Scambio di quote tra fratelli e atto unico per un mutuo e due case.

[contro_idealista]

Sono in procinto di concludere l'accordo per l'acquisto delle quote dei miei fratelli della mia casa di famiglia.
Senonchè, tre di noi, sono comproprietari di un'altra casa, dove pero' vi abita mia sorella sin dall'acquisto da parte di mia madre, alla cui morte siamo succeduti, in uso gratuito e senza contratto, ma di comune accordo.
Mio fratello, data l'indigenza di questa mia sorella, ho proposto lo scambio di quote, con l'altra casa, in modo tale che lei diventi proprietaria unica della casa in cui abita.
Spero di essermi spiegato, bisogna pero' dire che i valori delle quote non sono sicuramente l'una il doppio dell'altra, quindi faremo uno scambio, a dir poco, con cifre simboliche.
Come se non bastasse, lo scambio delle nostre quote, sara' eseguito contestualmente alla mia compravendita delle altre quote della prima casa.
Pensate possa essere fattibile? Quanto economicamente, potrebbe incindere sul rogito, l'operazione aggiuntiva?
Giusto per darvi due numeri : la prima casa vale intorno ai 100.000 euro ( da perizia), la stiamo considerando, come se valesse 50.000; la seconda casa non vale, secondo me piu' di 60000 euro, ma la quota spettante a mia sorella, della prima casa, e' di soli 10.000 euro , che disporra' 5.000 a me e 5.000 a mio fratello.

 

[Dimaraz]

Spiegazione "ingarbugliata", lacunosa...e al "condizionale".
Temo tu fraintenda i sostantivi...ma dal punto di vista "fiscale" ( tasse) la permuta equivale a doppia compravendita.
Per sapere le cifre esatte ti conviene chiedere anticipatamente al Notaio.
Ci saranno sconti sul suo compenso ma non sulle tasse.

 

[Elisabetta48]

con cifre simboliche

Più che simboliche, "ragionevoli, plausibili": che non vi tirino addosso un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

 

[contro_idealista]

Spiegazione "ingarbugliata", lacunosa...e al "condizionale".
Temo tu fraintenda i sostantivi...ma dal punto di vista "fiscale" ( tasse) la permuta equivale a doppia compravendita.
Per sapere le cifre esatte ti conviene chiedere anticipatamente al Notaio.
Ci saranno sconti sul suo compenso ma non sulle tasse.

Ciao @Dimaraz , premetto che riconosco di non essere mai stato un asso nello spiegarmi, sia nel modo scritto che verbale, per questo a volte sono prolisso.
Allora cerco di chiarire, ci sono due case in ballo, una appartenente a 5 fratelli ( noi 3 piu' 2 fratellastri, della prima moglie di nostro padre), l'altra solo di noi 3 ( comprata in originde in divisione dei beni da mia madre), ma di fatto, ci ha sempre abitato una mia sorella. Per questo motivo, mio fratello, ha proposto lo scambio di quote per far in modo che lei diventi unica proprietaria della casa in cui abita da sempre. L'unico problema ( se di problema si tratta ) e' solo quello delle quote dell'una e dell'altra casa che sono evidentemente non equivalenti. Il mutuo che sto facendo e' solo per comprare le quote della casa intestata a noi 5. Per l'altra casa, la banca non c'entra niente.
A me, in questo momento, interessa solo sapere quanto potrei spendere per tutta l'operazione, che comprende: una rinegoziazione del mutuo, in origine aperto per la mia prima casa a torino, che pero' ora voglio estendere alla casa giu' in puglia ( quella dei 5), poi la compravendita di quest'ultima, e la sitemazione/ compravendita della casa di mia sorella. Il tutto sara' svolto da un notaio giu' in puglia.
Altra domanda : so che potrei dare procura e fare il tutto senza spostarmi da Torino, ma vista la ingarbugliatezza dei movimenti da fare, mi conviene economicamente ? Oppure e' meglio che vada giu' io ? quanto potrebbe costarmi una procura per siffatta situazione?

 

[Luigi Criscuolo]

sei sicuro che la banca con la quale hai già in corso un mutuo ti conenta di rinegoziare il mutuo, aumentando l'importo della somma anticipata, per consentirti di acquistare una seconda unità immobiliare in una città differente da quella dove si trova l'unità immobiliare sulla quale è in corso il mutuo? Secondo me dovrai accendere un secondo mutuo sulla seconda unità immobiliare.
Per quanto riguarda lo scambio di quote visto che avete fatto periziare la prima casa non capisco perché non facciate periziare anche la seconda. Per una equità di valutazione avendo i mq di ambedue le unità immobiliari i prezzi a mq li puoi trovare sul sito dell'Agenzia delle Entrate
Agenzia delle Entrate - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Quotazioni immobiliari
non consiglio di sottovalutare gli immobili per il rischio di subire accertamenti e pagare poi delle sanzioni.
Per quanto riguarda i costi dei passaggi di proprietà ci sono costi fissi legati alle tasse e costi variabili dovuti alla prestazioni del Notaio come facciamo noi a risponderti: chiedi direttamente tu a diversi notai che siano in zona.
Infine è meglio che dopo aver organizzato il tutto che tu vada sul posto per seguie direttamente la faccenda.

 

[Dimaraz]

Ciao @Dimaraz , premetto che riconosco di non essere mai stato un asso nello spiegarmi, sia nel modo scritto che verbale, per questo a volte sono prolisso.
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Luigi mi ha ..."tolto le parole di bocca"...ma permane un punto oscuro: citi una casa a Torino su cui già hai in corso un mutuo...che però vuoi estendere a quella
(dei 5) in Puglia. Ma intendi restare proprietario di 2 case (Torino+Puglia) o intendi dire che vendi quella di Torino spostando mutuo e residenza su quella in Puglia?

Alle questioni che ha spiegato posso solo aggiungere che in base alla descrizione ci siano:
a)Una compravendita per le 4 quote che tu acquisti dai tuoi fratelli.
b)Una compravendita per le 2 quote che tua sorella acquista per divenire unica proprietaria della casa in cui vive.
c)Una rinegoziazione di mutuo con eventuale nuova ipoteca o aumento della precedente (cosa di cui altamente dubito come spiegato da Luigi se mantieni le 2 proprietà)..o estinzione del primo con nuova accensione.

Troppe variabili.