Scioglimento condivisione di un bene

[Gian84]

Ciao a tutti...innanzitutto ringrazio chi vorrà dedicarmi un minuto della sua attenzione. Vi descrivo mooolto brevemente la cosa: condivido due case con alcuni zii e cugini, uno di questi ultimi ha problemi con il fisco (roba di tasse non pagate) ciò porta equitalia a iscrivere ipoteca sulla parte dell'immobile a lui intestata. Ho presentato la mia problematica anche in un'altra sezione del forum dove mi si faceva presente ( da un utente supergentile e preparato) che per vendere la casa senza l'ipoteca, devo seguire questo iter:
1) chiedere al tribunale ordinario lo scioglimento della comunione del bene,
2) fare eseguire una perizia asseverata del bene
3) osservando la percentuale di proprietà del cugino, desumere il valore del bene a lui intestato
4) uno degli altri cointestatari deve acquistare la sua parte (ovviamente con il consenso del cugino)e in questo modo si andrebbe ad estinguere l'ipoteca

poi sarà possibile vendere la casa all'acquirente libera da ipoteca. Qualcuno sa darmi qualche delucidazione sull'iter? E' fattibile? In che tempi? I costi? A quale avvocato devo fare riferimento civilista o tributario? ps: premetto che facendovi un esempio molto diretto il valore delle case è 10 e questo cugino ha un debito di 30 (numeri puramente esemplificativi per rendedre la dimensione del debito rispetto al valore presunto delle case, appurato da esperti del settore)ed equitalia ci ha sottoposto una sorta di ricatto: o estinguete tutto il debito del cugino o non togliamo l'ipoteca.... ciaooo a tutti

 

[acquirente]

la prima cosa e' sciogliere la comunione ereditaria e quindi avvocato esperto del settore, civilista, e giudice.
i tempi??? qualche anno da come vanno le cose nei tribunali italiani.
ma il cugino che ha i debiti e' coerede di tutte e due gli immobili???
L'ipoteca e' accesa su un solo immobile o su tutte e due le case???

 

[Gian84]

L'ipoteca è accesa su tutte e due le case poichè lo stesso cugino è cointestatario di tutte e due le case 3/48 su ogni immobile circa....pensa te.... Ma dando per scontato che riusciamo a sciogliere la comunione poi se io decidessi di acquistare la sua quota, per esempio, come si fa? devo fomralizzare l'acquisto facendo un atto di vendita di quella percentuale di casa Grazie...

 

[acquirente]

L'ipoteca è accesa su tutte e due le case poichè lo stesso cugino è cointestatario di tutte e due le case 3/48 su ogni immobile circa....pensa te.... Ma dando per scontato che riusciamo a sciogliere la comunione poi se io decidessi di acquistare la sua quota, per esempio, come si fa? devo fomralizzare l'acquisto facendo un atto di vendita di quella percentuale di casa Grazie...

l’articolo 732 del codice civile prevede che i coeredi hanno diritto di essere preferiti agli estranei, pertanto qualora uno di essi intenda cedere la sua quota o una parte di essa, al coerede spetta il diritto di prelazione, ovvero il diritto di essere preferiti nella cessione.
Tipi di divisione
La divisione può essere fatta dalle parti di comune accordo (divisione contrattuale), cioe' se vi mettete d'accordo a vendere/comprare la quota fra di voi coeredi.
in mancanza di accordo tra i coeredi può essere disposta dal giudice (divisione giudiziale).
Se andate davanti ad un giudice per sciogliere la comunione..................ci pensa il tribunale con i suoi periti a valutare l'immobile e a proporre per prima ai coeredi chi vuole comprare la quota del cugino.
naturalmente poi ci sono i beni comodamente divisibili e quelli non comodamente divisibili.
su quelli non comodamente divisibili cioe' una casa con 4 proprietari/coeredi se non ci si mette d'accordo chi vuole comprare la quota o le quote, il giudice mettera' all'incanto (asta) la casa.

 

[Gian84]

Noi l'accordo con il cugino lo abbiamo già raggiunto figurati... lui pur di togliersi dai piedi e permetterci di vendere la casa libera farebbe qualsiasi cosa poichè si sente già in debito così con noi.... quindi figurati avremmo sotto quell'aspetto non c'è problema. Lui la cederebbe anche gratis la sua parte! Il nostro dubbio è: bisognerà fare un atto di vendita per sciogliere la comunione ufficialmente dove sostanzialmente la persona dice che si fa da parte in favore di chi acquista la sua parte?

Aggiunto dopo 4 minuti ....

e poi come si fa a quantificare la sua parte? Qualcuno sul forum mi aveva detto: una volta fatta istanza al giudice ordinario che si vuole rescindere la condivisione del bene, lo stesso incaricherà un perito che verrà a valutare l'immobile. Di conseguenza si saprà quanto è il valore totale del bene e quindi la parte intestata al cugino. Una volta conosciuta questa quota uno di noi (o mi dicevano anche più di noi eredi rimanenti) acquista la sua parte, con i soldi dell'acquisto di quella parte si paga equitalia e si libera la casa. Ti risulta?

 

[acquirente]

Noi l'accordo con il cugino lo abbiamo già raggiunto figurati... lui pur di togliersi dai piedi e permetterci di vendere la casa libera farebbe qualsiasi cosa poichè si sente già in debito così con noi.... quindi figurati avremmo sotto quell'aspetto non c'è problema. Lui la cederebbe anche gratis la sua parte! Il nostro dubbio è: bisognerà fare un atto di vendita per sciogliere la comunione ufficialmente dove sostanzialmente la persona dice che si fa da parte in favore di chi acquista la sua parte?

Aggiunto dopo 4 minuti ....

e poi come si fa a quantificare la sua parte? Qualcuno sul forum mi aveva detto: una volta fatta istanza al giudice ordinario che si vuole rescindere la condivisione del bene, lo stesso incaricherà un perito che verrà a valutare l'immobile. Di conseguenza si saprà quanto è il valore totale del bene e quindi la parte intestata al cugino. Una volta conosciuta questa quota uno di noi (o mi dicevano anche più di noi eredi rimanenti) acquista la sua parte, con i soldi dell'acquisto di quella parte si paga equitalia e si libera la casa. Ti risulta?

se il cugino e' d'accordo a vendere non ci sono problemi, non l'avevi specificato.
te l'ho detto anch'io che sara' il giudice ad incaricare i periti del tribunale per la valutazione dell'immobile.
certo che ha ragione chi te lo aveva gia' suggerito.
pero' in questo caso la casa rimarra' sempre di proprieta'
degli altri coeredi.
non c'e' ancora lo scioglimento della comunione.
il problema puo' ricapitare in una comunione indivisa.

 

[Gian84]

ok tutto chiaro quindi non mi resta altro che incaricare un avvocato civilista a questo punto che si prena il disturbo di fare questa richiesta di sciogliemnto della condivisione al giudice ordinario, dopodichè rimarremo in attesa che incarichi il perito e dopo compreremo le quote del cugino. Ma in tutto questo equitalia non può dire nulla? Non può metterci qualche vincolo del tipo, il cugino non può vendere le quote a noi o cose del genere? Noi i soldi delle quote di mio cugino li versiamo a Equitalia immagino giusto? O li diamo a nostro cugino? Dopo questo passaggio di quote le casa saranno libere da ipoteca giusto? E potremmo venderle liberamente.... scusami le mille domande ma sto approfittando della tua gentilezza e della tua conoscenza della materia noi purtroppo bracoliamo nel buio...

 

[acquirente]

Sara' equitalia a ricevere quello che le spetta magari mandando un suo incaricato.............a riscuotere e a
rilasciare quietanza di avvenuto pagamento.
niente soldi al cugino......................per l'amor del cielo.
equitalia e' un creditore da rimborsare.
una volta che non ci sara' piu' l'ipoteca sulle case, certo che potrete venderle se siete tutti d'accordo.

 

[Gian84]

Vi aggiorno su ciò che mi è stato detto, ho fatto come mi ha suggerito l'amico "acquirente" che con tanta gentilezza ha risposto alla mie domande. Vi confermo che è possibile sciogliere la comproprietà del bene... l'unica cosa che non mi è chiara è la seguente: ma se il cugino fosse d'accordo a vendere la sua quota, e non ci fosse nessuno deglie eredi disposto ad aquistarla, che si fa? Dove andrebbe a finire la sua quota?

 

[acquirente]

sarebbe venduto l'intero immobile a terzi.