Rogito notarile bloccato.

[Avvocato Luigi Polidoro]

Se il debito esiste ancora, devono estinguerlo e provvedere immediatamente alla cancellazione: il costruttore deve quindi mostrarti prova dell'avvenuto pagamento o comunque deve esibirti la quietanza della banca ove essa dichiara sin da ora di dare il consenso alla cancellazione.
Il rogito lo farete dopo la cancellazione della formalità oppure, ferma restando l'estinzione del debito prima della vendita, il venditore si impegnerà nel rogito a provvedervi entro il termine che indicherete.
Altrimenti lei potrebbe offrirsi di acquistare subito, ma ad un prezzo ridotto dell'importo del debito da estinguere e delle spese di cancellazione (ma è un'ipotesi che in genere i venditori non preferiscono).
Qualora la vendita non venisse stipulata per tale ragione, il venditore sarà tenuto a restituirle il doppio della caparra versata. Le consiglio di richiedere immediatamente al venditore, tramite lettera raccomandata, l'esecuzione di tutte le attività necessarie al trasferimento del bene libero da pesi ed oneri, come certamente sarà stato indicato sia nel compromesso che nel contratto, pena la risoluzione del preliminare per loro esclusiva colpa e responsabilità.

 

[Cinciarella]

La ringrazio molto, il preliminare riporta questa clausola che ho fatto inserire appositamente:

"Il promittente si impegna a consegnare al rogito l'immobile libero da qualsiasi ipoteca e/o garanzie reali".

Il preliminare è stato fatto e autenticato davanti al notaio, così o voluto venisse fatto nonostante loro non fossero molto d'accordo, al notaio ho richiesto inoltre la trascrizione presso gli appositi uffici per tutelarmi meglio.
Posso sapere se il fatto di aver effettuato la trascrizione dell'appartamento mi può creare difficoltà nel caso di risoluzione del contratto?
Grazie.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Non le crea alcun problema, è corretto trascrivere il preliminare perché in tal modo si ottengono le maggiori tutele offerte dalla legge.
Mi chiedo, però, come mai il Notaio non si sia accorto del pignoramento / ipoteca già in sede di trascrizione del preliminare: è sicuro che il preliminare sia stato TRASCRITTO presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e non semplicemente REGISTRATO presso l'Agenzia delle Entrate?

 

[Cinciarella]

Penso che sia stato regolarmente trascritto. Quando il notaio mi ha consegnato tutti documenti relativi alla scrittura privata da lui effettuata tra di essi c'era un documento dal titolo "Nota di Trascrizione" registro generale n..... registro particolare n.......Agenzia delle Entrate, nella sezione C- Soggetti è indicato "a favore", "contro" e sono riportati il mio nome e quello della controparte.
Nella sezione D- Ulteriori informazioni " l'unita immobiliare qui trascritta corrisponde a ........e vengono indicate tutte le caratteristiche dell'appartamento e del box".
Dovrebbe essere una trascrizione regolare, a me sembra una trascrizione regolare, lei cosa dice ? grazie.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Detta così, si tratta di una iscrizione presso la Conservatoria, sono d'accordo.
In quella sede il Notaio avrebbe potuto fare una visura, così avreste anticipato la fase del "problem solving".

 

[Cinciarella]

Sono d'accordo con lei , sicuramente non l'ha fatta, secondo me l'ha fatta solo 3 giorni prima del rogito, e si è accorto che qualche cosa non andava bene, dopo che io continuavo a chiedergli se tutto era a posto perchè non volevo rogitare con i documenti non in regola, nonostante la data del rogito fosse stata concordata 15 gg prima tra notaio e controparti.
Il notaio è stato scelto dal venditore per eseguire tutti i rogiti del palazzo ed è il solito che lui utilizza per i rogiti.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ecco, in genere è l'acquirente che sceglie il Notaio.

 

[Cinciarella]

Io questo non lo sapevo per me è la prima casa, a questo punto però mi viene un dubbio, il notaio può rogitare anche in presenza di un'ipoteca oppure c'è una legge italiana che lo vieta? Grazie.

 

[griz]

c'è un particolare che non afferro:
se l'ipoteca sulle porzioni in trattativa non è superiore al valore dell'importo a saldo è possibile estinguere l'ipoteca contestualmente al perfezionamento della vendita, in questo caso risolveresti, se l'ipoteca è più elevata invece è un problema di difficile soluzione in quanto se l'impresa fosse in difficoltà economiche non riuscirebbe a risolverlo

 

[Gianco]

Sappi che, se i soldi che hai versato sono un acconto, in caso di recesso da parte del venditore, ti dovrebbero essere restituiti integralmente. Mentre se sono stati corrisposti a titolo di caparra confirmatoria, avrai diritto al doppio di quell'importo.