Chi paga le spese per il compenso dell'amministratore e dell'assicurazione? Il proprietario o l'inquilino?
La domanda che ci siamo posti nel titolo è quella che tantissimi condomini (proprietari e conduttori) si pongono molte volte e spesso riversano nel nostro forum.
In tempi di crisi, poi, addossare in tutto o in parte ad un altro una spesa è considerata un'opportunità da non lasciarsi sfuggire.
Dell'argomento ne parlammo all'inizio dell'anno e adesso lo riprendiamo con alcune indicazioni giurisprudenziale per rendere, se possibile, il quadro un po' più chiaro.
Che cosa dice la legge in merito alla ripartizione delle spese per il compenso dell'amministratore di condominio e per l'assicurazione dello stabile tra proprietario ed inquilino?
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In modo chiaro e diretto nulla.
Le norme di riferimento sono quelle contenute nel primo e secondo dell'art. 9 legge n. 392/78, che recitano:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il resto lo apprendiamo dalla giurisprudenza che, anche sporadicamente ma in modo sostanzialmente uniforme, ha escluso che tali spese possano essere addebitate al proprietario.
Leggiamo qui di seguito le massime delle sentenze che abbiamo reperito in merito alla suddivisione di queste spese tra i soggetti interessati.
Trib. Roma 13 luglio 1992, in Giust. civ. 1993, I,1927
Il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell' amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde.
Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6
Le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.
Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell' amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1).
Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi.
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell' amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1).
Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi.
SE ti interessa la Tabella:
Ripartizione Spese Proprietario e Inquilino Tabella Confedilizia Sunia-Sicet-Uniat 2014
