Affermare che dietro un amministratore condominiale (più avanti anche AC) o qualsiasi altra professione ci possa essere una persona onesta o disonesta è come scoprire l’acqua calda. Il professionista onesto va riconosciuto e giustamente retribuito e stimato . La professione dell’Amministratore Condominiale non è semplice come i meno informati credono ; è un lavoro complesso ove si mescolano capacità di ascolto e relazionali , conoscenza della normativa, competenze giuridiche, competenze tecniche, competenze fiscali , nozioni di contabilità e molto altro ancora ; è inoltre professione esposta a rischi sia civili (che coinvolgono anche la sua responsabilità patrimoniale ) sia penali pur non generati da dolo (il crollo del cornicione, un lavoratore della ditta appaltatrice che si infortuna , la anziana che incespica nello zerbino dell’androne , la massaia che scivola sul pavimento bagnato, lo studente distratto che si ferisce sbattendo contro la vetrata non omologata CEE ; il cancello carraio che crea lesioni al bambino che gioca, lo scoppio della caldaia centralizzata etc. etc, ); tutti fatti ed errori umani più’ o meno colposi che non vanno minimizzati ne criminalizzati. Pertanto, per costoro, “nulla quaestio”;
C’è invece un’altra fascia di amministratori condominiali (che bando alle ipocrisie, sono quelli che hanno ispirato il legislatore ad un controllo serrato ) che stanno dall’altra parte, affetti da una grave malattia chiamata avidità . Agiscono con dolo e premeditazione approfittando della buona fede e del mandato fiduciario conferito da gente per bene. Basta cliccare sui motori di ricerca per rendersi conto che appropriarsi “della cassa del condominio” è diventato uno “sport nazionale” ; anche Brescia e Provincia hanno riscontrato questa piaga ; gli ultimi fatti di cronaca di cui anche questo giornale ha dato notizia hanno lasciato il segno; è di fronte a questi casi patologici che cresce la rabbia, il rancore dei condomini che si trovano con enorme sacrificio a pagare una seconda volta, pena l’ interruzione dei servizi fondamentali alla vita del condominio.
Chi sottrae impunemente denari sa bene che il 90% dei condomini rinunceranno ad intentare un’ azione legale : primo perchè troppo costosa in quanto il ricorrente si troverà a far fronte oltre al giusto onorario per l’avvocato ,a imposte , diritti etc. pure economicamente significativi, il tutto senza una garanzia di recuperare i propri soldi (al danno rischia di aggiungersi la beffa) ; secondo , per una sorta di rassegnazione e scetticismo visto che “ tanto si sa che in questo Paese pagano solo i piu’ deboli e quelli con i soldi la fanno sempre franca”. Considerazioni che colui che ha concepito il reato di appropriazione indebita o truffa ha messo in conto, come ha messo in conto che riuscirà a gestire i pochi “ duri e crudi “ resistenti (magari tacitando economicamente quei pochi risoluti) In sostanza trarrà un bel gruzzolo con poca spesa, senza pagare dazio. Se gli andasse proprio male sconterà una condanna penale senza sbarre .
Che fare se i buoi sono scappati ?
Se l’amministratore condominiale è già “scappato con la cassa “ si potrà sceglier di procedere in diversi modi:
1-Azioni individuali (che rischiano di perdersi in tanti deboli rivoli) con l’ausilio del proprio legale di fiducia
2-L’istituzione di un “ Comitato “ cui aggregarsi in molti tramite il passa parola per raccogliere i fondi tra i soggetti che si ritengano lesi e organizzare una azione di gruppo (vedi p.3 )
3- Una “ Class Action “ appoggiandosi alle associazioni di consumatori ( azione riservata solo ai privati consumatori qual sono i soggetti-condomini)-
I casi 2-3 anche combinati danno il vantaggio di unire le forze e ripartire i costi : bassa spesa a carico di tanti ricorrenti significa poter avvalersi del migliore avvocato del foro che svolgerà il suo mandato, motivatamente, sicuro di incassare il giusto compenso.
La Prevenzione .
Come è intuitivo , la migliore soluzione è sempre la prevenzione cui è possibile addivenire in maniera efficace cogliendo le novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 c.d.. Riforma del Condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013. La disponibilità del candidato AC a sottoporsi a queste facoltà dovrebbe costituire la discriminante per preferire l’uno o l’altro e non certo la differenza in piu’ o in meno di qualche centinaio di euro di compenso.
1-l’articolo 1129 comma 3 di nuova formulazione prevede che l’assemblea condominiale possa subordinare la nomina dell’ AC alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.Va detto che tale richiesta è una facoltà e non un obbligo tanto che l’assemblea , consapevolmente, ben potrebbe nominare l’amministratore dispensandolo. Nulla vieta (e qui sta il punto ) che le garanzie di polizza vengano estese al comportamento doloso dell’amministratore per danni patrimoniali arrecati ai condòmini mandanti, legati a lui da un rapporto contrattuale e fiduciario . Se coprisse anche la “sottrazione di denaro” come richiesto dal comune pensare, la Polizza in fatto rivestirebbe anche i panni della “ fidejussione” ; in questo caso sarebbe il garante professionale (assicurazione o banca ben più attrezzate del cittadino comune) ad indagare sulla figura dell‘ AC pesandone la serietà ed il profilo patrimoniale. Il consiglio pertanto è che l’assemblea ponga quale condizione “sine qua non “ la produzione di una polizza adeguata (sia di responsabilità civile, sia fideiussoria per danni patrimoniale predeterminati arrecati ai condomini da sottrazione fraudolenta )
La prevenzione passa anche tramite il controllo (visione del conto corrente e revisione contabile ) e la trasparenza ( sito internet dedicato ) previsti in questi 3 articoli del codice civile :
2- L’articolo 1129 è esplicito sul tema e per quanto interessa sancisce : “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.” Memori del sistema adottato da alcuni promotori finanziari che scannerizzavano estratti conto fasulli per clienti che esigevano il rendiconto, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale delegasse ed autorizzasse un consigliere di condominio a richiedere direttamente alla banca copia degli estratti conto. .
3- L’articolo 71 Disp. Att. Codice civile stabilisce che il controllo di documenti e conti possa avvenire in via telematica da parte del condomino . Così il testo dell’ articolo : “ su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.”. I moderni software in commercio danno agevolmente questa possibilità con un semplice clic , senza che l’AC abbia ad affrontare tribulazione alcuna
4- La revisione contabile e la nomina di un consiglio di condominio : Altra possibilità di controllo risiede nell’ 1130 bis laddove dispone : “ L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. E ancora “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”
Ce n’è a sufficienza per tutti i gusti . Come per mille altre situazione anche in questa l’importante è evitare di consegnare “deleghe in bianco “ ed esercitare equilibrate azioni preventive di controllo .
Dalla effettiva applicazione delle norme ci guadagnerebbero tutti: I condomini che non verrebbero defraudati ; gli amministratori condominiali per bene si vedrebbero preferiti e finalmente apprezzati nel loro onesto lavoro; l’esclusione automatica dal mercato di chi non volesse sottoporsi alle nuove regole ; un recupero dell’immagine della professione dell ’ Amministratore Condominiale opacizzata dal comportamento di troppi “colleghi” truffaldini ; ed infine la Giustizia (valore collettivo ) che verrebbe sgravata dall’onere di gestire questi contenziosi .
La legge ha innovato e dato gli strumenti : ai condomini spetta l’onere di adottarli .
Ennio Alessandro Rossi
Appendice:
COSA E’ E COME PARTECIPARE AD UNA “CLASS ACTION “ DI CONSUMATORI
Il meccanismo della class action consente a più consumatori o utenti, che si trovano in una situazione identica o similare a quella di un consumatore che ha già avviato una causa di risarcimento danni .
Approfondendo la Class Action (o “azione di classe”) è un procedimento che permette l’esame simultaneo, da parte del Giudice, di più casi omogenei fra loro, ed eventualmente addivenire alla condanna di un unico soggetto a favore di più consumatori. Un consumatore avvia una “causa pilota” ; gli altri consumatori e utenti che si trovano nella stessa situazione si accodano successivamente prendendo parte all’azione previo un atto di adesione esplicito in modo che la decisione finale abbia effetto anche per il loro caso;
In tal modo si facilita l’avvio e la prosecuzione del giudizio da parte dei consumatori aderenti secondo il principio “l’unione fa la forza” ; lo scopo è quello di consentire sia una ripartizione dei costi legali sia di acquisire una maggiore forza sul piano probatorio e processuale;
Si svolge tendenzialmente con l’appoggio delle associazioni e dei comitati dei consumatori.
COSA E’ UN COMITATO
Il comitato è un ENTE previsto dagli articoli 39 e 42 del Codice Civile: persegue uno scopo di pubblica utilità, ad opera di una pluralità di persone che, non disponendo dei mezzi patrimoniali adeguati, promuovono una pubblica sottoscrizione per raccogliere i fondi necessari a realizzarlo.
L’atto costitutivo, ossia l'accordo tra i componenti del comitato che dà vita allo stesso, non richiede forme particolari ma deve comunque specificare lo scopo in vista del quale il comitato è costituito.
C’è invece un’altra fascia di amministratori condominiali (che bando alle ipocrisie, sono quelli che hanno ispirato il legislatore ad un controllo serrato ) che stanno dall’altra parte, affetti da una grave malattia chiamata avidità . Agiscono con dolo e premeditazione approfittando della buona fede e del mandato fiduciario conferito da gente per bene. Basta cliccare sui motori di ricerca per rendersi conto che appropriarsi “della cassa del condominio” è diventato uno “sport nazionale” ; anche Brescia e Provincia hanno riscontrato questa piaga ; gli ultimi fatti di cronaca di cui anche questo giornale ha dato notizia hanno lasciato il segno; è di fronte a questi casi patologici che cresce la rabbia, il rancore dei condomini che si trovano con enorme sacrificio a pagare una seconda volta, pena l’ interruzione dei servizi fondamentali alla vita del condominio.
Chi sottrae impunemente denari sa bene che il 90% dei condomini rinunceranno ad intentare un’ azione legale : primo perchè troppo costosa in quanto il ricorrente si troverà a far fronte oltre al giusto onorario per l’avvocato ,a imposte , diritti etc. pure economicamente significativi, il tutto senza una garanzia di recuperare i propri soldi (al danno rischia di aggiungersi la beffa) ; secondo , per una sorta di rassegnazione e scetticismo visto che “ tanto si sa che in questo Paese pagano solo i piu’ deboli e quelli con i soldi la fanno sempre franca”. Considerazioni che colui che ha concepito il reato di appropriazione indebita o truffa ha messo in conto, come ha messo in conto che riuscirà a gestire i pochi “ duri e crudi “ resistenti (magari tacitando economicamente quei pochi risoluti) In sostanza trarrà un bel gruzzolo con poca spesa, senza pagare dazio. Se gli andasse proprio male sconterà una condanna penale senza sbarre .
Che fare se i buoi sono scappati ?
Se l’amministratore condominiale è già “scappato con la cassa “ si potrà sceglier di procedere in diversi modi:
1-Azioni individuali (che rischiano di perdersi in tanti deboli rivoli) con l’ausilio del proprio legale di fiducia
2-L’istituzione di un “ Comitato “ cui aggregarsi in molti tramite il passa parola per raccogliere i fondi tra i soggetti che si ritengano lesi e organizzare una azione di gruppo (vedi p.3 )
3- Una “ Class Action “ appoggiandosi alle associazioni di consumatori ( azione riservata solo ai privati consumatori qual sono i soggetti-condomini)-
I casi 2-3 anche combinati danno il vantaggio di unire le forze e ripartire i costi : bassa spesa a carico di tanti ricorrenti significa poter avvalersi del migliore avvocato del foro che svolgerà il suo mandato, motivatamente, sicuro di incassare il giusto compenso.
La Prevenzione .
Come è intuitivo , la migliore soluzione è sempre la prevenzione cui è possibile addivenire in maniera efficace cogliendo le novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 c.d.. Riforma del Condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013. La disponibilità del candidato AC a sottoporsi a queste facoltà dovrebbe costituire la discriminante per preferire l’uno o l’altro e non certo la differenza in piu’ o in meno di qualche centinaio di euro di compenso.
1-l’articolo 1129 comma 3 di nuova formulazione prevede che l’assemblea condominiale possa subordinare la nomina dell’ AC alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.Va detto che tale richiesta è una facoltà e non un obbligo tanto che l’assemblea , consapevolmente, ben potrebbe nominare l’amministratore dispensandolo. Nulla vieta (e qui sta il punto ) che le garanzie di polizza vengano estese al comportamento doloso dell’amministratore per danni patrimoniali arrecati ai condòmini mandanti, legati a lui da un rapporto contrattuale e fiduciario . Se coprisse anche la “sottrazione di denaro” come richiesto dal comune pensare, la Polizza in fatto rivestirebbe anche i panni della “ fidejussione” ; in questo caso sarebbe il garante professionale (assicurazione o banca ben più attrezzate del cittadino comune) ad indagare sulla figura dell‘ AC pesandone la serietà ed il profilo patrimoniale. Il consiglio pertanto è che l’assemblea ponga quale condizione “sine qua non “ la produzione di una polizza adeguata (sia di responsabilità civile, sia fideiussoria per danni patrimoniale predeterminati arrecati ai condomini da sottrazione fraudolenta )
La prevenzione passa anche tramite il controllo (visione del conto corrente e revisione contabile ) e la trasparenza ( sito internet dedicato ) previsti in questi 3 articoli del codice civile :
2- L’articolo 1129 è esplicito sul tema e per quanto interessa sancisce : “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.” Memori del sistema adottato da alcuni promotori finanziari che scannerizzavano estratti conto fasulli per clienti che esigevano il rendiconto, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale delegasse ed autorizzasse un consigliere di condominio a richiedere direttamente alla banca copia degli estratti conto. .
3- L’articolo 71 Disp. Att. Codice civile stabilisce che il controllo di documenti e conti possa avvenire in via telematica da parte del condomino . Così il testo dell’ articolo : “ su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.”. I moderni software in commercio danno agevolmente questa possibilità con un semplice clic , senza che l’AC abbia ad affrontare tribulazione alcuna
4- La revisione contabile e la nomina di un consiglio di condominio : Altra possibilità di controllo risiede nell’ 1130 bis laddove dispone : “ L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. E ancora “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”
Ce n’è a sufficienza per tutti i gusti . Come per mille altre situazione anche in questa l’importante è evitare di consegnare “deleghe in bianco “ ed esercitare equilibrate azioni preventive di controllo .
Dalla effettiva applicazione delle norme ci guadagnerebbero tutti: I condomini che non verrebbero defraudati ; gli amministratori condominiali per bene si vedrebbero preferiti e finalmente apprezzati nel loro onesto lavoro; l’esclusione automatica dal mercato di chi non volesse sottoporsi alle nuove regole ; un recupero dell’immagine della professione dell ’ Amministratore Condominiale opacizzata dal comportamento di troppi “colleghi” truffaldini ; ed infine la Giustizia (valore collettivo ) che verrebbe sgravata dall’onere di gestire questi contenziosi .
La legge ha innovato e dato gli strumenti : ai condomini spetta l’onere di adottarli .
Ennio Alessandro Rossi
Appendice:
COSA E’ E COME PARTECIPARE AD UNA “CLASS ACTION “ DI CONSUMATORI
Il meccanismo della class action consente a più consumatori o utenti, che si trovano in una situazione identica o similare a quella di un consumatore che ha già avviato una causa di risarcimento danni .
Approfondendo la Class Action (o “azione di classe”) è un procedimento che permette l’esame simultaneo, da parte del Giudice, di più casi omogenei fra loro, ed eventualmente addivenire alla condanna di un unico soggetto a favore di più consumatori. Un consumatore avvia una “causa pilota” ; gli altri consumatori e utenti che si trovano nella stessa situazione si accodano successivamente prendendo parte all’azione previo un atto di adesione esplicito in modo che la decisione finale abbia effetto anche per il loro caso;
In tal modo si facilita l’avvio e la prosecuzione del giudizio da parte dei consumatori aderenti secondo il principio “l’unione fa la forza” ; lo scopo è quello di consentire sia una ripartizione dei costi legali sia di acquisire una maggiore forza sul piano probatorio e processuale;
Si svolge tendenzialmente con l’appoggio delle associazioni e dei comitati dei consumatori.
COSA E’ UN COMITATO
Il comitato è un ENTE previsto dagli articoli 39 e 42 del Codice Civile: persegue uno scopo di pubblica utilità, ad opera di una pluralità di persone che, non disponendo dei mezzi patrimoniali adeguati, promuovono una pubblica sottoscrizione per raccogliere i fondi necessari a realizzarlo.
L’atto costitutivo, ossia l'accordo tra i componenti del comitato che dà vita allo stesso, non richiede forme particolari ma deve comunque specificare lo scopo in vista del quale il comitato è costituito.
