Scelta del legale per una lite condominiale

[madi.buzz]

Carissimi del Forum,
nel mio stabile un condomino si è rivolto ad un avvocato citando l'amministratore e cotestandogli il metodo di pagamento dei lavori di ristrutturazione.
L'amministratore senza convocare un'assemblea ha informato dell'evento "a voce" la maggior parte dei condomini ed ha scelto un avvocato per avviare la pratica legale di contestazione.
Io non sono stato informato, se non dopo mesi da una convocazione di assemblea che informava dell'andamento/dei primi esiti del procedimento legale in corso.
La cosa mi ha lasciato perplesso e mi domando se posso dissociarmi dall'azione legale in corso non tanto perchè non voglio pagare ma soprattutto perchè non ritengo sia stato seguito la prassi corretta.
grazie in anticipo per ogni possibile suggerimento.
cordiali saluti
madi.buzz

 

[Elisabetta48]

L'art. del Codice Civile è questo:

"Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.

Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente."

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ciao,
in assenza di specifiche disposizioni derogatorie contenute nel Regolamento di condominio, l'amministratore deve sempre avvisare i condomini informandoli formalmente, quindi in sede assembleare, dell'avvenuta proposizione di una lite.
Anche al fine di scegliere il legale, soprattutto alla luce della recente riforma della professione forense che ha imposto ai professionisti un pregnante obbligo di trasparenza (cioè la redazione dei preventivi).

 

[Elisabetta48]

nel mio stabile un condomino si è rivolto ad un avvocato citando l'amministratore e cotestandogli il metodo di pagamento dei lavori di ristrutturazione

Ho riletto meglio il testo della domanda. Non è che è stato citato solo l'amministratore per aver operato in modo illegittimo e che quindi lui si sia preso un avvocato per i fatti suoi, portandone a conoscenza solo in modo informale prima alcuni condomini, poi l'assemblea? Perchè se è lui che ha fatto un errore, cosa c'entra il condominio? Forse ci manca qualche dettaglio per capire bene la situazione.

 

[condobip]

Secondo il mio parere l'amministratore è anche passibile di revoca ;

cc Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

 

[adimecasa]

l'amministratore avrebbe dovuto indire una assemblea straordinarie e rendere edotti tutti i condomini, della citazione del condomino nei confronti dell'amministratore e del condominio, e solo l'assemblea con votazione favorevole ad resistere alla lite stessa ciao

 

[madi.buzz]

Buonasera,
ringrazio tutti di cuore per le celeri ed esaustive risposte.
Confermo che l'amministratore a giugno scorso (2012) in assemblea rese noto il contenuto di due lettere di altrettanti condomini che impugnavano una decisione circa le modalità di pagamento di alcuni lavori.
Da allora ad oggi nessun altra notizia eccetto quella in cui il 21 marzo 13 l'amministatore convoca un'assemblea ed informa dell'andamento del procedimento legale in corso. L'amministratore, chiamato telefonicamente da me, e di fronte alla mia sorpresa dice di aver informato a voce i condomini della citazione ma non lo scrivente che tra l'altro non vive nello stabile.
Ribadisco che io non avrei alcuna intenzione di essere coinvolto in questa lite.
grazie ancora saluti

 

[Elisabetta48]

art 1136 del Codice Civile
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Ti conviene scrivere subito una raccomandata A.R. dove fai presente quello che hai detto a noi, contesti la mancata convocazione di una assemblea straordinaria dove fosse ben esplicitato l'o.d.g., data la delicatezza e l'importanza del tema, sottolinei che solo in data (che il periodo sia inferiore ai 30 giorni, anche se probabilmente 'ste delibere sono proprio nulle)... sei venuto a conoscenza della lite, scrivi tutte le cose, rigirandole un po', che ti hanno suggerito adimecasa e condobip, che per questi motivi ritieni invalide tutte le deliberazioni assunte, che se la lite è già avviata tu esprimi il tuo dissenso rispetto ad essa ai sensi dell'art.... e che nel caso la tua richiesta non venisse accolta ti riservi di adire l'autorità giudiziaria per far valere le tue ragioni.
Più o meno.... Mano a mano citi tutti gli articoli del codice ...

Magari ti metto il link al codice. Ci sono già gli articoli che entreranno in vigore da giugno, ma nelle note c'è pure il testo attuale
http://www.altalex.com/index.php?idnot=112
Ciao

Se ti fidi di più fai scrivere la lettera da un avv. Tra l'altro fanno più effetto (oltre ovviamente a essere più rigorose)

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Se madi.buzz vuole farsi valere è certamente opportuno manifestare il proprio dissenso, così come consigliato da elisabetta48 e condobip.
Prima di mettere su carta il dissenso, però, ti consiglierei di procurarti copia dell'atto notificato all'amministratore dal condomino. vi sono infatti alcune materie (quelle di cui all'art. 1131 c.c.) ove l'amministratore può agire autonomamente.
Ti riporto il testo dell'articolo:
"L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.".

E' difficile che si ricada in una di queste materie, ma dovendo prendere posizione è meglio essere sicuri.
Dopo aver accertato che l'amministratore ha agito al di fuori delle sue attribuzioni, potrai scrivergli indicando tutto quello che ti è stato già suggerito.
Occhio però, perché il codice prevede che il dissenso dalle liti debba essere "notificato" e sul punto, come sempre in Italia, le interpretazioni divergono: secondo alcuni il riferimento alla notifica impone l'utilizzo della notifica attraverso ufficiale giudiziario mentre altri reputano sufficiente l'utilizzo della raccomandata.
Io, per scrupolo, affiderei l'atto all'ufficiale giudiziario.
Pur concordando con l'opportunità di procedere il più velocemente possibile, ritengo che però madi.buzz non si debba preoccupare del termine di 30 gg prescritto dal codice, perché esso decorre dalla data della assemblea ma qui, per definizione, assemblee non ce ne sono state.

 

[Elisabetta48]

Da allora ad oggi nessun altra notizia eccetto quella in cui il 21 marzo 13 l'amministatore convoca un'assemblea ed informa dell'andamento del procedimento legale in corso

Io mi ponevo il problema dei 30 giorni da questa assemblea, o comunque dal giorno in cui Madi.buzz ha notizia certa della cosa.
Giustissima l'osservazione dell'avv. sul procurarsi tutte le carte (l'ho dato troppo per scontato) Saluti a tutti