Si può stabilire nel contratto una decorrenza posticipata del canone di locazione rispetto alla data

[casa61]

Sto per locare il mio appartamento ad un collega ed amico. Poiché l'immobile necessita di lavori di manutenzione ordinaria che si accollerebbe il conduttore, è legittimo pattuire nel contratto di locazione la decorrenza del pagamento del canone in data successiva a quella della stipula (es. dal quarto mese) specificandone i motivi? In caso di positivo riscontro, la tassa di registrazione dovrebbe comunque essere rapportata all'intero importo od a quello effettivamente da corrispondere nell'anno (al netto, cioè, delle mensilità "mancanti")?
Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

E ' legittimo pattuire nel contratto di locazione la decorrenza del pagamento del canone in data successiva a quella della stipula (es. dal quarto mese) specificandone i motivi?

Nella realtà , cosi' facendo l'amico non pagherebbe la locazione fra 4 mesi, ma la pagherebbe subito previo corripsettivo in natura. Da cio' discende che per questo e altri motivi che non sto' ad elencare conviene a MIO PARERE:
1-Fare un contratto di locazione ordinario decorrente da subito (es. 1-5-10)
2-Si concordano le opere con un breve scritto e si stabilisce che il valore di tali opere sarà portato in prededuzione dai canoni
3-Si rilasciano regolari ricevute di affitto quietanzate dal 1-5-10
4-Si procede alla registrazione entro il 31 maggio 10 del contratto ed al pagamento delle relative imposte
Cosi' facendo gli atti risulteranno fiscalmente regolari e gli accordi chiari eviteranno futuri contenziosi

 

[casa61]

Non ho ben capito la procedura descritta al punto 2, in particolare la "prededuzione" dai canoni. Se rilascio ricevute per l'intero importo contrattuale, fiscalmente come posso dedurre i minori introiti?
Grazie comunque per i sempre preziosi consigli che questo GRANDE forum fornisce in maniera chiara, professionale e "gratuita"

 

[Adriano Giacomelli]

Scusate, il mio punto di vista è pratico e non teorico, materia nella quale Rossi eccelle. Non potreste fare oggi un contratto registrato con inizio canone fra 4 mesi?

 

[tommi]

Secondo me è possibile sottoscrivere un contratto oggi con decorrenza del pagamento del canone fra qualche mese, ad esempio 15.6.2010. E' importante però registrare da subito il contratto e pagare la tassa sull'importo relativo ad un anno
di locazione, indipendentemente da quando è iniziato il pagamento.
Esempio pratico può essere che:
il conduttore per accaparrarsi l'immobile, sottoscrive oggi il contratto, e in accordo con il locatore, che sa di avere sottomano un buon cliente pagatore, acconsente allo slittamento dell'inizio del pagamento del canone a due/tre mesi. Motivo potrebbe essere che nel frattempo, per il conduttore si esaurisce il periodo di disdetta(sei mesi) per l'immobile occupato in quel momento, e da liberare.
Poi, i motivi possono anche essere altri, ma sono pur sempre accordi fra le parti che, fino a prova contraria, sono validi a tutti gli effetti.

 

[Mariangela Morelli]

Il contratto di locazione si può stipulare oggi con decorrenza anche tra un anno, ad esempio FEBBRAIO 2011.
La tassa di registro va pagata subito, ENTRO 30 GG. dalla sottoscrizione, in quanto un contratto non registrato, in forza della Legge Finanziaria 2005, E' NULLO.
La successiva tassa di registro verrà pagata entro il FEBBRAIO 2012.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Poiché l'immobile necessita di lavori di manutenzione ordinaria che si accollerebbe il conduttore, è legittimo pattuire nel contratto di locazione la decorrenza del pagamento del canone in data successiva a quella della stipula (es. dal quarto mese) specificandone i motivi?

Il caso (esemplificando) mi pare questo. Il conduttore desidera modificare l'appartamento secondo i suoi gusti. Il locatore lo autorizza . Il conduttore prende in consegna l'immobile al 10 aprile 2010 ; in venti giorni finisce i lavori; in fatto inizia il godimento dal 1-5-10 ma visto che ha speso 2.400,00 euro (somme che coincide con 4 mensilità) le parti si accordano di dare esecuzione al contratto di locazione dal 1 settembre 2010 in modo da pareggiare i conti.
In fatto si puo' fare quello che si vuole ma giuridicamente e fiscalmente le cose non stanno cosi': in fatto ed in diritto il locatore ha percepito i canoni di locazione ; solo che invece di averli percepiti in denaro li ha percepiti in natura ( lavori eseguiti) e pertanto di tal cosa và dato atto e ricevuta conformemente a quanto da me indicato al punto 2 della prima risposta.

Se cosi' non si procedesse il locatore potrebbe subire le conseguenze di cui all' art.1592 del codice civile visto che il conduttore anche "per fatti concludenti" potrebbe dimostrare che i lavori sono stati autorizzati dal locatore.
Invece facendo regolarmente decorrere il contratto dal 1-5-10 dando atto che il canone è stato pagato con i lavori si toglie ogni arma tesa ad un indebito rimborso da parte del conduttore.
Ribadisco in sintesi la mia opinione:
1-Fare un contratto di locazione ordinario decorrente dall'inizio dell'effettivo godimento della unità abitativa (es. 1-5-10)
2-Concordare e quantificare le opere con un breve scritto stabilendo che il corrispettivo sarà sostenuto dal conduttore ma sarà portato in prededuzione dai canoni (il senso :"visto che hai speso 2400 per conto mio io ti do' per pagati 4 canoni) tal che risulti come se i lavori fosse stati sostenuti dal locatore ( che poi , stringi, stringi, il fatto corrisponde alla realtà )

Art. 1592.--Miglioramenti.---
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
omissis....

 

[Pitiuso]

Il caso (esemplificando) mi pare questo. Il conduttore desidera modificare l'appartamento secondo i suoi gusti. Il locatore lo autorizza . Il conduttore prende in consegna l'immobile al 10 aprile 2010 ; in venti giorni finisce i lavori; in fatto inizia il godimento dal 1-5-10 ma visto che ha speso 2.400,00 euro (somme che coincide con 4 mensilità) le parti si accordano di dare esecuzione al contratto di locazione dal 1 settembre 2010 in modo da pareggiare i conti.
In fatto si puo' fare quello che si vuole ma giuridicamente e fiscalmente le cose non stanno cosi': in fatto ed in diritto il locatore ha percepito i canoni di locazione ; solo che invece di averli percepiti in denaro li ha percepiti in natura ( lavori eseguiti) e pertanto di tal cosa và dato atto e ricevuta conformemente a quanto da me indicato al punto 2 della prima risposta.

Se cosi' non si procedesse il locatore potrebbe subire le conseguenze di cui all' art.1592 del codice civile visto che il conduttore anche "per fatti concludenti" potrebbe dimostrare che i lavori sono stati autorizzati dal locatore.
Invece facendo regolarmente decorrere il contratto dal 1-5-10 dando atto che il canone è stato pagato con i lavori si toglie ogni arma tesa ad un indebito rimborso da parte del conduttore.
Ribadisco in sintesi la mia opinione:
1-Fare un contratto di locazione ordinario decorrente dall'inizio dell'effettivo godimento della unità abitativa (es. 1-5-10)
2-Concordare e quantificare le opere con un breve scritto stabilendo che il corrispettivo sarà sostenuto dal conduttore ma sarà portato in prededuzione dai canoni (il senso :"visto che hai speso 2400 per conto mio io ti do' per pagati 4 canoni) tal che risulti come se i lavori fosse stati sostenuti dal locatore ( che poi , stringi, stringi, il fatto corrisponde alla realtà )

Art. 1592.--Miglioramenti.---
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
omissis....

Ma se nel contratto è riportata la clausola
"Tutto quanto la parte conduttrice faccia, con o senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice, per patto espresso, rimarrà a beneficio di quest'ultima, la quale non dovrà corrispondere alcun compenso e/o indennizzo, anche per migliorie ed addizioni, atteso che la parte conduttrice, per sé e suoi aventi causa, vi rinuncia espressamente sin d'ora. " il problema dell'indennizzo è risolto ?

Resta quello del presunto pagamento in natura di parte del canone, ma una fattispecie come quella che discende da questa ulteriore clausola (contratto stipulato 1.11.11 e registrato nei 30gg.) :
"In considerazione del periodo temporale stimato necessario per l’adattamento dell’immobile alle specifiche della attività da svolgervi, le parti concordano che, ferma restando la ordinaria entità del canone come sopra indicata, per i primi dodici mesi anni della presente locazione il canone complessivo è di Euro 7.000,00 (settemila/00), con rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00) da corrispondersi a decorrere dall’ 01/01/2012, mentre per le successive due annualità decorrenti dall’ 01/01/2013 il canone complessivo è di Euro 8.400,00 (ottomilaquattrocento/00) ognuna, con rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00).", cioè di lavori a mero uso del conduttore, il problema persiste ugualmente ?