Sottotetto non alienato, resta al proprietario originario o diventa condominiale?

[basty]

In situazioni dove il sottotetto non era stato individuato catastalmente, la proprietà originaria fraziona l’immobile è vende i vari alloggi.
Sono poi possibili due situazioni:
1) non viene interessato nella vendita il sottotetto
2) si predispone sulla carta il frazionamento del sottotetto, alienando alcune porzioni insieme agli alloggi, con delimitazione fisica degli spazi demandata aGli acquirenti.

Domanda: concluse le vendite come si considera il sottotetto o porzione di esso Non venduta?
Parte condonominiale?
Parte di proprietà d costruttore originario (ricordando che non esiste identificazione catastale originaria separata per le soffitte)?

 

[Heifetz]

1) non viene interessato nella vendita il sottotetto

Secondo me, in questo caso il sottotetto si configura di fatto come parte comune condominiale, con i relativi oneri di manutenzione e gestione.

Oppure, la porzione non alienata potrebbe rimanere di proprietà del costruttore, purché ciò sia espressamente previsto e correttamente documentato negli atti.

 

[basty]

Secondo me,

Anch'io propendo per la stessa risposta: specie se il sottotetto non era stato identificato e accatastato come porzione distinta.
La cosa diventa più ambigua quando di fatto si è fatto un frazionamento , ed una porzione è stata venduta assieme agli alloggi come parte esclusiva.
Sarebbe interessante sapere se ci sono state delle pronunce al riguardo

 

[Heifetz]

Anch'io propendo per la stessa risposta: specie se il sottotetto non era stato identificato e accatastato come porzione distinta.

Sì, concordo.

ed una porzione è stata venduta assieme agli alloggi come parte esclusiva.

A mio parere, il "costruttore" originario (ossia il venditore) non può alienare porzioni comuni senza il consenso dell'assemblea condominiale, mentre una porzione chiaramente indicata come pertinenza esclusiva rende la vendita valida.

 

[basty]

A mio parere, il "costruttore" originario (ossia il venditore) non può alienare porzioni comuni senza il consenso dell'assemblea condominiale,

Qui non concordo: prima delle vendite non c’è condominio, quindi vende ciò che vuole. Dopo la prima vendita si può porre la situazione che descrivi: ma è questo il nocciolo della questione: è scontato che il sottotetto residuo non alienato diventi automaticamente parte comune, se il venditore originario lo aveva sostanzialmente escluso il sottotetto dalle parti comuni?

 

[Heifetz]

prima delle vendite non c’è condominio, quindi vende ciò che vuole.

Ok, in questo caso il venditore può disporre dell'immobile come preferisce; tuttavia, una volta che le vendite sono concluse e si costituisce il condominio, la situazione cambia.

è scontato

No, non è così scontato.

Se il venditore originario ha escluso esplicitamente il sottotetto dalle parti comuni e tale esclusione risulta dagli atti, la parte non alienata potrebbe rimanere di sua proprietà, ma:

che il sottotetto residuo non alienato diventi automaticamente parte comune, se il venditore originario lo aveva sostanzialmente escluso il sottotetto dalle parti comuni?

In assenza di una chiara destinazione, potrebbe diventare parte comune.

 

[basty]

tuttavia, una volta che le vendite sono concluse e si costituisce il condominio, la situazione cambia.

Qui tecnnicamente c’è un errore: il condominio nasce già con la prima vendita….

 

[Heifetz]

con la prima vendita….

Sì, da quel momento, qualsiasi parte non venduta del sottotetto potrebbe essere considerata parte comune, a meno che non sia stata esclusa chiaramente negli atti.

 

[vittorievic]

2) si predispone

O si è predisposto?
Comunque quello che conta, secondo me, è quello che risulta dal progetto approvato dal comune se il sottotetto era una pertinenza di qualche unità immobiliare doveva risultare nel progetto. Escludo che il sottotetto sia rimasto di proprietà del costruttore e dell'unico proprietario originario. A meno che la riserva non sia scritta sull'atto di vendita di tutte le unità immobiliari.

 

[basty]

Comunque quello che conta, secondo me, è quello che risulta dal progetto

Grazie anche a te della risposta: nella fattispecie reale (due diversi casi) la faccenda può essere più complessa.
In un caso si tratta di edificio costruito nella prima decade del novecento: a metà del 1900 è stato frazionato, e venduti vari alloggi: contestualmente a queste vendite sono state vendute ad alcuni delle cantine, ad altri delle "soffitte" riportate e numerate su una planimetria del sottotetto associata agli atti di vendita, che al momento della vendita non presentavano divisori e chiusure fisicamente realizzati, bensì lasciati come realizzazione a cura dell'acquirente. Le cantine sono state riportate sulla planimetria dell'alloggio, come da prassi del secolo scorso. Le soffitte inizialmente non sono invece state rappresentate catastalmente. (oggi chi ha effettuato ristrutturazioni con soffitte di proprietà, ovviamente ha dovuto identificarle entrambe presumo anche individualmente come C2.

La domanda in questo caso è: di chi sarebbe la proprietà dei lotti di soffitta che non vennero poi mai acquistati dai titolari di alloggi.
A volertela raccontare tutta, c'è anche chi rivendica il "possesso" incontestato e documentato ultraventennale di una di queste soffitte non assegnate: se volesse procedere ad un accertamento giudiziale della avvenuta usucapione, chi sarebbe la sua controparte?