Se il venditore nasconde i propri debiti

[diletta]

Buongiorno! Siamo alle solite...io e i miei fratelli abbiamo avuto in successione una piccola casa, io vorrei comprala, ma su uno di essi ho il dubbio che abbia dei debiti in sospeso. Mi è stato detto che se anche nel momento della compravendita non risulta alcuna ipoteca potrebbe essercene qualcuna in atto che al momento non risulta..e quindi alla fine porterà a me compratore dei problemi! E' vero? Cosa bisogna fare per avere la sicurezza che eventuali suoi debiti non vengano a gravare su di me compratore? Grazie

 

[ccc1956]

c'e' il notaio per questo che ne risponde.
il notaio e' lui a garantire che il gg. del rogito non ci sia nessuna ipoteca accesa sull'immobile.
praticamente fa solo quello.

 

[diletta]

e pare di no...proprio lui mi ha detto che la verifica ipotecaria può risultare a posto ma nel frattempo esserci un procedimento ancora non trascritto e l'ipoteca è retroattiva. Praticamente dico io al momento ancora i debitori non sanno dell'immobile, ma se lo sapranno anche se già venduto io dovrò pagare

 

[ccc1956]

beh, bisogna sempre trascrivere il preliminare.
La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
Quando trascrivere il compromesso

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore

 

[User_15726]

fai fare un controllo, tramite legale, all'agenzia delle entrate di città e se ci sono pendenti in corso ne verrai a conoscenza.
buona fortuna

 

[ccc1956]

fai fare un controllo, tramite legale, all'agenzia delle entrate di città e se ci sono pendenti in corso ne verrai a conoscenza.
buona fortuna

cosa c'entra un legale?? Allora non hai letto con attenzione.
si tratta di fare una trascrizione del preliminare fatto dal notaio...................e sei a posto.

 

[raffaelemaria]

l'atto notarile non è fatto con la clausola che l'immobile è esente da ipoteche? se sì perchè preoccuparsi,in caso contrario l'atto non ha valore

 

[ccc1956]

http://www.ilsole24ore.com/art/norm...-risarcire-cliente-182105.shtml?uuid=Aa4uGWGE
irata d'orecchie per i notai. Può anche essere "defatigante", come sostenuto dalla professionista condannata, spulciare per ore e ore i registri immobiliari alla ricerca di ipoteche e trascrizione pregiudizievoli, ma va fatto. Il mestiere del notaio è anche quello. Parola della Cassazione.

La visura è una prestazione dovuta
Nel caso di una compravendita immobiliare, dunque, la visura catastale rientra fra le prestazioni che il notaio è obbligato a svolgere usando quella diligenza professionale media che qualunque professionista deve impiegare nello svolgimento della propria attività. Per cui, se poi spunta fuori un'ipoteca, il professionista è tenuto a risarcire il danno subito dall'acquirente. Lo ha stabilito la Suprema Corte, con la sentenza 22398/2011 (si legga il testo su Guida al diritto ), al termine di una vicenda giudiziaria che in primo grado aveva visto assolto il professionista, poi condannato al risarcimento dalla Corte d'appello di Roma, in solido con la parte venditrice.

Maldestra la difesa del professionista
La maldestra difesa della professionista, infatti, non ha convinto i giudici della Suprema corte. Secondo il notaio all'epoca dei fatti le Conservatorie si trovavano in grande arretrato e dunque le indagini relative alla situazione giuridica del bene oggetto di compravendita erano «estremamente defatiganti e complesse», tali per cui vi era il rischio di un largo margine di errore, mentre lei aveva usato tutta la diligenza del caso e a riprova chiamava anche in causa dei testimoni.

No alla limitazione della responsabilità per le attività complesse
Il professionista chiedeva gli venisse applicata la limitazione di responsabilità, prevista dall'articolo 2236 del codice civile per i casi in cui la prestazione implichi la «soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà». Per la Cassazione però la disposizione invocata si attaglia a ben altri casi e cioè riguarda «prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello medio» e anche quindi una «preparazione superiore alla media». Ipotesi, dunque, del tutto diverse rispetto a quella di cui si controverte che all'opposto è semplicemente dovuta «a negligenza e imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell'articolo 1176 del codice civile», rispetto al quale, invece, è sufficiente la colpa lieve.

Il principio espresso dalla Cassazione
In conclusione per la Cassazione: «In relazione all'inosservanza dell'obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione prevista per il professionista dall'articolo 2236 del codice civile». Non si tratta, infatti di un caso di "imperizia" rispetto a una questione complessa ma soltanto di negligenza e imprudenza professionale.

 

[diletta]

Grazie a tutti, il notaio mi ha telefonato ha detto che la casa è libera da ipoteche e quindi posso tranquillamente fare il preliminare visto anche che pago la casa secondo il valore commerciale il che mi esonera anche da eventuale sospetto di connivenza nei con del venditore eventualmente indebitato! Speriamo bene!!! grazie siete gentilissimi