Spese condominiali per acquisto in asta

[OresteGR]

Salve,

Ho un dubbio forse banale ma volevo essere sicuro, nel 2020 ho acquistato (decreto di trasferimento 05/2020) un appartamento tramite un asta giudiziaria e devo pagare le spese ordinarie dell'anno in corso e dell'anno precedente, nel condominio c'è un altro appartamento che non paga le spese condominiali da anni. Secondo voi devo pagare la mia quota in base ai millesimi dell'appartamento moroso per il periodo 2019/2020 ?

 

[User_29045]

Secondo voi devo pagare la mia quota in base ai millesimi dell'appartamento moroso per il periodo 2019/2020 ?

Solo l'assemblea dei condomini, a maggioranza, può decidere di colmare il debito generato da un condomino non pagante (e quindi moroso), ripartendo tale debito sulla base dei millesimi di proprietà di ciascuno (moroso escluso, ovviamente, perché non paga).

Esiste un verbale dove, negli ultimi 2 esercizi finanziari, è stato così deciso?

 

[davideboschi]

Devi pagare le spese ordinarie dell'anno in corso e dell'anno precedente, e le spese straordinarie deliberate nello stesso periodo.
Le spese straordinarie sostenute in quel periodo, ma deliberate prima, non sono di tua competenza.
Quindi dovresti leggere bene i verbali d'assemblea degli ultimi due anni. Io, in un caso analogo, mi sono fatto stornare 403 euro che erano stati pagati nel periodo, ma deliberati l'anno prima.

Questo indipendentemente dal fatto che altri condomini lascino dei buchi.

Ma in questo caso l'assemblea sarebbe bene che deliberasse per dare all'amministratore mandato per procedere col decreto ingiuntivo. Anzi, mi pare che l'amministratore debba procedere d'ufficio, a meno che l'assemblea non deliberi diversamente.

 

[edma]

Salve,

Ho un dubbio forse banale ma volevo essere sicuro, nel 2020 ho acquistato (decreto di trasferimento 05/2020) un appartamento tramite un asta giudiziaria e devo pagare le spese ordinarie dell'anno in corso e dell'anno precedente, nel condominio c'è un altro appartamento che non paga le spese condominiali da anni. Secondo voi devo pagare la mia quota in base ai millesimi dell'appartamento moroso per il periodo 2019/2020 ?

Ritengo che non sei tenuto a pagare spese pregresse alla data di acquisto tramite asta.
Partecipi solo a partire dalla data di aggiudicazione d'asta. A mio parer.

 

[OresteGR]

@possessore @davideboschi Grazie mille

@edma non funziona come dici te

 

[davideboschi]

Per essere precisi, la legge dice che l'acquirente è obbligato in solido col venditore solo per l'esercizio in corso e per l'esercizio precedente. Obbligato in solido significa che il debito è sempre del venditore, ma se questi non paga, paga l'acquirente al suo posto. Un po' come quando si fa da garante per un altro.
Quanto sopra vale non solo per le vendite all'asta, ma anche per le normali compravendite. Questo è il motivo per cui, nelle clausole dei rogiti, si prevede che il venditore dimostri all'acquirente, con un'attestazione dell'amministratore, che le spese condominiali sono pagate fino alla data del rogito. Perché se il venditore ha lasciato dei buchi, l'amministratore chiederà i soldi all'acquirente.
Questo meccanismo non si riesce a far funzionare nelle vendite all'asta. Il precedente proprietario sa che perderà la casa, per cui se ne infischia, fino a che è dentro, di pagare le spese condominiali. Quindi il periodo di obbligazione in solido casca sulla gobba dell'acquirente.

Naturalmente, l'acquirente può sempre rivalersi sul precedente proprietario, perché non dimentichiamo che l'acquirente è solo solidale nel debito, ma il debito è pur sempre dell'altro. Ma nelle vendite all'asta si tratta di un diritto quasi impossibile da far valere, perché il vecchio proprietario spesso non è reperibile, se lo è non ha soldi, e poi perché raramente la cifra è tale da giustificare una causa.

Quindi se acquisti in asta metti pure nel budget un paio d'anni di gestione.

 

[OresteGR]

Solo l'assemblea dei condomini, a maggioranza, può decidere di colmare il debito generato da un condomino non pagante (e quindi moroso), ripartendo tale debito sulla base dei millesimi di proprietà di ciascuno (moroso escluso, ovviamente, perché non paga).

Esiste un verbale dove, negli ultimi 2 esercizi finanziari, è stato così deciso?

Se non esiste questo verbale e per esempio la maggioranza decide in questo momento di saldare i debiti del moroso, io sarei tenuto a pagare in base ai miei millesimi tutta la morosità non solo quella dell'anno in corso e dell'anno precedente
giusto ?

 

[User_29045]

Se non esiste questo verbale e per esempio la maggioranza decide in questo momento di saldare i debiti del moroso, io sarei tenuto a pagare in base ai miei millesimi tutta la morosità non solo quella dell'anno in corso e dell'anno precedente
giusto ?

E' una bella domanda! Ma credo di sì! E' una decisione CONDOMINIALE, quindi ognuno - in base alla colonna PROPRIETA' GENERALI - contribuirà proporzionalmente per colmare L'INTERO DEBITO GENERATO DAL MOROSO. Non solo limitatamente agli ultimi 2 anni.

Questo perché il discorso dei 2 anni è una QUESTIONE PRIVATA tra te acquirente e lui venditore, mentre LA DECISIONE ASSEMBLEARE riguarda TUTTI (ci possono anche essere altre persone nella tua stessa situazione!), e quindi la TOTALITA' DEL DEBITO (generato ad esempio dal 2002 a oggi, con un amministratore particolarmente inerte che fa spallucce e continua a GONFIARE I CONGUAGLI DI FINE ANNO PER FAR PAGARE A TUTTI CIO' CHE NON PAGANO ALCUNI) viene spalmato su TUTTI.... e a questo punto, un amministratore inerte credo che eviterebbe anche di spalmare la sua quota al MOROSO.... tanto sa che non la pagherebbe....
Che brutte situazioni che ci sono...

 

[davideboschi]

E' una decisione CONDOMINIALE

Formalmente sì, ma mi sembra un po' poco aderente al reale.

Se uno non paga, sicuramente l'assemblea può decidere di coprire i buchi, ma prima ci sarà (diciamo pure: meglio che ci sia) una procedura, un decreto ingiuntivo, un pignoramento, fino alla messa all'asta dell'immobile.
Se alla fine della procedura rimangono dei buchi (ad es. perché altri creditori si sono presi la fetta più grossa dalla vendita all'asta, e il nuovo proprietario risponde in solido solo per una parte del debito), l'assemblea può deliberare che tutti coprono il buco, in ragione dei propri millesimi.

Ma se l'assemblea non delibera, cosa succede?
Il bilancio bisogna pur chiuderlo, quindi i paganti dovranno ANTICIPARE i soldi per coprire il buco, in ragione ciascuno dei propri millesimi. A meno che non vogliano farsi pignorare il condominio dai fornitori...

Quando poi l'amministratore riferirà che il credito è inesigibile, metterà a bilancio quei soldi a passivo, appunto come credito inesigibile, il bilancio verrà approvato, e tutti si troveranno ad aver pagato per l'insolvente, senza possibilità di recupero.

In definitiva, che l'assemblea deliberi specificatamente in merito al debito dell'insolvente, o si arrivi dopo qualche anno a metterlo a passivo di bilancio, alla fine sempre lì si arriva.

Chi resta col cerino in mano, si brucia.

 

[User_29045]

Ottima disamina, @davideboschi