La legge Regionale non prevale sui principi previsti dagli artt. 1322 e 1372 c.c. e sulle disposizioni del regolamento condominiale contrattuale.
Il condomino non può trasformare il sottotetto da deposito in abitazione ritenendo di poter effettuare tale operazione usufruendo della legge regionale che autorizza il recupero dei sottotetti qualora il regolamento di condominio contrattuale vieti il cambio di destinazione degli immobili.
La Cassazione, II sezione civile, con la sentenza del 24 ottobre 2013 n. 24125 ha esaminato il quesito di diritto: "Può una legge urbanistica regionale, in tema di recupero edilizio dei sottotetti, dettare disposizioni derogatorie dei principi privatistici, relativi all'autonomia contrattuale delle parti e al diritto di proprietà di queste ultime?".
La Corte ha ribadito il principio per cui la regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. "condono" delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla, esplica effetti sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle sanzioni a dette violazioni correlate, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attività costruttiva illecita oggetto di sanatoria.
Nel caso di specie la legge regionale 15 luglio 1996 n. 15, finalizzata al recupero ai fini abitativi dei sottotetti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, autorizza gli interventi di recupero dei sottotetti, pur non dovendo eccedere le trasformazioni riconducibili al concetto di ristrutturazione edilizia prevista dall'art. 31 lett. d) legge n. 457/1978, non può provocare l'effetto di far venire meno le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale condominiale commessa da due condomini con le mutazioni effettuate nella zona di sottotetto acquistata con la violazione del diritto dei condomini ricorrenti di pretendere la puntuale osservanza del regolamento di condominio di natura contrattuale.
Le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano su piani ben distinti di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il soggetto costruttore e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall'attività edificatrice del primo.
La previsione di attività di regolarizzazione delle opere, ricordano i giudici di piazza Cavour, attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale, ovvero ai soli effetti dell'interesse pubblico, ma non pure ai fini privatistici, cosicché nelle controversie tra i privati, detta regolarizzazione non può incidere negativamente sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attività edilizia in questione.
Avv. Luigi De Valeri
Il condomino non può trasformare il sottotetto da deposito in abitazione ritenendo di poter effettuare tale operazione usufruendo della legge regionale che autorizza il recupero dei sottotetti qualora il regolamento di condominio contrattuale vieti il cambio di destinazione degli immobili.
La Cassazione, II sezione civile, con la sentenza del 24 ottobre 2013 n. 24125 ha esaminato il quesito di diritto: "Può una legge urbanistica regionale, in tema di recupero edilizio dei sottotetti, dettare disposizioni derogatorie dei principi privatistici, relativi all'autonomia contrattuale delle parti e al diritto di proprietà di queste ultime?".
La Corte ha ribadito il principio per cui la regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. "condono" delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla, esplica effetti sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle sanzioni a dette violazioni correlate, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attività costruttiva illecita oggetto di sanatoria.
Nel caso di specie la legge regionale 15 luglio 1996 n. 15, finalizzata al recupero ai fini abitativi dei sottotetti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, autorizza gli interventi di recupero dei sottotetti, pur non dovendo eccedere le trasformazioni riconducibili al concetto di ristrutturazione edilizia prevista dall'art. 31 lett. d) legge n. 457/1978, non può provocare l'effetto di far venire meno le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale condominiale commessa da due condomini con le mutazioni effettuate nella zona di sottotetto acquistata con la violazione del diritto dei condomini ricorrenti di pretendere la puntuale osservanza del regolamento di condominio di natura contrattuale.
Le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano su piani ben distinti di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il soggetto costruttore e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall'attività edificatrice del primo.
La previsione di attività di regolarizzazione delle opere, ricordano i giudici di piazza Cavour, attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale, ovvero ai soli effetti dell'interesse pubblico, ma non pure ai fini privatistici, cosicché nelle controversie tra i privati, detta regolarizzazione non può incidere negativamente sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attività edilizia in questione.
Avv. Luigi De Valeri
