Se il compratore si ritira dopo la proposta d'acquisto

[Gianni Cavalieri]

Se per un motivo qualsiasi ma valido, un compratore si ritira da una proposta d'acquisto quali sono le conseguenze? Grazie .

 

[acquirente]

Se per un motivo qualsiasi ma valido, un compratore si ritira da una proposta d'acquisto quali sono le conseguenze? Grazie .

Nella proposta d’acquisto dovremo manifestare la nostra intenzione di acquistare quel determinato immobile alle condizioni proposte. Se le nostre condizioni saranno accettate dal venditore (accettazione scritta), le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà (solo allora) il nostro assegno, che diventerà caparra penitenziale o confirmatoria.


Infatti l’art. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”, mentre l’art. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
se il venditore ha gia' accettato e firmato la proposta di acquisto, ed il compratore si ritira perde la caparra data e deve pagare anche la provvigione all'agenzia se la proposta di acquisto si e' trasformata con la firma del venditore in preliminare.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La questione "proposta irrevocabile di acquisto" ha generato , genera e genererà conflitti anche presso i Tribunali in quanto ogni singolo caso và valutato nel merito ed in funzione dell' obbiettivo che le parti volevano perseguire con la sua proposizione ed accettazione . Parte della giurisprudenza sostiene la tesi del perfezionamento del contratto ex art. 1326 succitato una volta fatta l'accettazione . Altra parte della Giurisprudenza sostiene che la "Proposta irrevocabile di acquisto" è una "minuta" visto che le parti in genere (ma non sempre) la rinviano ad un atto successivo ove perfezionare gli accordi.
Come si è visto su questo forum e sul cugino "immobilio" spesso chi la propone ritiene (sbagliando per inesperienza visto che di casa se ne compra una o due nella vita) la proposta alla stessa stregua di una "lettera di intenti " non impegnativa-
Quando invece capisce che è tutt'altro frena, tenta di ritirarsi e cosi' facendo il piu' delle volte perde deposito cauzionale e provvigione che viene richiesta avendo il mediatore comunque concluso l'affare .
Nel caso in esame percio' per dare una risposta compiuta occorrerebbe analizzare specificatamente i documenti scambiati e circolati fra tutti gli attori .
cordialità

 

[Jrogin]

Quoto in toto il post precedente di Ennio Alessandro Rossi:daccordo:

 

[new]

Se la proposta è vicolata all'erogazione del mutuo e se esso non viene concesso al proponente, determinando la nullità e privando di efficacia la proposta con previsione di restituzione dell'assegno consegnato a garanzia, il proponente deve comunque la provvigione all'agenzia?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

No in quanto la conclusione del contratto era subordinato ad una clausola sospensiva ; Contratto non perfezionato= provvigione non dovuta

 

[volant]

Carissimi il 30\12 avevo un rogito come venditore. nel compromesso , alla voce della data del rogito sono riportate le seguenti parole e null'altro " entro e nn oltre il 30\12\2010".
Però prima di natale abbiamo avvisato il compratore che un documento importante non era stato richiesto al comune (cert. congruità) e che quindi saremmo stati costretti, io e mio fratello, a spostrare il rogito di una quindicina di giorni. Bene, prorpio oggi mi contatat il cpompratore che mi dice che a causa dell'aumento dei tassi di interesse del mutuo e di uno stato ansioso sopraggiunto a causa di questa incessante trattativa ( è durata solo 3 mesi) lui non vuole più casa e rivuole indietro il suo anticipo versato a me e mio fratello. Io mi sono opposto e gli ho detto di leggersi bene il compromesso e di contatatre l'agenzia con la quale abbiamo firmato il compromesso e di chiedere, a loro, ino sull'iter da seguire. Ma effettivamente...come siamo messi? Lui può decidere di tirarsi indietro adducendo a questo ritardo del rogito o a motivi come precedentemente descritti?
Grazie

 

[acquirente]

Carissimi il 30\12 avevo un rogito come venditore. nel compromesso , alla voce della data del rogito sono riportate le seguenti parole e null'altro " entro e nn oltre il 30\12\2010".
Però prima di natale abbiamo avvisato il compratore che un documento importante non era stato richiesto al comune (cert. congruità) e che quindi saremmo stati costretti, io e mio fratello, a spostrare il rogito di una quindicina di giorni. Bene, prorpio oggi mi contatat il cpompratore che mi dice che a causa dell'aumento dei tassi di interesse del mutuo e di uno stato ansioso sopraggiunto a causa di questa incessante trattativa ( è durata solo 3 mesi) lui non vuole più casa e rivuole indietro il suo anticipo versato a me e mio fratello. Io mi sono opposto e gli ho detto di leggersi bene il compromesso e di contatatre l'agenzia con la quale abbiamo firmato il compromesso e di chiedere, a loro, ino sull'iter da seguire. Ma effettivamente...come siamo messi? Lui può decidere di tirarsi indietro adducendo a questo ritardo del rogito o a motivi come precedentemente descritti?
Grazie

assolutamente no. il ritardo del rogito non gli da' la facolta' di ritirarsi dal contratto senza conseguenze. il termine della data del rogito entro e non oltre il 31.12.2010 NON e' vincolante.
se non si dovesse presentare al rogito dovrete mandargli una raccomandata A/R e metterlo in mora, dandogli un altro appuntamento fra 15 gg max per un altro rogito al quale se non si presentera' lo considererete inadempiente e riterrete sciolto il contratto.
naturalmente tratterete la caparra che vi ha versato.
ciao

 

[Alberto vr]

Se per un motivo qualsiasi ma valido, un compratore si ritira da una proposta d'acquisto quali sono le conseguenze? Grazie .

IL MIO CASO E' MOLTO SIMILE AL SUO

io sono il venditore dell'immobile in questione.

l'acquirente (signora) ha fatto una proposta d'acquisto ed io l'ho accettata ma dopo 20 gg circa ha cambiato idea ritornando sui suoi passi e non volendo più comprare.

Per deposito ha lasciato 1000 euro in contanti all'agenzia e la p.d.a. indica che la presente proposta produrrà gli effetti sottoscritti in caso di accettazione del venditore (io, fatto) e indica nelle note cito " LA PRESENTE PROPOSTA E' VINCOLATA ALL'OTTENIMENTO DEL MUTUO"

Conoscendo l'acquirente, un mio collega di lavoro, mi ha comunicato alcune riserve sull'acquisto (dopo la mia accettazione firmata l'8/10/16 ) del mio immobile e alla domanda se ci fossero stati problemi per il mutuo mi ha risposto che la banca già le aveva rilasciato un parere positivo preventivo e che a poco sarebbe arrivata la formalità.

Questa sera 24/10/16 mi chiama l'agenzia dicendomi che l'acquirente avrebbe espresso la volontà di non eseguire più l'acquisto e che avrebbe fatto sapere loro per giovedì le sue intenzioni formali.

A questo punto dico loro che se fosse successo questo allora peggio per lei, avrebbe perso la caparra più il pagamento della provvigione all'agenzia (€5000+IVA).

A questo punto l'agente mi dice che questa possibilità non andava a succedere perché l'acquirente avrebbe potuto farsi firmare da un avvocato una dichiarazione che la banca non le andava a concedere il mutuo e che l'avrebbe spedita all'agenzia (restando quindi dentro i termini del contratto), e io quindi non avrei potuto farci nulla.

A questo punto le chiedo:

1. qual'è il documento formale che la banca deve emettere per comunicare che può o meno erogare il mutuo? (quello fa testo formale e lo deve consegnare all'agenzia o no)

2. quali sono i termini temporali di quest'ultimo?

3. come posso procedere? posso pretendere una carta formale dalla sua banca?

4. quali sono le mie possibilità?

5. l'agente mi sta consigliando bene?

6. e ultimo IMPORTANTE, se l'acquirente dovesse perdere la caparra/deposito che andrebbe al sottoscritto dovrei anch'io pagare la commissione all'agenzia?...penso proprio di no...è stata lei a sfilarsi dal contratto.

Devo capire in fretta cosa posso fare.

Aiutooo
Grazie


Alberto