Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[Extraterrestre]

Altro errore: l’imposta di registro del 2% si calcola sul canone annuale, non mensile

Grazie per le preziose precisazioni…
Quindi, se chiedo tre rate anticipate come cauzione, ogni anno dovrei restituire loro (1.070x12= 12.840x3= 38.520x2%) 770,40 € (256,80 € l’anno per ogni rata da 1.070 chiesta come cauzione).
Thankssss Basty

 

[Extraterrestre]

Io chiedo le ultime 3 buste paga, oltre al contratto di lavoro, e gli ultimi 3 bonifici relativi all'affitto che gli aspiranti inquilini stanno pagando al loro attuale proprietario (per accertarmi che non provengano da uno sfratto per morosità).

Già, questo me lo avevi pure scritto tempo fa, ma io pensavo che fosse sufficiente un bonifico recente dell’affitto per attestare comunque che non fossero morosi.

Se stipuli un contratto concordato rimane tale per tutta la sua durata.
Puoi soltanto aumentare il canone in base al 75% dell'indice Istat se il contratto contiene la relativa clausola (la si deve scrivere sempre!) e se per quell'annualità passi da cedolare secca a regime IRPEF ordinario preavvisando l'inquilino.

Ah, ecco… ricordavo male.
Comunque, ho guardato ora, nel contratto che feci stipulare l’altra volta dalla DokiCasa e poi inutilizzato e c’è scritto:
«Nel caso in cui l'Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione».
Quindi rimanda all’Accordo Territoriale per stabilire se si può effettuare tale aggiornamento. Va be’…
E grazie per tutto ciò che hai scritto a seguire, mi hai rappresentato un rapido schema dei punti essenziali da tenere a mente riguardo la locazione a canone concordato.

Se ti puoi impegnare per 8 anni proponi loro un 6 + 2. Così incasserai un po' di più e loro saranno contenti di poter contare sulla durata più lunga (uguale a quella dei contratti liberi ma con un canone inferiore a quello di mercato).

Diciamo che se ci si impegna con quello da 8, come mi precisava anche Basty, resto a canone concordato per più tempo e anziché chiedere un aumento in vista di una eventuale proroga al termine dei 5 anni, qualora ne esistessero le condizioni, la potrò chiedere solo al termine degli 8 anni. Non che dopo 5 anni sia aumentato di granché il canone (miseri 20 € in più…), però il canone concordato resterebbe bloccato per 8 anni (che un po’ m’inquieta con l’inflazione dilagante che c’è…) anziché per 5, anche se a 100 € di più mensili mi pare di capire sarebbero superiori a qualsiasi aumento di canone concordato si possa sperare di ottenere dagli Accordi territoriali fra 5 anni. Magari allora gliela potrei proporre come seconda opzione, ci penso un po’…

Ti ringrazio tanto pure per gli interessanti suggerimenti in merito alla successione (che tesoro che sei, Uva ), ma sai, come dicevo poco fa a Franci63, quello che io temo è che mio fratello nel 2008 scrisse, sì, il testamento (senza depositarlo presso il notaio), poi magari anni dopo, con la scomparsa dei miei e soprattutto con l’aggravarsi della sua malattia (e con un patrimonio nettamente superiore a quello che aveva a quando lo scrisse nel 2008, con tanto dei beni ereditati dai miei e senza più quota di riserva) ne abbia magari scritto un altro (per tutelare un po’ anche me), con il consenso di sua moglie, in cui mi riservava qualcosa, chissà… La moglie nel frattempo, quando magari le ha accennato all’idea, s’era fatta una fotocopia del vecchio e quando poi lui scrive il nuovo lei strappa l’originale del vecchio davanti a lui. Al momento della successione prima tenta, confidando nella mia ignoranza (sapeva che tanto delegavo tutto a mio fratello) di effettuare una successione senza testamento escludendomi come erede anche se avrei avuto diritto ad esserlo, poi, vista la mia ostinazione a contestare la successione “ex lege” così compiuta, caccia, a sorpresa, dopo svariati mesi dal cilindro questa ipotetica fotocopia (senza timbri, senza niente, senza nulla… Solo con la grafia del testatore). Io sono così sistemato e magari alla dichiarazione di successione viene invece allegato un foglio con la grafia non di mio fratello, ma che tuttavia dice esattamente ciò che era scritto nella dichiarazione fotocopia che s’era conservata. Lo so che può sembrare fantascienza, ma una che è nominata erede in un testamento se lo dovrebbe ricordare subito, non dopo mesi per una mia obiezione. Solo per il suo comportamento davvero bizzarro, incomprensibile (a cui nemmeno lei ha saputo fornire spiegazione) mi è sorto questo sospetto…
P.S.
Comunque la ricerca che mi suggerisci forse si può effettuare anche telematicamente (

Ministero della giustizia | Il Registro generale dei testamenti

www.giustizia.it

), quindi perché non provare..?

 

[uva]

mi è sorto questo sospetto

Capisco i tuoi sospetti. Ma se non salta fuori un testamento (successivo a quello del 2008) che lasci qualcosa a te senza ledere i diritti di tua cognata, ti devi rassegnare.
Forse lei è in buona fede (trovò il testamento in ritardo, dopo aver fatto la successione legittima che non sapeva includere anche te) o forse ti sta ingannando (ha trovato un secondo testamento successivo che include te e l'ha distrutto). Non lo puoi sapere, e se non trovi nulla non puoi far valere alcun diritto.

Il caso della mia conoscente di cui ti parlavo fu quasi una tragedia!
Lei ha convissuto per circa 15 anni con un signore divorziato (le ex mogli non hanno alcun diritto ereditario), senza figli/fratelli/genitori. Costui aveva promesso che avrebbe lasciato due case a lei comprensive di arredi e corredi, una somma di denaro al figlio che lei aveva avuto da una relazione precedente, e il rimanente (una terza casa + alcuni risparmi) al cugino preferito.
Il signore morì dopo breve malattia, assistito dalla convivente mentre i cugini se ne disinteressarono, il testamento venne cercato in ogni posto possibile e immaginabile.
Non si trovò nulla, i due non erano coniugati quindi lei non aveva alcun diritto, alla fine ereditarono tutto i tre cugini del defunto che la cacciarono di casa in malo modo.

 

[basty]

Grazie per le preziose precisazioni…
Quindi, se chiedo tre rate anticipate come cauzione, ogni anno dovrei restituire loro (1.070x12= 12.840x3= 38.520x2%) 770,40 € (256,80 € l’anno per ogni rata da 1.070 chiesta come cauzione).
Thankssss Basty

No forse ho interpretato male io: avevo inteso che i 1070 fossero il canone mensile ed il 2% si riferisse alla imposta di registro annuale dovuta in regime IRPEF ordinario.

Qui tu parli di cauzione: si dovrebbe corrispondere l’interesse annualmente secondo il tasso legale che non è fisso al 2%; in genere lo si calcola a fine locazione come interesse composto e restituito insieme alla cauzione. Lo si calcola sulla cifra depositata: non c’entra nulla il canone annuale

 

[uva]

se chiedo tre rate anticipate come cauzione

devi calcolare l'interesse legale annuo sull'importo del deposito cauzionale.
Deposito cauzionale = € 1.070 x 3 mensilità = € 3.210
Tasso interesse legale attuale = 2% (può cambiare ogni anno)
Interessi legali annui = 2% di € 3.210 = € 64,20.

Gli interessi devono essere pagati all'inquilino al termine di ogni annualità contrattuale, come previsto dall'Articolo 3 del contratto concordato:

Articolo 3
(Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa
locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma di euro.......pari a ......mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, ............


Ovviamente devi incassare il deposito cauzionale quando il conduttore te lo paga, ossia alla firma del contratto.
Ricordo che quando stipulasti il contratto con l'inquilina precedente non avevi mai incassato il suo assegno; non ripetere lo stesso errore!

 

[basty]

devi calcolare l'interesse legale annuo

Deve calcolare l'interesse legale maturato nel periodo considerato: che può essere l'anno se lo si riconosce annualmente secondo legge, o porzione di anno, se in presenza di disdetta anticipata, (o interesse composto dalla data di inizio contratto/versamento cauzione e data di risoluzione se si opta per la erogazione cumulativa a fine locazione)

 

[Extraterrestre]

Non lo puoi sapere, e se non trovi nulla non puoi far valere alcun diritto.

Potrei però al limite controllare se davvero allegata alla dichiarazione di successione vi è presente la grafia in originale, ossia scritta di proprio pugno, da mio fratello.
Perché qualora quel testamento che lei mi ha mostrato fosse solo una fotocopia non potrebbe risultare allegato al verbale di pubblicazione del testamento e la verità, con un testamento che risulti simile nel contenuto ma con una differente grafia, uscirebbe a galla (tra l’altro io e mio fratello facemmo anche noi una “magia” proprio riguardante l’eredità dei nostri genitori su suggerimento del suo commercialista che ci invitò a cercare attentamente in casa i loro testamenti in maniera tale che, qualora si fossero poi trovati, noi due non avremmo dovuto pagare tasse in fase successiva di divisione - infatti senza testamento sarebbe spettato a ognuno di noi due la metà degli immobili dei nostri genitori… E tanto cercammo che alla fine apparvero fuori e mia cognata anche apportò il suo bel contributo nel ritrovamento…).

Il caso della mia conoscente…

Che tristezza, però. Poverina. Non esiste riconoscenza a questo mondo ..,

 

[Extraterrestre]

No forse ho interpretato male io: avevo inteso che i 1070 fossero il canone mensile ed il 2% si riferisse alla imposta di registro annuale dovuta in regime IRPEF ordinario.

Qui tu parli di cauzione: si dovrebbe corrispondere l’interesse annualmente secondo il tasso legale che non è fisso al 2%; in genere lo si calcola a fine locazione come interesse composto e restituito insieme alla cauzione. Lo si calcola sulla cifra depositata: non c’entra nulla il canone annuale

Sì, ma la cifra depositata come cauzione sarà pari a tre mensilità. Comunque il calcolo me lo ha fatto Uva

devi calcolare l'interesse legale annuo sull'importo del deposito cauzionale.
Deposito cauzionale = € 1.070 x 3 mensilità = € 3.210
Tasso interesse legale attuale = 2% (può cambiare ogni anno)
Interessi legali annui = 2% di € 3.210 = € 64,20.

Meno male!!!!

 

[Extraterrestre]

Perfetto Uva, quindi facendo come da regolamento ed ammettendo, per ipotesi, il tasso legale sempre fisso al 2% (tanto non credo potrà variare di molto la percentuale) al termine di ogni anno di locazione dovrei restituire loro, o farmi trattenere dalla pigione, 64 €. Beh, assolutamente meglio così …

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Ovviamente devi incassare il deposito cauzionale quando il conduttore te lo paga, ossia alla firma del contratto.
Ricordo che quando stipulasti il contratto con l'inquilina precedente non avevi mai incassato il suo assegno; non ripetere lo stesso errore!

Troppo caruccia a ricordarti questi particolari della mia locazione precedente e ad invitarmi a non ripetere gli stessi errori.
In effetti i suoi due assegni (anche cioè quello quasi inutile posto a maggiore garanzia), ancora li ho con me: quasi quasi ci realizzo un bel quadretto .
Fortunatamente con il saldo riscaldamento ho avuto un rimborso di 300 €. E ieri proprio l’amministratore mi ha inviato il consuntivo 2024 e preventivo 2025, quindi esaminandolo un po’ e chiedendo all’amministratore la gentilezza di effettuare lo scorporo fra me e la ex inquilina dovrei conoscere qual è l’importo che lei mi avrebbe dovuto versare. Almeno sapere quanto ci ho rimesso (perché temo sarà un miraggio riuscire a farseli restituire) con la mia genialità di non incassare quell’assegno così come mi aveva invece detto di fare mio fratello (oltre poi i soldi che dovrò rimetterci perché l’appartamento non l’ha rilasciato proprio così come mi venne detto..),

 

[Extraterrestre]

Deve calcolare l'interesse legale maturato nel periodo considerato: che può essere l'anno se lo si riconosce annualmente secondo legge, o porzione di anno, se in presenza di disdetta anticipata, (o interesse composto dalla data di inizio contratto/versamento cauzione e data di risoluzione se si opta per la erogazione cumulativa a fine locazione)

Direi che mi hai esaminato tutti i vari casi. Grazie mille, Basty, ma mi sa che mi converrà eseguire quello semplice sia perché sarebbe appunto secondo legge, sia perché Uva mi ha scritto la preziosa formulina su com effettuare il calcolo …