Sfratto per finita locazione prima scadenza e recupero morosità.-

[Joe]

Ho inviato a tempo debito all'inquilino, in previsione della prima scadenza a settembre del contratto 3+2, la raccomandata con la quale negavo il rinnovo specificando l’intenzione di procedere alla vendita dell’intera proprietà in cui si trova l’appartamento locato.
Tuttavia il conduttore da certi comportamenti sembra voglia procrastinare l’uscita, a causa di una situazione economico famigliare precaria nonché per la fase contingente dovuta al covid-19. Ho peraltro un problema di morosità che risale a 10 mesi or sono, quando anche la moglie è rimasta disoccupata causa fallimento della ditta dove lavorava.
Davanti ad un diniego di lasciare libero l’alloggio alla scadenza del contratto, chiedo se devo procedere allo sfratto per fine locazione o è meglio trovare un compromesso con l’occupante. Inoltre come posso fare per recuperare almeno in parte i canoni e le spese ancora dovuti.
Ringrazio anticipatamente per la collaborazione, anche da parte di chi ha vissuto analoghe esperienze.

 

[Nemesis]

negavo il rinnovo specificando l’intenzione di procedere alla vendita dell’intera proprietà in cui si trova l’appartamento locato

Quindi sei proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a codesto locato e a quello eventualmente adibito a tua abitazione?

 

[Joe]

Quindi sei proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a codesto locato e a quello eventualmente adibito a tua abitazione?

Alla domanda di Nemesis (che ringrazio) preciso quanto segue: l’appartamento locato è al piano terra della villetta con annesso giardino ereditata dai miei genitori. Al piano superiore c’è un altro appartamento a me intestato ed attualmente a disposizione. Ai fini IMU/TARI vengono considerate seconde case. Dove ho l’abituale residenza (altro comune) non possiedo immobili.

 

[Nemesis]

Al piano superiore c’è un altro appartamento a me intestato ed attualmente a disposizione

Pertanto non puoi avvalerti della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla sua prima scadenza, adducendo la tua intenzione di vendere l'immobile a terzi.

 

[uva]

Ho peraltro un problema di morosità che risale a 10 mesi or sono,

Se da 10 mesi l'inquilino non paga, puoi procedere allo sfratto per morosità. Mi sembra strano che tu non l'abbia già fatto!

come posso fare per recuperare almeno in parte i canoni e le spese ancora dovuti.

Tramite richiesta al Tribunale di un decreto ingiuntivo a carico del debitore.
Valuta però se ne vale la pena: è una procedura lunga e costosa che conviene intraprendere se vi sono redditi e/o beni aggredibili (pignoramento del quinto dello stipendio, dei conti bancari o postali, ecc).

Oppure stipulando un accordo stragiudiziale col quale concedi una rateizzazione ( ad esempio piccole rate mensili, che il debitore sia in grado di pagare quando avrà superato le sue difficoltà economiche) e magari anche una parziale rimessione del debito per invogliare il moroso a regolarizzare la sua posizione.

 

[Joe]

Prendo atto delle risposte. Tuttavia la motivazione di vendita a terzi si fonda sul fatto che la villetta in questione, la cui costruzione risale al 1966, ha bisogno di importanti lavori di ristrutturazione. In particolare l’appartamento “a disposizione” (così definito ai fini IMU) non è al momento fruibile poiché necessita del rifacimento del bagno, sostituzione parquet nelle stanze, sostituzione di alcune porte e di alcuni serramenti nonché lavori ai balconi e per ultimo la sostituzione della caldaia del riscaldamento centrale. Tutti lavori che richiederebbero un onere non indifferente che unito al fatto che sono ultrasettantenne mi hanno fatto optare per la cessione in blocco della proprietà.
Di questo fatto avevo messo al corrente anche il conduttore all'atto della stipula del contratto per il piano terra, che era stato peraltro riattato dal medesimo, previa riduzione del canone mensile pattuito.
Come contorno alla vicenda c’è il fatto che data la disastrata situazione economica dell’inquilino è da giugno dell’anno scorso che non prendo un euro di affitto, mentre l’Agenzia delle Entrate mi fa pagare l’equo canone. Non mi sono sentito di sfrattarlo avendo due figli piccoli, imponendogli però di pagarsi direttamente le spese di acqua e gas. Quello che mi preoccupa è che alla scadenza accampi delle giustificazioni per non andarsene, pregiudicando magari una favorevole trattativa di vendita.

 

[Nemesis]

Quello che mi preoccupa è che alla scadenza accampi delle giustificazioni per non andarsene

Fai bene a preoccuparti perché avrebbe una giustificazione solidissima.

 

[uva]

l’Agenzia delle Entrate mi fa pagare l’equo canone. Non mi sono sentito di sfrattarlo

Capisco la situazione critica del conduttore, ma ottenere la convalida dello sfratto per morosità è l'unico modo che tu hai per ottenere due risultati:

1) Non pagare le imposte sui canoni di locazione non percepiti.

2) Liberare l'appartamento nel caso l'inquilino non lo rilasci spontaneamente alla scadenza del triennio.
Cosa probabile, perché la disdetta che gli hai inviato non è giustificata come ha scritto @Nemesis. E perché nella sua "disastrata situazione economica" come tu l'hai definita è difficile riesca a trovare chi gli affitta una casa.

Gli sfratti sono sospesi fino al 1° settembre, ma potresti già rivolgerti ad un avvocato per iniziare la procedura e notificare al moroso l'intimazione di sfratto.

NT+ Condominio

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