Servitù di passaggio e Bed and Breakfast

[Pizzi]

Buon giorno ho appena acquistato una casa dove andrò ad abitare e nella quale vorrei adibire uno o due stanze a Bed and Breakfast ( non ho ancora deciso se come privato o come società). L’unico accesso al mio cortile e alla mia proprietà avviene dal cortile del vicino con un diritto di passaggio anche carraio riportato chiaramente nell’atto di compravendita. Richiedendo al Comune un parere preventivo sull’ progetto ( modalità non obbligatoria e senza valore ma consigliata) mi è stato richiesto un nulla osta firmato del vicino per l’eventuale attività di B&B in quanto ciò comporterebbe un carico maggiore di passaggio sulla sua proprietà. Vorrei sapere se, a vostro parere, tale richiesta è lecita e in base a quali normative. Grazie per le eventuali risposte.

 

[Dimaraz]

La richiesta è lecita

 

[sambo]

secondo me e' lecita, ma non sono un avvocato, mi baso sulla logica generale e sui miei valori. E' come la vecchietta che dice a 2 accattoni "si si do' zuppa gratis" e poi questi la chiedono in quantita' industriale per venderla.
Un esempio di legge e' quando le societa' di telefonia ti danno "telefonate illimitate" e tu componi il numero e poi metti giu' la cornetta per giorni interi. Tu hai il passaggio per te in quanto abiti li ed e' giusto che tu passi per di li, ma cio' non significa che ci devi fare il business su quel passaggio.
Cioe' se il vicino ti da' il permesso, ben venga ma la tua liberta' finisce dove comincia la sua.

 

[Luigi Criscuolo]

secondo me la richiesta è lecita ma non vincolante. I comuni hanno preso l'abitudine di chiedere l'approvazione dell'assemblea condominiale per tutte le innovazioni portate avanti da un singolo o da uno sparuto gruppo di condomini;ciò per non essere coinvolti in future beghe tra i condomini stessi per aver dato il permesso di fare i lavori. Una volta davano il permesso salvo il diritto..... adesso sembra che questa formula non piaccia più ai giudici per cui i tecnici comunali fanno una difesa preventiva. La servitù di passaggio rimane quello che può variare è la distribuzione delle spese di manutanzione e rifacimento

 

[Gianco]

Condivido l'opinione di @Luigi Criscuolo, il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti, per evitare di essere coinvolto in un eventuale contenzioso. D'altronde, l'accettazione della pratica, che è sempre, salvo diritti di terzi, pone detto dirigente al rischio sopra menzionato.

 

[Dimaraz]

secondo me la richiesta è lecita ma non vincolante.

Premesso che la richiesta è vincolante (altrimenti nemmeno pongono la condizione)
ed esiste sentenza di CdS che ha smentito chi sosteneva un "abuso di potere"...mi sa che non hai letto bene:
il problema non è di natura condominiale visto che la domanda verte sulla servitù di passaggio che @Pizzi ha sul fondo del vicino (servente).

Condivido l'opinione di @Luigi Criscuolo, il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti,

La servitù è già esistente e il fondo servente non potrebbe fare lamentele...il problema è la mutazione dell'uso del fondo dominante.

Un conto è concedere il passaggio all'usufruttuario privato...un altro dare libertà di accesso a tutti i clienti di una nuova attività.

 

[Gianco]

La servitù è già esistentee il fondo servente non potrebbe fare lamentele...il problema è la mutazione dell'uso del fondo dominante.
Un conto è concedere il passaggio all'usufruttuario privato...un altro dare libertà di accesso a tutti i clienti di una nuova attività.

Non ho detto il contrario! Concordo.

 

[griz]

in effetti si potrebbe ipotizzare un aggravio di servitù che però se relativo al passaggio di clienti che occuperebbero 2 stanze adibite a B&B probabilmente non provocherebbe di fatto nessun aggravio, la richiesta del comune è ragionevole ma potrebbe mettere il vicino concedente in condizioni di dare una risposta negativa, secondo me sarebbe utile parlarne e definire

 

[Gianco]

il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti, per evitare di essere coinvolto in un eventuale contenzioso.

@griz, secondo me questo è il motivo che consiglia l'esperienza del dirigente dell'ufficio tecnico, perché per ciò che attiene la servitù di passaggio il comune non può intervenire. Al limite vorrà avere la certezza che esista..

 

[Pizzi]

Grazie a tutti per le risposte che mi hanno quantomeno chiarito il concetto di "aggravio di servitù".

Ma che mi hanno portato ad un’altra riflessione: se presento il progetto di ristrutturazione senza alcuna menzione di B&B e una volta trasferitami decido, diciamo fra un anno, di aprire come privato il mio B&B, la legge mi richiede solo la presentazione della SCIA, quindi una auto-dichiarazione di vari requisiti igienico-sanitari ed edilizi fra i quali non mi sembra di ritrovare l’autorizzazione dei vicini.

In questo caso sarebbe eventualmente il vicino a dovermi citare per “aggravio di servitù” e credo che sarebbe interessante la discussione che potrebbe nascere dall’analisi delle negative problematiche derivanti da una attività in forma non imprenditoriale, con una interruzione obbligatoria di 90 giorni all’anno e rivolta preferibile al ciclo-turismo.

Mi riallaccio a quanto scritto da Griz, quello che mi infastidisce è l'obbligo di un consenso da parte del vicino ( con il quale per ora sono in ottimi rapporti), cosa che lo rende giudice unico delle mie piccole scelte “imprenditoriali”.

Altra alternativa: chiedo al Comune l’autorizzazione di aprire una porta d’ingresso sulla strada in modo da far entrare i miei “ospiti” direttamente. Ma se questa soluzione mi venisse negata ??.

Comunque grazie a tutti dell’attenzione