Rogito incompleto, visura catastale errata o

[pumaluna]

Buongiorno,

nel 2005 ho acquistato un box (non di pertinenza).
Il proprietario (costruttore della palazzina e dei relativi box, tra cui quello in vendita) al momento del preliminare mi ha rilasciato una sorta di prospetto (non piantina catastale) con indicazione del box interessato.
Al momento del rogito, visura catastale alla mano, il notaio ha riportato tutti i dati (foglio/mappale etc.) compresi i dati della visura catastale del box oggetto di compravendita ma non ha allegato la piantina catastale del box.
La visura catastale attesta che il box è di 32 mq.
Volendo mettere in vendita il box, ho chiesto ad un agente immobiliare una valutazione del possibile prezzo di vendita.
Sorpresa, l'agente misura (con strumento elettronico) il box e mi dice che mancano circa 10 mq. La visura catastale fatta dall'agente immobiliare riporta 32 mq.
In sostanza il box che mi è stato regolarmente venduto nel 2005 è esattamente di 32 mq, metratura sulla quale da allora pago IMU, tassa rifiuti e spese condominiali.
Peccato che il box del quale ho le chiavi non sia di 32 mq.
Ora ho richiesto a mie spese la piantina catastale per cercare di capire se il vecchio proprietario mi abbia consegnato le chiavi del box sbagliato o se vi sia un errore catastale.
Per completezza, preciso che la palazzina con i relativi box sono stati terminati nel 2004 ed io ho acquistato più di un anno dopo, e che il prospetto dei box (consegnatomi al momento del preliminare) indica come oggetto di compravendita l'autorimessa della quale mi sono state effettivamente consegnate le chiavi dopo il rogito.

Le mie domande sono:

1) nel 2005 il notaio aveva l'obbligo di allegare al rogito anche la piantina del box?

2) nel caso in cui effettivamente mi fosse stato consegnato il box errato, posso richiedere al venditore -oltre alla consegna del box corretto- il risarcimento della quota di spesa extra che ho dovuto sostenere per 32mq anzichè 22mq? (IMU, rifiuti e spese condominiali sono stati calcolati su una metratura maggiore di quella corretta)?

3) nel caso in cui emergesse un errore catastale, posso addebitare al venditore (nonchè costruttore) / notaio la variazione catastale?

Grazie mille in anticipo.

 

[pumaluna]

Breve aggiornamento: la planimetria catastale riporta le misure indicate in visura, quindi o mi hanno consegnato il box sbagliato (la planimetria non mostra tutto il corsello dei box) oppure al catasto sono state date le misure sbagliate.. come faccio a verificare che il box consegnatomi corrisponda a quello del subalterno indicato in visura e rogito?

 

[basty]

Bisogna premettere che la consistenza considerata dal catasto è quella fiscale, misurata al lordo dei muri perimetrali e credo eventualmente maggiorata pro quota per conteggiare gli spazi esterni, comuni e non censibili..

Per avere una rappresentazione di assieme devi chiedere al catasto l'elaborato planimetrico, che rappresenta tutti i sub della particella.

Comunque cosa conta è che le misure della tua planimetria corrispondano a quelle reali.

 

[pumaluna]

Le misure della planimetria corrispondono a quelle indicate sulla visura catastale, di conseguenza non corrispondono alle misure reali del box... un collega mi ha detto di essersi già trovato due volte in questa situazione proprio sui box e a quanto pare il notaio gli ha detto che anche una differenza di 10mq è normale, tra muri e parti varie... a me sembra strano e soprattutto non vorrei mi facessero storie quando lo venderò...

 

[magia2002]

Se hai intenzione di vendere conviene aggiornare tutto quanto alle misure reali e se il box auto misura 22 mq anche nell'atto di vendita il notaio deve indicare 22 mq .Chiedi un preventivo ad un geometra , non credo che abbia un costo alto . Non conviene avere problemi con l'acquirente con richieste di annullamento dell' atto di vendita - richieste di risarcimento ecc. Comunque ti faccio i complimenti sul colpo d' occhio . Anche senza misurarlo con un metro ad occhio uno si rende conto di una differenza di superfice cosi alta .

 

[Gianco]

Come già indicato da @basty la prima cosa che devi fare è richiedere all'Agenzia delle Entrate Territorio l'elaborato planimetrico nel quale trovi la disposizione dei vari box con i rispettivi subalterni. Con questa potrai verificare se la posizione di quello che possiedi è corretta. Quindi potrai verificare le misure reali con quelle desunte graficamente dalla planimetria del tuo box, facendo attenzione che la riproduzione sia nella giusta scale, altrimenti dovrai procedere al suo ingrandimento o riduzione. Dal raffronto fra le misure dei lati, suppongo sia un rettangolo, riscontrerai la regolarità o l'errore. A questo punto, se riscontrerai l'irregolarità ti consiglio di interpellare lo stesso tecnico che l'ha redatta e chiedergli di porre rimedio. Mentre se dovessi riscontrare che possiedi un box diverso da quello indicato nell'atto, dovrai rivolgerti al venditore e chiedere la rettifica. Io consiglio sempre di farsi assistere all'atto dal proprio tecnico di fiducia, per evitare errori di ogni genere, non ultimo quello del codice fiscale che sovente è motivo di stipula di atto di rettifica con relativi costi.

 

[Luigi Criscuolo]

1) nel 2005 il notaio aveva l'obbligo di allegare al rogito anche la piantina del box?

l'obbligo di fornire la planimetria catastale l'aveva la parte venditrice.
Certo che il notaio ha avuto una certa connivenza e superficialità accettando di rogitare senza allegare la planimetria.

C'è anche una tua superficialità, scusa la franchezza, ma 32 mq significa un box largo largo 3,0 m e lungo più di 10,65 m. Queste sono dimensioni da box triplo. Quando ci sei entrata la prima volta non ti sei accorta che qualcosa non quadrava?

 

[pumaluna]

Come già indicato da @basty la prima cosa che devi fare è richiedere all'Agenzia delle Entrate Territorio l'elaborato planimetrico nel quale trovi la disposizione dei vari box con i rispettivi subalterni. Con questa potrai verificare se la posizione di quello che possiedi è corretta. Quindi potrai verificare le misure reali con quelle desunte graficamente dalla planimetria del tuo box, facendo attenzione che la riproduzione sia nella giusta scale, altrimenti dovrai procedere al suo ingrandimento o riduzione. Dal raffronto fra le misure dei lati, suppongo sia un rettangolo, riscontrerai la regolarità o l'errore. A questo punto, se riscontrerai l'irregolarità ti consiglio di interpellare lo stesso tecnico che l'ha redatta e chiedergli di porre rimedio. Mentre se dovessi riscontrare che possiedi un box diverso da quello indicato nell'atto, dovrai rivolgerti al venditore e chiedere la rettifica. Io consiglio sempre di farsi assistere all'atto dal proprio tecnico di fiducia, per evitare errori di ogni genere, non ultimo quello del codice fiscale che sovente è motivo di stipula di atto di rettifica con relativi costi.

Gianco, grazie dell'esauriente risposta.
Ho richiesto anche l'elaborato planimetrico ed il box in mio possesso è esattamente quello indicato dal rogito e dalla visura.
Le misure della planimetria catastale corrispondono a quanto indicato nella visura catastale.
Il box di fatto è invece circa 10 mq in meno di quanto indicato nei documenti catastali.
A questo punto mi resta soltanto un punto interrogativo, ovvero: è normale che la documentazione catastale riporti più mq del reale? Un agente immobiliare mi ha risposto che capita molto spesso ed è normale (nel conteggio sarebbero compresi i muri ed altre parti), un altro mi ha detto che non gli è mai capitato.
Ad un collega è capitato due volte, ed ha chiesto chiarimenti al proprio notaio. Questi gli ha risposto che capita molto spesso soprattutto sui box e non ci sono problemi (tant'è che in entrambi i casi ha rogitato regolarmente senza richiedere alcuna variazione catastale).
Dovendo vendere il box, è chiaro che se fosse necessaria una variazione catastale dovrei effettuarla prima della messa in vendita... (e pare non costi poco..)
Vedo che lei è un professionista, quindi rivolgo anche a lei questa domanda: le è mai capitato un caso del genere?
Grazie mille

 

[Gianco]

Con queste differenze, mai. Comunque se la rappresentazione grafica corrisponde alla realtà, puoi procedere solo alla ripresentazione della planimetria, che io farei fare al precedente tecnico, per riproporla con la sua reale consistenza. Questa operazione ti costerà 150, 200 €, considerando che i diritti catastali ammontano a € 50. Detto tecnico dovrebbe tuttalpiù richiederti il rimborso spese.