X Ennio, quanto tu affermi è corretto, e corrisponde all'azione che avevo proposto inizialmente, ma poi ho riscontrato troppe inesattezze e astrazione nel racconto fatto in due tempi da toresogos, e conseguentemente ho ritenuto che la scrittura privata non corrispondesse esattamente ad preliminare (assenza di caparra confirmatoria, occupazione dell'immobile ante contratto - causa sia in via penale che civile per la reintegra del possesso, infine si scopre che gli aveva per oggi convocati dal notaio per il rogito, e oggi, scopre l'esistenza di un preliminare a favore di terzo registrato - troppe incertezze e contraddizioni: a persone che ti hanno fatto causa per spoglio vai a chiedergli di presentarsi dal notaio?, e lì in quella fase che in riconvenzionale avrebbe dovuto chiedere la traslazione della proprietà per sentenza costitutiva), per questo gli ho consigliato di agire per la restituzione del credito, questo almeno, se ha i titoli per dimostrarlo lo può ottenere in restituzione, oltre interessi e, se ci sono i presupposti, il risarcimento danni.
Qualcosa sotto che no va c'è sicuramente (forse il prezzo pattuito eccessivamente basso? o altro) altrimenti non si giustificherebbe un accanimento così eccessivo della controparte, che avrebbe potuto come estrema ratio tentare di aprire una trattativa, invece no, sono andati giù duro. Qualche ragione presumo l'abbiano anche loro.
In alternativa, se il nostro se la sente:
DIRITTO
A) Tra il dottor X. M.G. e la società convenuta è stato concluso un contratto preliminare di compravendita.
B) Il termine per la stipula era fissato al 31/12/2005 ed è dunque scaduto.
C) Tuttavia è noto che “Il termine per la stipulazione del contratto definitivo non è di per sè essenziale, ma lo diviene solo per volontà dei contraenti o per la natura e l'oggetto del contratto, quando l'utilità economica avuta presente dalle parti possa essere perduta per effetto dell'inutile decorso di quel termine”, Cassazione civile , sez. II, 03 febbraio 1998, n. 1045.
D) Nel caso di specie, non solo non è stato attribuito il carattere dell’essenzialità al termine per la stipula del contratto definitivo, ma nemmeno può dirsi perduta l’utilità del contratto.
E) L’art. 2932 c.c. stabilisce che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
F) Il dottor X. intende ottenere una sentenza costitutiva che trasferisca il bene promesso in vendita alla società attrice …… S.r.l..
G) La società …… S.r.l., per parte sua, ha promosso il giudizio al fine di manifestare l’assenso al trasferimento in suo favore dell’immobile de quo.
H) Che la giurisprudenza della Suprema Corte è pacifica nel ritenere che “In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola che preveda che il promissario acquirente acquisti per sè o per persona da nominare può comportare la configurabilità sia di una cessione del contratto ai sensi degli art. 1406 e seguenti c.c., con il preventivo consenso della cessione a norma dell'art. 1407 stesso codice, sia di un contratto per persona da nominare di cui all'art. 1401 c.c. e ciò sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va correlata necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto anche in correlazione alla funzione - invalsa nella prassi quotidiana degli affari - di impiegare il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non sia meramente verbale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore. In tale prospettiva, la specificata clausola contrattuale può anche comportare la configurazione del contratto preliminare come contratto a favore del terzo mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario, fino alla stipulazione del definitivo, e la posizione della persona, cui si riferisce tale facoltà di nomina, come destinatario della prestazione pattuita, consistente nella prestazione del consenso per la stipula del contratto definitivo, con la conseguente possibilità, nel giudizio promosso ex art. 2932 c.c., per il promissario di chiedere la attuazione del trasferimento in favore della persona nominata e per quest'ultimo di intervenire nel giudizio per manifestare la propria accettazione ai sensi del comma 2 dell'art. 1411 c.c. al fine di rendere possibile l'effetto traslativo - cui in definitiva mira il procedimento ex art. 2932 c.c. - direttamente in suo favore”, Cassazione civile , sez. II, 13 febbraio 1981, n. 891; id. 1135/1982; id. 1219/1983; etc.)
I) Nel contratto preliminare siglato tra le parti, il termine per il versamento del prezzo residuo è stato fissato nella data della stipula del contratto definitivo.
J) Sul punto, la giurisprudenza della S.C. ha ripetutamente affermato che “In tema di contratto preliminare, allorché in base all'accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ai fini dell'esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto, a norma dell'art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta della prestazione - che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio - in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz'altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia”, tra le tante Cassazione civile , sez. II, 29 luglio 2004, n. 14378.
K) Che gli attori, tra loro alternativamente, intendono eseguire il pagamento del prezzo residuo, che dovrà essere posto quale condizione per l’effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla emananda sentenza (tra le tante Cass. civ. 14378/2004; id. 16822/2003; id. 59/2002; id. 2661/2001; etc. ).
L) Che sempre secondo la giurisprudenza di legittimità “Il promittente venditore che abbia violato l'obbligo di mantenere il bene promesso in vendita libero da pesi ed oneri non può avvantaggiarsi di tale suo inadempimento negando il trasferimento dell'immobile, con la conseguenza che il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca”, Cassazione civile , sez. II, 28 aprile 2004, n. 8143.
