Scarico in due fosse biologiche

[Dimaraz]

Sempre goliardicamente

Mi hai inzozzato il thread e forse se altri avevano voglia di dare una risposta piú ragionata avrei potuto capirci di piú, ma ora nessuno vorrá intervenire.

nemo tenetur contra se edere

Sei tu l'autore e in quanto tale il primo ad aver parlato di certi "argomenti".

Ora visto che anche altri hanno espresso pareri...hai compreso i motivi che rendono "pretestuosa" la tua ipotesi?

Quanto al motivo della mia domanda sul "perchè"...ti spiego:
-non descrivi che tipologia di Condominio (costruzione) sia il tuo...e poichè è singolare che un costruttore non faccia confluire tutti gli scarichi nelle fosse condominiali, verrebbe da pensare che il tuo 2° bagno sia di costruzione successiva (oppure una trasformazione di una stanza in altro uso)...e data l'impossibilità o l'onerosità di raccordarsi con gli scarichi interni al condominio si sia ottenuto il permesso di scaricare nella fossa di un vicino.
Dovresti quindi comprendere che l'origine della tua quota era indipendente da dove scarica il 2° bagno
-non bastasse...presumo che comunque tu stia pagando tale proporzione da svariato tempo, o magari lo ha fatto il proprietario cui tu sei subentrato...ne consegue che si sia creata quella "consuetudine" che vale come dogma.

 

[Luigi Criscuolo]

Attualmente pago lo spurgo delle fosse condominiali in proporzione ai millesimi.

corretto.
Poi devi compartecipare alla manutenzione dell'altra fossa che non è nel condominio dove hai la proprietà.
Facciamo il caso che tu scarichi con un bagno nella fossa di competenza degli appartamenti che fanno riferimento alla scala che da accesso alla tua abitazione e con l'altro bagno nella fossa a servizio degli appartamenti di un'altra scala: tu dovrai pagare entrambi in base ai millesimi di proprietà perché i millesimi di proprietà sono il criterio con il quale si ripartiscono queste spese e non il numero degli scarichi.

 

[MassimoMassai]

Riuppo questo thread perchè informandomi presso 2 diversi amministratori di condominio ho ottenuto risposte diverse dalle vostre, per cui vorrei integrare la discussione, principalmente ad uso di chi passa di qui e legge.
Innanzitutto rispondo ad alcune richieste di chiarimento, anche se non capisco a cosa vi serva sapere come risarcisco il vicino, visto che la mia domanda era un'altra.

Il condominio é composto da tanti edifici a schiera tutti su due piani, ogni edificio ha o tre o quattro unitá immobiliari. Il complesso é una porzione della ristrutturazione di un vecchio capannone industriale dal quale sono stati ricavati il condominio e altre unitá immobiliari adiacenti. É quindi probabile, ma non ho relazioni tecniche o altre evidenze, che lo scarico verso l'"esterno" sia in realtà antecedente alla realizzazione del condominio.

Il complesso ha diverse fosse e ogni edificio scarica in una o piú di esse ma non si sa bene in quali e non sono in possesso di alcun documento tecnico che possa chiarire la situazione. La ditta di spurghi fa un intervento l'anno su tutte le fosse condominiali emettendo un'unica fattura e la ripartizione dei costi come detto é per millesimi di proprietà. Quando la ditta deve fare un ulteriore intervento in urgenza solo su alcune delle fosse ma non tutte, come successo quest anno, il costo viene comunque ripartito su tutti i condomini secondo il solito criterio.

Vivo in questo condominio da poco piú di due anni ed al rogito non mi é stato detto di questa peculiaritá dello scarico in due fosse diverse, quindi ho naturalmente pagato le rate condominiali calcolate con i millesimi di proprietà per la quota spurghi. Circa un anno fa il vicino di casa é venuto ad informarmi della situazione, dato che la "sua" fossa andava spurgata urgentemente ed é stato deciso di dividere in parti uguali l'importo dovuto. Il vicino mi ha lasciato intendere che non intende spurgarla ad intervalli regolari ma solo quando necessario.

Ho pagato sulla fiducia quell unico (finora) spurgo e nell'occasione ho fatto fare la prova col tracciante.


Bene, veniamo alle risposte dei professionisti: uno mi ha suggerito di ricercare la relazione del tecnico che calcolò a suo tempo le tabelle millesimali, per vedere se avesse tenuto in considerazione questo scarico verso terzi. Se non l'avesse fatto, sarebbero da ricalcolare le quote millesimali di proprietà. Questo ricalcolo è soggetto all'approvazione della maggioranza dei presenti (in millesimi) dell'assemblea legittimamente costituita.

L'altro invece mi ha citato il 1123 spiegandomi che siccome una porzione del mio appartamento scarica fuori, faccio un uso diverso della fossa rispetto agli altri condomini e quindi le quote millesimali per gli spurghi non dovrebbero seguire quelle di proprietà. Allora gli ho chiesto: "ma se uno ci sta poco in casa o è una sola persona, anche lui fa un uso minore e può richiedere in qualche modo una revisione?". Mi è stato risposto che quello non è l'uso ma il consumo.
Il mio caso secondo lui è simile ad un'unità a piano terra che fa un uso diverso delle scale condominiali e non paga secondo tabelle di proprietà. Come non si può calcolare la sporcizia lasciata sulle scale per decidere come suddividere la loro pulizia, non è neanche possibile installare un "deiezionometro", ma l'uso delle scale è diverso, così come quello delle fosse.
Del resto ha aggiunto, se dividessi il mio appartamento in due unitá immobiliari con un bagno ciascuna, solo l'unitá con scarico nel condominio pagherebbe gli spurghi condominiali. E lo farebbe con dei millesimi di proprietà minori rispetto all'appartamento "intero". Lo stesso principio deve valere anche in assenza di tale divisione effettiva.
Già che c'ero ho anche chiesto, dato che il precedente proprietario ha pagato per millesimi di proprietà per svariato tempo, se tale consuetudine valga come "dogma". Mi ha risposto che sono chiacchiere da bar

Per finire, mi è stato anche consigliato di sentire un legale per verificare che lo scarico "esterno" non sia da considerarsi servitù passiva e che in realtà non ci sia da pagare nulla.

 

[alberto bianchi]

Chissà se Tarquinio Prisco 2600 anni fa si pose tutti questi problemi di contabilità analitica per lo scarico nella Cloaca Maxima.
Per fortuna diversi secoli dopo Vespasiano mise tutti d'accordo dichiarando che "pecunia non olet".

 

[Dimaraz]

Già che c'ero ho anche chiesto, dato che il precedente proprietario ha pagato per millesimi di proprietà per svariato tempo, se tale consuetudine valga come "dogma". Mi ha risposto che sono chiacchiere da bar

Per finire, mi è stato anche consigliato di sentire un legale per verificare che lo scarico "esterno" non sia da considerarsi servitù passiva e che in realtà non ci sia da pagare nulla.

Le "chiacchere da Bar" le fa tale amministratore a cominciare dalla servitù "passiva".

La distinzione fra "attiva e passiva" serve solo a distinguere in rapporto al dominante o al servente. Il tuo vicino sopporta una servitù passiva...e tu nehai una attiva. Ciò non ti esime da partecipare alle spese per il mantenimento di ciò che tu usi (pur non essendone proprietario).

Quanto alla disquisizione su una eventuale divisione della tua unità in 2 ...in primis la cosa non altera il valore millesimale delle 2 risultanti rispetto all' unità precedente.
Quindi, posto che hai precisato come vi siano variate fosse le cui spese sono comunque ripartite fra tutti (anche quando si interviene solo su alcune) è palese che non esiste una tabelle millesimale apposita per le fosse.
Ora non verificandosi variazione (in più o in meno) di almeno un 20% del valore millesimale non potresti pretendere il rifacimento delle tabelle.

Ovviamente potete cambiare i criteri...ma serve l'unanimità.

Puoi intentare una causa...ma come ti ho detto ti infili in una cosa dall'esito quasi scontato o in ogni caso dal dubbio vantaggio economico.


Quanto alla "chiacchera da bar"...per verificarla non devi far altro che ricorrere ad un Giudice ...potrebbe capitarti quello che gli da credito come anche no (molto dipende da cosa contrappone il legale di controparte).

 

[Luigi Criscuolo]

Il mio caso secondo lui è simile ad un'unità a piano terra che fa un uso diverso delle scale condominiali e non paga secondo tabelle di proprietà.

Art. 1124 cc (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Cass.civile sez II 25/03/2004 n. 5975 "In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente."

"ma se uno ci sta poco in casa o è una sola persona, anche lui fa un uso minore e può richiedere in qualche modo una revisione?"

Se lo scarico dei reflui domestici non avviene mediante convogliamento in pubblica fognatura occorre che questo scarico rispetti la normativa prevista dalla legge sugli scarichi domestici che una volta era di competenza provinciale. La manutenzione di uno scarico privato viene gestito tra gli utilizzatori previo accordo di tutti: nel caso di un condominio ci dovrebbe essere un apposito articolo nel Regolamento di Condominio che specifica come tale spesa deve essere ripartita.
Nei condomini di solito si usa suddividere le spese di gestione e manutenzione dei pozzi di raccolta secondo i millesimi di proprietà perché si basa sul principio dell'uso potenziale al servizio della proprietà. Altrimenti si cade nella trappola del: a casa Rossi è nato un figlio, quindi scarica di più; a casa Negri è morto il marito quindi scarica di meno; a casa Bianchi hanno ospitato una nipote che è venuta a lavorare qua quindi scaricano di più; a casa Verdi il figlio è andato a lavorare in Inghilterra quindi scarica di meno. Ti capisci che si può fare tutto, ma per tenere dietro a queste variazioni ci vuole una persona, libero professionista, che secondo me costa di più di tutto il consumo.

lo scarico "esterno" non sia da considerarsi servitù passiva e che in realtà non ci sia da pagare nulla.

forse vuoi dire che lo scarico è stato dal costruttore di tutto il complesso che ha operato con il principio dell'Art. 1062 del c.c. "Destinazione del padre di famiglia".