tanto importante il fatto di essere esente IVA o meno, ma il fatto che in caso di IVA la base imponibile è il prezzo reale della transazione, mentre in caso di imposta di registro l'acquirente può optare per la tassazione sul valore catastale pur dichiarando in atto il valore reale.

 

[essezeta67]

Dal punto di vista del costruttore sarà sempre meglio vendere con applicazione dell'IVA.
Se dovesse vendere un fabbricato in esenzione, dovrebbe calcolare quanta IVA ha detratto con le spese sostenute per la costruzione (o l'acquisto) del fabbricato e considerarla parzialmente non detraibile per effetto del pro-rata (da calcolare appunto per chi acquista con IVA e vende in esenzione).
Per i contruttori è un sollievo rivendere con IVA proprio per non vedersi costretti a riversare allo stato una parte di IVA pagata sulle spese che hanno già sostenuto, che si sono detratta, oppure l'hanno utilizzata in compensazione e che poi risulta parzialmente (a seconda del tempo trascorso dall'ultimazione) indetraibile proprio perchè il bene è rivenduto in esenzione.
Secondo me il costruttore punterà a vendere con IVA. Saluti.

 

[GIUSI DI FRANCESCO]

Nel tuo caso specifico dovremmo sapere se hai sottoscritto un preliminare o un impegnativa oppure se per adesso sono solo accordi precontrattuali verbali.

Siamo nella fase di aver sottoscritto una proposta accettata dal venditore - il preliminare non è stato ancora fatto, in quanto la proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo; del quale abbiamo fatto richiesta e stiamo aspettando delibera;

ma è stato l'agente immobiliare a sottolineare di spostare il rogito a gennaio proprio per evitare di aggravare di IVA, e andando a trattare e riportarci la proposta accettata sottolineava che ci rimettevano l'IVA facendo il rogito a gennaio.
posso prendermela con l'agente immobiliare se il venditore saltasse fuori con la richeista anche di IVA all'ultimo minuto?

grazie