Soffitta o mansarda?

[Gianco]

Ed è anche probabile che la situazione non sia sanabile, per aver già raggiunto il massimo della superficie abitabile concedibile.

Il limite non è la superficie abitabile, ma il volume massimo edificabile sul lotto.

 

[Gianco]

La norma generale è che l'unità immobiliare per essere oggetto d'atto deve essere in regola, sia urbanisticamente che catastalmente. Pertanto gli ambienti devono indicare sia nel progetto che nella planimetria catastale la stessa destinazione e le stesse altezze.
In particolare i vani devono avere la superficie minima prevista con gli infissi esterni in grado di soddisfare il rapporto aero illuminante di legge. Poi le altezze non devono essere inferiori a quelle minime abitabili, misurate dal pavimento al soffitto orizzontale, alla base delle falde sovrastanti il vano o alla media delle altezze se fosse una falda unica.
Infine la destinazione prevista nel progetto deve corrispondere a quella riportata sulla planimetria catastale con le possibili variabili.

 

[agamennone]

grazie a tutti, gentilissimi. mi è chiaro. l'agente immobiliare mi conferma che catastalmente risulta soffitta e infatti viene venduto come soffitta, anche se nella pratica sono state realizzate 2 camere. il bagno è regolare da planimetria. da verificare certamente se risultava in progetto urbanistico e nel premesso di costruire (dovrò fare accesso agli atti o chiederlo al venditore). quanto alla soffitta lui sostiene "la soffitta viene consegnata vuota, se poi uno decide di fare camere è scelta individuale". comprendo che non è così, in quanto ci vuole una corretta destinazione d'uso fondata su criteri di abitabilità (misure, luci, ecc) come avete indicato. a questo punto mi chiedo: posto che correttamente mi starebbero vendendo una soffitta, è possibile lato mio sanare modificando la destinazione in 2 camere (preciso che la soffitta è già divisa in 3 vani da planimetria catastale e infatti l'appartamento risulta 5 vani, ovvero cucina, soggiorno, camera al piano primo che valgono 3, un bagno che vale 0,5, in soffitta 3 vani che valgono 0,5 l'uno, per un totale di 5 vani)? e quindi far diventare l'appartamento di 3,5 vani piano primo e 2,5 piano mansarda (2 camere che valgono 1 ciascuna e un bagno da 0,5)? quanto costa una sanatoria? capisco che devo contattare un tecnico di fiducia che valuti se ci sono ancora cubature disponibili e se siano rispettati i criteri ma ritenete possa essere sanabile? venditore ha detto che non lo fa perchè lui vende come soffitta e soffitta è. che ne pensate? Grazie mille, spero di essermi spiegato

 

[basty]

Ti dico come la penso.

Il venditore vende quello che ha. Ma è il prezzo di vendita a stabilire se "vende" una soffitta o se "Vende" un appartamento di 5,5 vani.

Perchè legalmente lui vende un trilocale, con un disimpegno: e soprattutto di fatto vende un immobile con un abuso, che preclude concessione mutui (anche in futuro) e impedisce ad esempio di usufruire di bonus detrazioni, tipo il superbonus, che hanno come vincolo l'assenza di irregolarità edilizie.

Che sia possibile regolarizzare in futuro, non credo: ritengo che la pratica non sia mai stata fatta perchè non possibile, cioè è stata sfruttata tutta la volumetria disponibile per quel lotto, in base agli indici di fabbricabilità: Dubito che nel futuro vengano aumentati.

Quindi:
il prezzo non deve essere molto superiore al valore di mercato di un 3,5 locali; (al più puoi riconoscere un bonus per la disponibilità di questo sottotetto
Devi essere conscio di acquistare con un abuso, assumendoti i rischi (relativi se nessuno lo viene a sapere, ma tali sono)

 

[Gianco]

Il venditore vende quello che ha. Ma è il prezzo di vendita a stabilire se "vende" una soffitta o se "Vende" un appartamento di 5,5 vani.

I vani indicati sono vani catastali, vedi l'allegato che chiarisce come si calcolano.

 

[Franci63]

itenete possa essere sanabile?

Dubito; se fosse stato possibile l'avrebbe già fatto il costruttore, o l'attuale venditore, e potrebbe vendere ad una cifra decisamente più alta.

la soffitta viene consegnata vuota, se poi uno decide di fare camere è scelta individuale

Questo non è del tutto sbagliato, lui vende soffitta, tu ne fai quello che vuoi; ma va verificato se il bagno è in regola, cosa decisamente dubbia.

legalmente lui vende un trilocale

Un bilocale con cucina, direi; appartamento con soggiorno , cucina, camera e bagno è definito un bilocale.

un bagno che vale 0,5

Il bagno vale 1/3 di vano, cosi come corridoi, ripostigli, disimpegni

in soffitta 3 vani che valgono 0,5 l'uno

Soffitte e cantine valgono 1/4 di vano; se è ambiente unico ( ufficialmente), ne conti solo uno, non tre.
Peraltro non capisco perche ti interessa la descrizione catastale, che deve seguire la regolarità urbanistica, e serve solo a fini fiscali, per il pagamento delle imposte.

 

[griz]

Questo non è del tutto sbagliato, lui vende soffitta, tu ne fai quello che vuoi; ma va verificato se il bagno è in regola, cosa decisamente dubbia.

non è detto: spesso si individuano vani accessori nei sottotetti e si chiamano "WC" o "lavanderia" collegate magari agli altri vani come "stenditoio"

 

[basty]

I vani indicati sono vani catastali, vedi l'allegato che chiarisce come si calcolano.

Il conteggio è irrilevante in questa discussione: ovvio che sull'atto indicherà i vani ufficiali (catastali): ma qui il problema è di rendersi conto se il sottotetto può essere convertito in mansarda. Io non lo credo: lo avrebbe già fatto il costruttore originario.

(E' la medesima situazione della casa dove abitavo in piemonte: il sottotetto sono stato obbligato a comprarlo se volevo l'ultimo piano: ma il costo ha comportato solo un incremento del 10% rispetto all'analogo alloggio ai piani inferiori: e preciso che era stato consegnato al grezzo.)

 

[Franci63]

non è detto: spesso si individuano vani accessori nei sottotetti e si chiamano "WC" o "lavanderia" collegate magari agli altri vani come "stenditoio"

Infatti è un dubbio; solo verificando i documenti in Comune ci saranno certezze.

 

[Gianco]

ma qui il problema è di rendersi conto se il sottotetto può essere convertito in mansarda. Io non lo credo: lo avrebbe già fatto il costruttore originario.

Se il vano non ha l'altezza, l'estensione o non gode dell'illuminazione/aria sufficiente è considerato un locale di sgombero, quindi 1/3 di vano catastale.