Sfratto per morosità o per fine locazione?

[beiba19]

Ma generalmente nei contratti si prevede (controlla se nel tuo è presente una simile clausola) che:
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune di ... ove è situato l'immobile loc

no ,nel contratto questa clausola non c'è

La disdetta è comunque valida, anche se l'inquilina non ritira la raccomandata ar.

ecco questo mi rincuora , in quanto sono convinta che non ritirerà la R ,come anche le altre e le bollette che stazionano nella sua cassetta postale!!! però potrebbe anche inventarsi che è stata ricoverata in ospedale...o meglio ,positiva al covid (scuse già sentite pur di non pagare) e non ha potuto ritirare la lettera......se non a dicembre!
ho letto quanto indicatomi, grazie .. per cui inviandola all'indirizzo riportato sul contratto non sbaglio.
ora il contratto scade il 30/04/2021( scadono i 12 anni) per cui deve giungere al destinatario entro tale data...mi conviene per non rischiare una raccomandata 1 ?con AR s'intende...,visto i tempi e i disguidi delle poste...+ covid

 

[mapeit]

Deve arrivarle entro il 30/10/2020. Raccomandata 1 con avviso di ricevimento e non ha scampo

 

[uva]

inviandola all'indirizzo riportato sul contratto non sbaglio.

Non è chiaro dove intendi spedire la raccomandata ar.

Hai detto che la clausola indicata da @Nemesis nel post n. #9 nel tuo contratto NON c'è.
E' previsto qualcosa in merito alle comunicazioni e notifiche inviate al conduttore?

una raccomandata 1

La raccomandata 1 prevede due tentativi di consegna al destinatario.
Considera il rischio che il secondo tentativo sia "fuori tempo massimo", ossia oltre il 30/10.

 

[beiba19]

Non è chiaro dove intendi spedire la raccomandata ar.

la spedisco all'indirizzo dell'appartamento dato in locazione , riportato sul contratto
no, nel contratto non è previsto nulla in merito

La raccomandata 1 prevede due tentativi di consegna al destinatario.
Considera il rischio che il secondo tentativo sia "fuori tempo massimo", ossia oltre il 30/10.

già è vero ... però i tentativi di consegna saranno ravvicinati , forse addirittura nello stasso giorno o il giorno dopo..credo

 

[mapeit]

Spediscine due, una anche all'indirizzo di residenza.

 

[beiba19]

purtroppo forse ho mal calcolato i tempi.... non so !

ora ho fatto caso che il contratto NON ha una data di stipula : come date di riferimento ci sono, la data di partenza del contratto :dal 01/05/2009 - al 30/04/2013 , rinnovo
dal 01/05/2013 al 30/04/2017, rinnovo dal 01/05/ 2017 al 30/04/2021 e la data di registrazione , che è il 16/04/2009 , dunque è stato registrato prima della sua decorrenza !
per cui quale data è da considerare affinché la disdetta sia valida?

 

[Nemesis]

quale data è da considerare affinché la disdetta sia valida?

La comunicazione dovrà pervenire al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza. Quindi entro il 30 ottobre 2020.

 

[beiba19]

Ho parlato anche con l'avvocato ... per avere un parere: dice ,se c'è un debito meglio lo sfratto per morosità che per fine locazione ,poichè intanto, potrebbe smettere di pagare con l'arrivo della disdetta e poi il giudice più facilmente può prolungare la sua permanenza in casa per ulteriori 6 mesi ( se però paga ?).Alla fine mi ritrovo con il debito pregresso più i 6 mesi non versati del periodo della disdetta. Lo sfratto per morosità invece potrebbe essere più diretto ,se non paga .....
si ,ma il problema è che poiché paga si e no ,fa sembrare magari di voler pagare regolarmente per un pò e poi smette ,intanto il giudice lo fa restare....( ma intanto gli farà versare il debito pregresso spero! ??) comunque alla fine mi ritrovo da pagare i 2000 € circa di sfratto o anche di più..sicuro , perché chi paga è sempre pantalone!!
e comunque soprattutto pila pende , pila rende......
dunque non so che cosa fare....

 

[uva]

potrebbe smettere di pagare con l'arrivo

L'inquilina potrebbe smettere di pagare in entrambi i casi: quando riceve la raccomandata ar con la disdetta del contratto di locazione e quando riceve la notifica, inviata dal tuo avvocato, di sfratto per morosità.
Vi sono conduttori che, credendosi furbi, non le ritirano. Ma questo è un loro errore: se correttamente inviate le disdette e le notifiche sono valide anche se il destinatario non le ritira.

ma intanto gli farà versare il debito pregresso spero! ??)

Alla prima udienza dello sfratto per morosità è probabile che il giudice le conceda il termine di grazia (90 giorni di tempo per sanare il debito alla seconda udienza).
Però se l'inquilina non si presenta perché non ha ritirato la notifica quindi non è al corrente della procedura, o per qualsiasi motivo, allora il giudice convalida lo sfratto.
Questa è l'ipotesi più favorevole per il locatore: il contratto è risolto, non si pagano le imposte sui canoni non incassati, in mancanza di rilascio spontaneo lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.

 

[uva]

Considera anche che l'esecuzione degli sfratti è sospesa fino al 31/12, ma la pratica si può iniziare perché dopo il lockdown i Tribunali hanno ripreso l'attività.
Prima di decidere come procedere informati col tuo avvocato sui tempi e i costi della procedura.

 

[beiba19]

Grazie UVA delle informazioni...

Prima di decidere come procedere informati col tuo avvocato sui tempi e i costi della procedura.

Ho chiesto , ma è rimasto sul vago...dipende dall'evoluzione , ha detto, io mi oriento sui 1600 € di ( udienza+ accessori+notifica+iscrizione a ruolo) +esecuzione(€ ?) che è la base, cioè convalida alla prima udienza, quando il conduttore si presenta e non si oppone. Per i tempi ... dipende dall'evoluzione.
Intanto ho preso informazioni sulla raccomandata 1 , dove non fanno più i due tentativi di consegna ma uno solo e poi resta in giacenza per 15 gg.... ciò potrebbe essere un problema??