Spese di riscaldamento in assenza di termosifoni (radiatori)

[Marcello Caputo]

Certo, aspetteremo ma che tu sappia, queste cose si possono fare anche ricorrendo al Giudice di Pace?

 

[Antonio Azzaretto]

Per aprire una procedura di conciliazione (che in Italia si chiama mediazione civile), devi rivolgerti ad un organismo di mediazione ed attivare la procedura.

....siccome la procedura è poco conosciuta ti scrivo un consiglio. Alla prossima assemblea è opportuno che fai scrivere a verbale la tua intenzione ad avviare una pratica di mediazione con il condominio, e pertanto chiedi all' assemblea di dare il potere di mediare all' amministratore (o una delegazione di consiglieri insieme all' amministratore) ...ossia a trattare una soluzione che sia vincolante per il condominio.

Altrimenti rischi di spendere soldi per niente!

 

[condobip]

In effetti, tutti gli altri condomini potrebbero manifestare il loro dissenso, in quanto automaticamente a fronte dell'esonero al pagamento da parte di un condomino, tutti gli altri condomini vedono aumentare la loro quota.

Un conto è dividere 1000 Euro per 8, altro conto è dividere 1000 Euro per 7.

Potrebbe darsi che invece anche i consumi si riducano di 1/8 cioè per esempio (numeri a caso) se prima consumavano 80 litri di carburante/mese in 8, ora dopo il distacco ne consumino 70 in 7, per cui il problema non si pone

 

[mapeit]

Solitamente in questi casi bisogna innanzitutto vedere se il regolamento di condominio prevede la possibilità di distacco dall'impianto centralizzato di un condòmino. Se questo evento è previsto, solitamente ne sono indicate le condizioni e le procedure da adottare (ad es. beneplacito dell'assemblea), nonché la quota di spese che resta comunque a carico del condòmino che si è staccato. Ad esempio potrebbe essere previsto che egli non corrispondesse più la quota per i consumi di combustibile, ma corrispondesse la quota per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, al quale in un eventuale futuro egli potrebbe sempre riallacciarsi ritornando a pagare anche le quote di consumo.
Se tale evento non è previsto dal regolamento, vale quanto detto nell'esplicativo post di Azzaretto. Conviene preventivamente accertarsi che il distacco non provochi turbative al normale funzionamento dell'impianto (ad es. con una relazione scritta del tecnico manutentore), quindi informare l'amministratore e l'assemblea dei condomini dell'intenzione di operare il distacco e di non pagare più la quota relativa ai consumi di combustibile per il riscaldamento, allegando la relazione del tecnico e indicando la data prevista.
Ovviamente l'assemblea potrà cercare di mediare chiedendo, ad esempio, di continuare a pagare la quota di manutenzione, oppure potrà decidere di agire contro il condòmino per richiedere comunque il pagamento di tutte le quote relative a consumi e manutenzione. Qui può entrare in ballo il ruolo del mediatore civile al quale ci si può rivolgere per dirimere la questione senza adire alle costose vie legali tradizionali.

 

[aldobasso]

Marcello, ho trovato la seguente giurisprudenza che inerisce il problema che vi riguarda. Sicuramente, vi sarà molto utile per ben valutare il da farsi.
Saluti :daccordo:

"La norma di regolamento condominiale, la quale suddivida la spesa per il funzionamento del termosifone centrale e per la relativa manutenzione in ragione della superficie radiante complessiva di ogni singolo appartamento, attua il criterio generale dettato dalla legge nell'art. 1123 cod. civ., tenendosi conto, attraverso il diverso numero di radiatori, delle diverse condizioni obiettive dei singoli appartamenti (esposizione dei locali, dimensione dei medesimi, altezza del piano ecc.). Spetta alla maggioranza dei condomini decidere in ordine al riparto del contributo per l'uso del servizio del riscaldamento centrale, in quanto si tratta della spesa relativa al funzionamento di un servizio comune, in ordine al quale compete sempre alla maggioranza la decisione, risolvendosi essa in un atto di amministrazione. La modifica ad un riparto già deliberato implica un nuovo accordo, al quale non si può addivenire se la maggioranza dei condomini non vi consenta nelle forme di legge."
(Cass. n. 1216 del 17-05-1960)

"Quando un seminterrato sia percorso da tubi di riscaldamento scoperti che provocano dispersione di calore, la quale torna a beneficio del proprietario del seminterrato, questi dovrà proporzionalmente concorrere alle spese di riscaldamento sintantoché non si provveda al rivestimento con materia isolante dei tubi in questione."
(Trib. Milano, del 18-12-1961)

"Il singolo condomino non può rifiutare il suo contributo alle spese di riscaldamento deducendo unilateralmente di rinunciare per un certo periodo alla concreta utilizzazione del riscaldamento."
(Trib. Firenze,del 6-04-1964)

"In assenza di specifiche norme del regolamento di condominio, la spesa di sostituzione della caldaia va ripartita in base alle quote millesimali (anche a carico di chi non è attualmente allacciato all'impianto) e non in base alle superfici radianti installate nelle proprietà esclusive, dovendosi applicare il 1' e non il 2' comma art. 1123 cod. civ."
(Trib. Trieste, 10-05-1979)

 

[mapeit]

Sono sentenze un poco "datate".
Pur senza negare la validità di quella giurisprudenza, allego qualche nota più attuale.

Distacco dall'impianto centralizzato

Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune.

* Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214, Condominio di via Piazza n. 15 in Modena c. Fabro ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997, 63.



Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è consentito quando il condomino interessato provi che da questo deriverà un effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale stesso.

* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597, Maddalena c. Cond. Parco delle Magnolie. Conf. App. civ. Milano, 19 gennaio 1996, n. 139, in Arch. loc. e cond 1996, n. 5 e Giud. pace Roma, 5 settembre 1996, ibidem.

L'impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.
* Cass. civ., sez. II, 30 novembre 1984, n. 6269, Ciuffi c. Cond. V. Kiew FI.

Posto che un impianto centrale di riscaldamento destinato a riscaldare i vari appartamenti di uno stabile è proporzionato nei suoi organi fondamentali (caldaia, bruciatore e tubazioni) alla quantità di calorie necessarie a riscaldare l'intero stabile, il distacco di una parte dell'impianto dalla centrale termica, così come la creazione di un impianto autonomo di riscaldamento, concretano una alterazione della destinazione della cosa comune e non già una delle modifiche consentite dall'art. 1102 c.c., poiché in tal caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1977, n. 1001.

In tema di condominio degli edifici, il singolo condomino non può sottrarsi all'obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali - suscettibili di modificazione anche per fatti concludenti - alle spese di erogazione del servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo impianto, senza che rilevino in contrario né la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici, né la circostanza che il condominio stesso consti di più edifici separati, ma serviti da impianti comuni non frazionati in relazione alle singole unità immobiliari.

* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4278, Cond. 5. Giacomo Primo di Torino c. Soc. Cada Sini.



Il singolo condomino non può, di regola, mediante unilaterale rinunzia al servizio di riscaldamento, sottrarsi all'obbligo di contribuire al pagamento delle spese di funzionamento di impianto centralizzato di termosifone, sito in stabile condominiale: resta salva l'eccezionale ipotesi in cui il condomino rinunziante dimostri che l'esclusione dal riscaldamento di alcuni locali si risolva in una proporzionale riduzione delle spese generali di esercizio.

* Corte app. civ. Milano, sez. I, 12 giugno 1981, n. 889: La Lombarda s.n.c. c. Condominio viale Piave, angolo via F.lli Cervi - Limbiate, in Arch. loc. e cond. 1982, 75.



Il condomino non può distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato senza il consenso di tutti gli altri condomini, né a seguito di ciò esimersi dall'obbligo di contribuire alle spese per la prestazione di tale servizio.

* Trib. civ. Napoli, sez. X, 14 ottobre 1987, n. 10251, Rubino c. Condominio di Via Cupa Angara, n. 5, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1988, 440.



Il distacco delle diramazioni di uno o più appartamenti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, con conseguente esclusione dalle spese di gestione comuni, necessita del voto favorevole di tutti indistintamente gli interessati al funzionamento dell'impianto, e quindi non solo dei condomini, ma anche dei conduttori di alloggi siti nel condominio.

* Trib. civ. Napoli, 24 settembre 1987, n. 8791, Novino c. Condominio di via S. Giacomo dei Capri 39/D, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1988, 126.



In caso di illegittimo distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino che ha operato il distacco non è tenuto al riallaccio del nuovo impianto a quello centralizzato se il suo comportamento è stato causato dalle omissioni del condominio (nella specie il condominio non aveva provveduto per anni a mettere l'impianto centralizzato in condizioni di fornire un sufficiente riscaldamento al convenuto).

* Trib. civ. Milano, 23 gennaio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 363.

Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale è generalmente vietato perché incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuassero a servirsi dell'impianto centralizzato; il distacco è consentito, quindi, solamente se venga fornita la prova che dal medesimo non derivino i suddetti inconvenienti.
* Trib. civ. Torino, sez. I bis, 7 settembre 1987, n. 6030, S.S. Bienes Prima c. Olimpic Srl, in Arch. loc. e cond. 1987, 716.

Il distacco delle diramazioni dall'impianto termocentralizzato incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con una maggiore spesa di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a usare dell'impianto, per cui è da ritenersi consentito solo quando è previsto dal regolamento contrattuale ovvero quando avvenga col voto unanime dei partecipanti, oppure nel caso in cui l'interessato al distacco dimostri che da questo non possa derivare alcun inconveniente.

* Trib. civ. Napoli, sez. X, 25 giugno 1986, n. 6703, Rubino c. Cond. via Cupa Angara, 5, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986, 468.



Il distacco delle diramazioni relative ad uno o più appartamenti dall'impianto centrale di riscaldamento, qualora non venga provata l'assenza di inconvenienti per effetto di tale distacco, deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato.

* Trib. civ. Napoli, sez. X, 26 ottobre 1996, n. 8837, Longo c. Comunione impianto riscald. viale Tiziano nn. 14 e 22 di Portici e altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 933.



In caso di installazione di un impianto autonomo di riscaldamento con distacco da quello centralizzato, la rinuncia al servizio di riscaldamento e l'esonero dalla relativa spesa non può essere determinata autonomamente ed unilateralmente ma, al contrario, deve essere autorizzata dall'assemblea (con il quorum ex art. 1120 cod. civ.), una volta verificata l'entità della riduzione di spese derivanti dal distacco.

* Trib. civ. Roma, sez. IV, 24 maggio 1985, n. 6623, Lo Cascio c. Cond. di via Arena, 8, Roma, in Arch. loc. e cond. 1986, 113.



Integra gli estremi dell'atto di molestia e legittima l'esercizio dell'azione di manutenzione, ex art. 1170 cod. civ., il distacco operato da un condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento, ciò costituendo alterazione della cosa comune, con conseguente pericolo di possibili inconvenienti nella sua utilizzazione.

* Pret. civ. Firenze, 24 gennaio 1989, Compostrini ed altri c. Bordoni, in Arch. loc. e cond. 1989, 780.

Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale di riscaldamento e consentito quando il singolo interessato provi che il distacco stesso non incida negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico e, al contrario, possa servire a porre rimedio ad una situazione di inefficienza dell'impianto comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 gennaio 1989, n. 680, Condominio di Via Bertelli 2, Milano c. Migliavacca, in Arch. loc. e cond. 1990, 94.

Il distacco delle diramazioni relative ad una o più porzioni immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento è consentito soltanto quando i singoli interessati provino che dal distacco derivi una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio, senza che si verifichi uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 11 ottobre 1993, Soc. Sida c. Cond. di via Popoli Uniti n. 24 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1994, 600.



È ammissibile il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale allorquando, in considerazione delle particolari caratteristiche tecniche dell'impianto, comporti un'effettiva proporzionale riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri partecipanti al condominio.

* Trib. civ. Milano, 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 87.



Non è censurabile l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo aggiuntivo che non arrechi pregiudizio a quello condominiale ma, qualora dal distacco derivi anche una minima manomissione dell'impianto centralizzato, ne consegue la condanna alla riduzione in pristino con collegamento all'impianto centralizzato nel momento in cui esso venga rimesso in funzione.

* Trib. civ. Roma, 9 luglio 1988, in Foro it. 1989, I, 2964.

 

[Luigi Criscuolo]

La dotta risposta di Azzaretto mi lascia un pò perplesso per due motivi il primo di carattere generale il secondo di carattere specifico.
Per quanto riguarda il carattere generale non sono così sicuro, come lo è Azzaretto, che una volta andati in giudizio il condominio, che si trova di fronte ad un provvedimento unilaterale di un condomino, sia dichiarato perdente. E' ovvio che il condomino che intende distaccarsi troverà un tecnico che elaborando i dati cercherà di dimostrare che il distacco non arrecherà (o arreca nel caso l'azione sia già stata fatta) alcun danno sia dal punto di vista della gestione economica dell'impianto che dal punto di vista distribuzione del calore negli appartamenti confinanti, superiori e sottostanti. Il fatto è che questa è una dichiarazione di parte: il Giudice nominerà un suo Consulente Tecnico d'Ufficio e sarà il giudizio di costui che farà pendere l'ago della bilancia a favore di una o dell'altra parte. Anche il Condominio avrà un suo consulente che cercherà di dimostrare l'onerosità del distacco per il condominio. Se fosse così semplice non pagare le spese relative al consumo del carburante che alimenta la caldaia (fermo restando che le spese di manutenzione vanno sempre pagate perchè la caldaia è un bene comune e non solo di chi ne usufruisce il funzionamento) ci sarebbe un esercito di persone che senza dire ne beh ne ba si sarebbero già staccate dal riscaldamento centralizzato. Come la mettiamo con la certificazione energetica tanto cara in Lombardia dove la regione fa pagare delle multe a chi non la fa? Gli appartamenti che hanno di fianco, sopra o sotto, un locale non riscaldato senz'altro perdono in prestazione energetica e corrono il rischio di scendere di classe di appartenenza, o comunque di fare investimenti per rimanere nella stessa classe di merito. Chi paga il ricalcolo dei millesimi di riscaldamento? Perchè la gente compra degli appartementi in un condominio per poi comportarsi da solista? Perchè queste persone non si comprano una casa unifamigliare in mezzo alla campagna o in città, con tutti gli oneri ed onori, così vedono quanto gli costa l'arrivare ai fatidici 18° di temperature d' inverno e quando gli costano i farmaci per curarsi tosse, raffreddore e compagnia?
Per quanto riguarda il caso in ispecie la soluzione migliore secondo me sarebbe quella che l'affittuario, visto le sue necessità di produzione, trovasse un locale seminterrato non riscaldato più consono alle sue esigenze. La vedo difficile rispetto a quello che ha sostenuto Azzaretto visto che all'interno del locale in questione ci sono tutt'ora i tubi del riscaldamento che in un certo qual modo continuano a cedere calore all'ambiente e costringono l' inquilino a tenere al massimo i condizionatori anche d'inverno. Quindi a meno che non decida di toglierli materialmente, costringendo il condominio a rifare l'impianto, non credo proprio che andando in giudizio esca vittorioso, anche perchè l'inquilino del piano di sopra si troverebbe il pavimento freddo anzichè tiepido e quindi un calo di temperatura. Il consiglio di Azzaretto, in questo caso,anche se "politico" mi è sembrato del tipo "giochiamo a chi toglie il piede dall'acceleratore per ultimo".