Società di Costruzione acquista da altra Società di Costruzione.

[Jrogin]

Avrei un quesito da sottoporre agli esperti e agli utenti di Propit:

1) Può una società di costruzione acquistare da un altra società di costruzione una porzione del bene oggetto di ristrutturazione non ancora ultimato?

2) Quale sarebbe secondo voi l'aliquota IVA)

3) La società di costruzione, che potrebbe terminare i lavori, può detrarre l'IVA?

4) Deve utilizzare il titolo abilitativo della società originaria?

5) E' corretto che per vendere con aliquota debba vendere entro 4 anni dala fine lavori?

6) Siccome sarebbe certo che lo rivende come prima casa al 4% l'IVA pagata in aggiunta dalla società costruttrice può essere a rimborso? E' una procedura complicata?

La ristrutturazione è stata radicale ed è consistita in un aumento delle unità abitative con completo rifacimento delle stesse. I lavori di ristrutturazione sono molto avanzati ma non ultimati. Tanto per capirsi mancano ancora gli infissi, i pavimenti, tutte le piastrellature ed i sanitari nei bagni, parte dell'impianto elettrico, tutte le tinteggiature interne ed esterne, i muri e i cancelli esterni etc.

In attesa ringrazio anticipatamente.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

1) Può una società di costruzione acquistare da un altra società di costruzione una o piu’ unità immobiliari oggetto di ristrutturazione seppure non ancora ultimate?
R.Si è possibile senza problemi

2) Quale sarebbe secondo voi l' aliquota IVA applicabile ?
R.Dipende dal tipo di intervento edilizio sottostante: Par di capire che a monte c’è una ristrutturazione edilizia radicale , ex articolo 31 lettera c) (restauro e risanamento conservativo) , d) (ristrutturazione edilizia integrale ) della legge 457/78 ( totalmente trasfuso nell’articolo 3 del nuovo testo unico-vedi in calce *****). Se questo è il caso (occorre verificare sul permesso di costruzione) l’aliquota applicabile è del 10% piu' 168x3 (registro ,catastali ,ipotecarie)


3) La società di costruzione che potrebbe terminare i lavori, può detrarre l' IVA a monte pagata alla società venditrice?
R.SI , come tutta l’IVA pagata agli erogatori di servizi e fornitori di beni e materie prime alla condizione che rivenda le unità immobiliari nei quattro anni dalla fine della costruzione

4) Deve utilizzare il titolo abilitativo della società originaria?
Dovrà richiedere o una variante al permesso di costruire attuale modificando l’intestazione pertinente quella parte della lottizzazione cui si riferiscono le unità acquistate o forse (tecnicamente) la società venditrice dovrà rinunciare al permesso di costruire per quel lotto a favore della società acquirente cui verrà intestato un nuovo titolo autorizzativo. Verificare le modalità pratiche richieste dal comune


5) E' corretto che per fruire della possibilità di addebitare l’ IVA nella fattura emessa , debba vendere entro 4 anni dalla fine lavori?
R.Si è corretto

6) Siccome sarebbe certa rivendita nel quadriennio delle unità come “prima casa al 4%” la differenza a credito risultante dall’ IVA incassata dal cliente e l'IVA pagata e deducibile a monte (alla società venditrice, agli artigiani prestatori, ai fornitori etc,) può essere richiesta a rimborso? E' una procedura complicata?
R.Si puo’ essere chiesta a rimborso ; non è una procedura complicata. Il rimborso puo' essere trimestrale o annuale. Meglio se possibile compensare il credito IVA con altre imposte.


Art. 3 Dpr 6 giugno2001 n. 380 - Definizioni degli interventi edilizi
(ex legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31)
Omissis…

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che,nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo
edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a
sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le
sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;


link su rimborsi infrannuali
Rimborso IVA infrannuale, al via l'obbligo telematico FiscoOggi

 

[Jrogin]

Caro Ennio Alessandro, ero certo che mi saresti venuto in aiuto (non osavo chiedertelo personalmente).
Hai contribuito enormemente a chiarirmi le idee.Grazie

PS: beccati questi punti di reputazione.

 

[ralf]

mi complimento anche io con Ennio

 

[Ennio Alessandro Rossi]

grazie siete molto gentili