Spese condominiali inevase

[mofr5107]

Salve.
Avrei bisogno di un parere dalla comunità.
Ho acquistato un appartamento a febbraio 2009.
L'amministratore ha chiuso la posizione con il precedente proprietario salvo conguaglio a chiusura di esercizio.
In fase di stipula sul rogito è stato dichiarato che l'appartamento era libero da qualsiasi vincolo.
In realtà c'era da diversi anni un contenzioso fra condomini per la ripartizione dei costi di riscaldamento che fino al 2008 era a gasolio e centralizzato.
L'impianto di riscaldamento da quando io sono subentrato è autonomo.
Oggi a contenzioso concluso la precedente proprietà deve versare per interessi su mancati pagamenti 500€.
In più deve versare 700 € per mancati pagamenti di spese condominiali attribuiti a suoi inquilini che nel 2006 e 2007 occupavano questo appartamento e non hanno mai pagato le spese di condominio.
L'amministratore mi ha comunicato che se il precedente proprietario non salderà il conto, sarà a mio carico pagare il dovuto e poi eventualmente rivalermi su chi mi ha venduto la casa.
Mi sembra che l'amministratore abbia una visione non corretta del problema e sia a suo carico il compito di recuperare il credito.
E cosa succederà se io mi rifiuterò di pagare?
Gradirei un vostro giudizio.
Grazie per l'attenzione.
Franco

 

[acquirente]

tu come nuovo acquirente sei tenuto a pagare le spese condominiali inevase dei due anni precedenti.
hi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente per poi rivalerti giudizialmente contro l'ex proprietario.
se ti rifiuterai di pagare l'amministratore ti fara' decreto ingiuntivo e, credimi, e' molto meglio pagare.

 

[mofr5107]

Grazie per l'informazione.
Se ho capito bene, in conformità con l'art 1292 c.c devo accollarmi le spese maturate nei due anni precedenti la stipula che è avvenuta il 09/02/2009.
Quindi tutto ciò che è maturato dal 09/02/2007 al 09/02/2009.
Sarà una parte di quanto richiesto, tenendo conto che il periodo degli interessi per il ritardo del pagamento delle fatture del gasolio va dal 2004 al 2008.
Anche per il mancato pagamento dei 700 € del condominio quanto precedente al 09/02/2007 non dovrà essere pagato.
Credo di fare questa proposta all'amministratore e non pagare anche se richiesto l'intera cifra.

 

[acquirente]

Grazie per l'informazione.
Se ho capito bene, in conformità con l'art 1292 c.c devo accollarmi le spese maturate nei due anni precedenti la stipula che è avvenuta il 09/02/2009.
Quindi tutto ciò che è maturato dal 09/02/2007 al 09/02/2009.
Sarà una parte di quanto richiesto, tenendo conto che il periodo degli interessi per il ritardo del pagamento delle fatture del gasolio va dal 2004 al 2008.
Anche per il mancato pagamento dei 700 € del condominio quanto precedente al 09/02/2007 non dovrà essere pagato.
Credo di fare questa proposta all'amministratore e non pagare anche se richiesto l'intera cifra.

certo................solo i due anni precedenti al tuo rogito di acquisto.
questo dice la Legge, gli anni antecedenti sara' l'amministratore a fare decreto ingiuntivo al vecchio proprietario...................se non e' sparito nel nulla.
una riflessione................ma questo tuo amministratore dorme se ancora sta ad aspettare che gli paghino
gli interessi del 2004.

 

[mofr5107]

Si, è un pessimo amministratore, è lento nel prendere le decisioni, alcuni condomini hanno un significativo arretrato nel pagamento delle spese del condominio a danno di chi si comporta correttamente.
Oltre a sanare la mia posizione, chiederò all'amministratore che rientri dalle spese con decreti ingiuntivi di pagamento verso i condomini morosi.
Mi sembra giusto, che ne dite?
Saluti e grazie.

 

[arianna26]

puoi sicuramente sollecitarlo a procedere con i decreti ingiuntivi chiarendo che, in caso contrario, smetterai anche tu di pagare puntualmente..

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Spiacente ma l'amministratore ha ragione :
Se le parti contrattualmente non hanno accennato alla problematica, le spese di cui in premessa competono al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente .

Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al solo compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , salvo rivalersi sul venditore in seconda battuta .

La motivazione non peregrina (da un punto di vista strettamente giuridico ) sta nel fatto che l'amministratore non puo' agire contro colui che non è piu' legittimato come condomino avendone perso la qualità all' atto della vendita .

Per cui paga l'attuale proprietario ed esercita rivalsa sul vecchio. Consiglio: Tentare conciliazione presso Camera Commercio. Viste le cifre non so fino a che punto convenga fare una causa

 

[mofr5107]

Grazie Ennio, ma un chiarimento.
L'art 63 del codice civile afferma che sono di competenza del compratore solo i costi registrati dell'esercizio corrente in cui è avvenuta la vendita e quello precedente.
Es. L'esercizio condominiale dell'appartamento in oggetto va dal 1 Nov. al 31 ott. dell'anno successivo.
Data di stipula 09/02/2009.
Quindi io devo sostenere tutti i costi condominiali non pagati dal proprietario precedente registrati a bilancio dal 1 nov. 2007 al 09/02/2009.
Per costi condominiali registrato in data successiva al 09/02/2009 ma sostenuti a causa di eventi precedenti al 09/02/2009 sarò sempre io ad accolarmeli per poi intraprendere un'azione di rivalsa sul precedente proprietario.
Che ne dite?
E' in linea con la legislazione italiana?
Saluti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Và data una risposta indiretta che deve essere assunta quale condizione essenziale per stabilire se invece le responsabiltà in parte non siano attribuibili all'amministratore (almeno in parte nel caso sembrerebbe di si) :
Nel condominio, stesso deve essere garantito un onere di contribuzione a carico di tutti i condomini, ex art. 1123 cc.
Dopo l'approvazione del bilancio l'amministratore è tenuto a riscuotere i contributi cui obbligo nessun condomino può sottrarsi . L’amministratore del condominio, che opera come mandatario, è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi normativi o regolamentari. L’inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l’amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4, dell’articolo 1131 del codice civile. Trattandosi di responsabilità contrattuale l’azione di risarcimento danno è soggetta a prescrizione ordinaria decennale. In tema si veda: Cassazione civile, sezione II, 27 maggio 1982, n. 3233.Qualora, quindi, venga accertato che l’amministratore non si è tempestivamente attivato per il recupero dei crediti verso i condomini morosi, lo stesso potrebbe essere condannato a risarcire i danni subiti in ragione di tale condotta negligente.

Inizi a controbattere imputandogli queste responsabilità vedrà che si calma

Aggiunto dopo 42 minuti :

per quanto attiene l'art 63 armonizzato alla sentenza citata và cosi' letto : il condomino che compera è obbligato al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63, co. 2 disp. att. c.c.). Ciò significa, che se in data 9 febb 2009 il nuovo proprietario subentra a B (condomino precedente), dovrà pagare le spese dell'esercizio condominiale precedente 01 nov 2007 al 31 otto 2008 e di quello in corso dal 1 novembre 2008 a 31 ottobre 2009.

Per i debiti prima del 1-11- 2007 occorre verificarne a mio parere la natura .
- se il debito precedentemente maturato ha ragioni extracontribuzione (esempio spese legali non ancora spalmate sui condomini perchè la causa dura da lungo tempo) ritengo che il compratore debba rispondere anche di questi (sempre con diritto di rivalsa) .
Per debiti da contribuzione condominiale (leggi, spese di gestione) se l'amministratore ha latitato andrebero imputate a sua negligenza . Se L'aministratore invece dimostrasse di essersi attivato diligentemente e le cose fossero andate per le lunghe a causa di una impugnazione formale intrapresa dal precedente proprietario a soli fini defatigatori ( per allungare i tempi per intenderci) allora sarei propenso a ritenere che l'acquirente deve pagare salvo rivalsa.
La materia non è semplice e andrebbe sottoposta ad uno studio giurisprudenziale approfondito delle sentenze ( 4-5 ore di studio) consultando una buona banca dati professionale

 

[studioferrara]

Scusa volevo giudicare utile la risposta ho sbagliato segno. Condivido in pieno quanto da te esposto. Saluti.