Spese condominiali ascensore : ripartizione

[TOROROLO]

salve, visto che parlate di spese scale e ascensore volevo porre il seguente quesito: ho acquistato un appartamento al secondo e ultimo piano di uno stabile di 11 appartamenti, al piano terra ci sono vari negozi al momento ancora invenduti, solo uno è stato affittato; a seguito di questa locazione alcuni tecnici della climatizzazione si sono recati più volte sul tetto per collegare l'aria condizionata e il riscaldamento del negozio con una macchina posizionata sul tetto dal costruttore; sul regolamento condominiale c'è scritto che i negozi non partecipano alle spese per le scale e l'ascensore non avendo un accesso diretto; ho contestato questo regolamento nella prima assemblea e ho contestato la presenza delle macchine sul tetto comune, posizionate peraltro dopo il mio rogito; ho contestato inoltre la possibile rumorosità di queste macchine; a queste contestazioni mi è stato risposto che i tecnici non salgono tutti i giorni sul tetto ma solo al momento del collegamento; che dovevo guardare i progetti dello stabile per verificare la presenza delle macchine; che se faranno rumore si provvederà al silenziamento; cosa posso fare per far valere i miei diritti?

 

[jac0]

a queste contestazioni mi è stato risposto che i tecnici non salgono tutti i giorni sul tetto ma solo al momento del collegamento;

Questa affermazione non ha pregio perché non è l'uso reale che legittima la partecipazione alle spese per scale e per ascensore, ma quello potenziale. Questo vale ad esempio per una persona che possiede nel condominio un immobile a disposizione: forse che lui, non abitando nell'immobile, non è tenuto a pagare le spese condominiali? Devi picchiare duro su questo punto.

ho contestato inoltre la possibile rumorosità di queste macchine

Per quanto riguarda il rumore, ritengo che con raccomandata tu, in quanto principale danneggiato, debba segnalare il fatto alla ASL competente per territorio (per superamento dei limiti acustici) o ai vigili urbani (per violazione del regolamento edilizio comunale in tema di contenimento dei rumori). Sperando che gli uni o gli altri facciano seguito concreto ai tuoi esposti.

 

[paolo ferraris]

E' vero, ma più un condòmino abita in alto, più scale usa per salire e scendere e più sporca. Più o meno.

...ma se cè l'ascensore?...io che abito al 4° piano le scale non le uso mai!..


Per questo è logico ripartire i costi, in via equitativa, al 50% in proporzione ai millesimi di proprietà e al 50% in proporzione al livello di piano.

...mi sembra di aver letto che si usa solo la proporzione dell'altezza dei piani e non anche quella dei millesimi...o mi sbaglio?

Aggiunto dopo 17 minuti :

riporto una cosa che ho trovato...mi riprometto di postare altri pareri...tempo fa' ho avuto una discussione per lo stesso problema ed avevo fatto una certa ricerca...sempre per le spese della PULIZIA delle SCALE...

...Occorre da subito precisare che, le spese di pulizia e di illuminazione delle scale non sono le spese di manutenzione e ricostruzione delle stesse alle quali fa riferimento l’articolo 1124 c.c., pertanto non è di diretta applicazione il disposto di cui al precitato articolo. Infatti, come ha già avuto modo di chiarire la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza N° 8657 del 3 ottobre 1996, le spese di pulizia e di illuminazione del vano scale non configurano oneri per la conservazione dell’integrità e del valore capitale delle cose comuni, bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole utilizzo delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che i condomini sono tenuti a contribuirvi non già in base ai millesimi di comproprietà, ma piuttosto in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle scale, in applicazione del disposto di cui all’articolo 1123 - 2° comma c.c.. Di qui l’Assemblea, nell’ambito delle proprie facoltà, ex articolo 1138 c.c., potrà regolamentare la ripartizione delle spese di pulizia in ragione dell’utilità che le scale portano per ogni condomino, deliberando con il quorum di cui al II° comma dell’articolo 1136 c.c., ovverosia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (vedi conformemente Cassazione Civile N° 2018 del 19 febbraio 1993)...

 

[jac0]

Anch'io ho letto questa sentenza, ma le parti comuni da sottoporre a pulizia o manutenzione ordinaria non sono solo le scale (nel qual caso la ripartizione in base al solo livello di piano sarebbe adeguata), ma anche androni e pianerottoli sopra l'ultimo piano abitato. Di questo a mio avviso si deve tener conto con un compromesso salomonico: metà spesa ripartita per millesimi di proprietò generale, metà per altezza di piano. Come si dice in edilizia e in altri campi, pieno per vuoto.

 

[paolo ferraris]

...cioè questo per dire che al disposto dell'art.1124 si può derogare (ed infatti molti condomini lo fanno per la divisione delle spese di pulizia in generale già nei regolamenti contrattuali)...inoltre la PULIZIA delle parti comuni di un edificio (non solo le scale!) servono per un concetto che esula, dal solo USO che se ne fa'...questo concetto è intrinseco ed espresso nei MILLESIMI di PROPRIETA' delle singole unità immobiliari...se io ho comprato un appartamento di 200 mq ad un piano alto avrò più millesimi di proprietà, anche delle parti comuni in proporzione...e con essi io pago già di più!...tantè che alcune sentenze hanno poi condannato il sistema di addebitare a qualcuno più QUOTE di spesa per l'uso maggiore (questo non si può fare se non accettato dai diretti interessati)...saluti!...spero di essere stato chiaro...non è semplice...

 

[jac0]

...cioè questo per dire che al disposto dell'art.1124 si può derogare (ed infatti molti condomini lo fanno per la divisione delle spese di pulizia in generale già nei regolamenti contrattuali)...inoltre la PULIZIA delle parti comuni di un edificio (non solo le scale!) servono per un concetto che esula, dal solo USO che se ne fa'...questo concetto è intrinseco ed espresso nei MILLESIMI di PROPRIETA' delle singole unità immobiliari...se io ho comprato un appartamento di 200 mq ad un piano alto avrò più millesimi di proprietà, anche delle parti comuni in proporzione...e con essi io pago già di più!...tantè che alcune sentenze hanno poi condannato il sistema di addebitare a qualcuno più QUOTE di spesa per l'uso maggiore (questo non si può fare se non accettato dai diretti interessati)...saluti!...spero di essere stato chiaro...non è semplice...

Più chiaro di così...

 

[Fausto1940]

E' sufficiente soffermare l' attenzione sulle motivazioni delle sentenze per verificare a quali casi siano esse attinenti. Ritengo comunqe interessante il poter conoscere altre sentenze, come richiesto alla cortesia di Paolo Ferraris.

 

[paolo ferraris]

...non vorrei sembrare saccente...comunque ripeto solo i concetti già espressi e cioè che, malgrado le recenti sentenze di Cassazione (che attenzione comunque non fanno in italia "giurisprudenza"!...ma sono da prendere per quello che sono nei vari casi esposti)...su come ripartire le spese di pulizia delle scale...io NON sono d'accordo!...e con me, ad esempio, un certo Professor Avv. Marco Pirelli (ora penso deceduto) che per il Centro Studi Condominiali ANAI Milano era fonte inesauribile di interpretazioni molto "autoritarie" (oltre che autorevoli), sulle problematiche condominiali...
Riporto ad esempio una sua autorevole posizione a riguardo su una sentenza del Tribunale di Monza n.398 del 18.3.1985, che espone esattamente i concetti che ho voluto esprimere:..."Sentenza di grande interesse giuridico e che ad avviso dello scrivente (Avv. Pirelli) deve essere totalmente condivisa. Invero il problema del criterio di ripartizione delle spese della pulizia scale divide da tempo condomini e giudici di merito con giudicati disparati e contrastanti. Così il tribunale di Milano con sentenza sempre concordante ha stabilito che la pulizia delle scale deve essere ripartita in base al criterio di cui all'art.1124 CC. IL TRIBUNALE di MONZA è stato di diverso avviso. Infatti partendo da un'attenta lettura del testo ha precisato che l'art.1124 cc. riguarda LA RICOSTRUZIONE e le opere di manutenzione ordinaria, cioè quegli interventi idonei affinchè la cosa possa dare ai singoli partecipanti alla comunione l'utilità ad essa inerente.
TALE ARTICOLO però NON PUO' riguardare le spese di pulizia scale che sono relative all'uso giornaliero di siffatti manufatti che invece rientrano tra quelle relative alla PRESTAZIONE DEI SERVIZI che vengono dati nel comune interesse e non solamente per alcuni condomini (ART. 1123 C.C.). Come già detto tale decisione è indiscutibilmente più vicina alla realtà giuridica attinente le spese e sopratutto vale per quegli edifici nei quali l'ascensore capovolge addirittura la validità di certi principi finora affermati.
Avv.to Pirelli

...alla lucidità di tali eloquenti precisazioni non voglio aggiungere altro se non che, le "sentenze" anche successive della Cassazione come spesso accade sono solo "deduzioni" di giudici che non sanno un cacchio di condominio...o quasi!

 

[Fausto1940]

Prendo atto dei pareri dell'Avv. Marco Pirelli ma osservo che anche il suo parere non costituisce giurisprudenza in Italia. Ritengoo comunque che l'ultimo grado di giudizio spetti sempre alla Cassazione, in barba alle sentenze dei vari tribunali nei precedenti gradi. Non costituirà giurisprudenza (sicuro?), ma l'adire la suprema Corte porta sempre a risultato certo. D'altra parte, ciascuno è padronissimo di prendere o meno per buone le deduzioni dei giudici; non sapranno un cacchio di condominio (e spesso d'altro) ma emettono sentenze essendo investiti del potere di emetterle. E' una discussione sterile che non conduce a a soluzioni concrete, lasciando ciascuno nelle proprie convinzioni. Anche quelle di ricorrere alla Cassazione. Gli avvocati servono anche a questo. E anche i giudici.

 

[paolo ferraris]

...cmq malgrado le sentenze della Cassazione su tale tema...rimane il fatto che su 35 condomini che amministro solo uno utilizza tale riparto (art.1124) e guardacaso un condominio senza escensore e di tre piani, senza un regolamento contrattuale ma per decisione assembleare presa successivamente al recupero di un sottotetto ad uso abitazione...cioè per un caso ben specifico...saluti!