Ritardo nel rogito da parte degli acquirenti

[kittie71]

Salve,
ho sottoscritto un preliminare di vendita il 18.07.2011 nel quale si fissava la data del rogito il 30.11.2011.
Io parte venditrice dovevo adempiere a determinati obblighi:
- rimuovere una vecchia ipoteca sull'immobile per un mutuo già estinto nell'ottobre 2006;
- produrre la certificazione energetica;
- assicurare che le rate condominiali antecedenti la data del rogito fossero a mio carico.

Lo scoglio più grande per me da superare era eliminare l'ipoteca in quanto tutti i documenti del mutuo oggetto dell'ipoteca sono in possesso del mio ex marito (con il quale non ci sono buoni rapporti) inoltre, io da bari (sito dell'immobile oggetto della compravendita) mi sono trasferita vicino Roma.
E' successo che il 29.07.2011, ho avuto un incidente automobilistico e sono rimasta senza macchina e bloccata a letto per una frattura al piede per più di un mese.
Ho informato l'agenzia (che aveva già incassato la sua commissione sulla vendita all'atto del compromesso) e l'acquirente della mia momentanea immobilità.
Nonostante questo, l'acquirente ha contattato via Facebook il mio ex marito dicendogli della compravendita e mi ha citato in giudizio intimandomi di presentare i documenti di cui ai punti sopra il 30.11.2011 e che in caso contrario c'era già una udienza fissata il 16.02.2012.
Il 16.09.2011 quando ho potuto nuovamente muovermi, ho provveduto a mandare le opportune raccomandate per fare richiesta della quetanza del mutuo oggetto dell'ipoteca così come previsto dalla legge Bersani.
La banca si è presa tutti i suoi tempi e finalmente il 30.11.2011 mi ha dato la comunicazione che la procedura di cancellazione dell'ipoteca era stata avviata.
L'acquirente il 30.11.2011 non si è presentato al rogito nè tantomeno mi ha notificato una nuova data per il rogito.
Come posso tutelarmi per la vendita dell'immobile? che diritti ho? soprattutto considerato che i ritardi non sono a me imputabili visto che la banca dovrebbe a norma di legge provvedere alla cancellazione entro 30 giorni dopo la richiesta di quietanza.

Grazie in anticipo per la risposta.
Giuliana Addabbo

 

[Jrogin]

Se ho ben capito, in un primo momento l'acquirente di ha convocato per il 30.11.2011 a stipulare il rogito, ma lui poi non si è presentato.
Tu ad ogni modo non saresti stata in grado di adempiere a tutte le obbligazioni poichè formalmente l'ipoteca risultava ancora iscritta.
Se quello che ho capito è giusto, aspetta che l'acquirente ti convochi formalmente (con una raccomandata o similare) a stipulare l'atto definitivo il giorno dd alle ore hh presso il notaio XY. Fino ad allora l'acquirente non può "metterti in mora" e tu puoi stare tranquilla.
Naturalmente, quando tu sarai pronta, sarai tu ad invitare, con una raccomandata con ricevuta di ritorno, l'acquirente a comunicarti formalmente data, ora, luogo e notaio per stipulare l'atto definitivo.

 

[Leonardo Raso]

Ma come fa ad esserci una data per l'udienza, se in quel momento l'inadempimento ancora non c'era. Credo comunque convenga incaricare un avv.to che possa assisterti. La data del rogito era indicata come termine essenziale? In caso negativo, l'acquirente deve accettare l'eventuale spostamento della data soprattutto se ci sono stati giustificazioni importanti come l'incidente ed i relativi postumi.

 

[ergobbo]

La banca si è presa tutti i suoi tempi e finalmente il 30.11.2011 mi ha dato la comunicazione che la procedura di cancellazione dell'ipoteca era stata avviata.
L'acquirente il 30.11.2011 non si è presentato al rogito nè tantomeno mi ha notificato una nuova data per il rogito.

Ritengo si possa ragionevolmente sostenere che, sia pure "sul filo di lana", tu hai assolto ai tuoi obblighi nonostante gli impedimenti gravi e oggettivi procurati dall'incidente.
La certificazione della banca che era iniziata la procedura di cancellazione credo sia il punto più estremo a cui puoi arrivare. Da li in poi è burocrazia pura, dai risultati certi ma dai tempi incerti. Se l'effettiva cancellazione dell'ipoteca dovesse richiedere 3 anni, questi non possono essere imputati a te.

l'acquirente ha contattato via Facebook il mio ex marito dicendogli della compravendita e mi ha citato in giudizio intimandomi di presentare i documenti di cui ai punti sopra il 30.11.2011 e che in caso contrario c'era già una udienza fissata il 16.02.2012.

Anche se quanto sopra è discutibile, la sede per discutere sarebbe stato il rogito, dove acquirente e notaio avrebbero controllato la documentazione da te portata e, eventualmente, sollevato le loro obiezioni.
Se l'acquirente non si è presentato al rogito, di cosa stiamo parlando? Per quanto ne sa lui, tu i documenti li avevi portati ed erano in perfetto ordine.

Sono curioso di sapere che cosa dirà all'udienza di febbraio...
Nel frattempo, al tuo posto, mi troverei un buon legale che sostenga che tu hai sostanzialmente assolto ai tuoi obblighi nonostante i gravi impedimenti, che quindi la documentazione era disponibile alla data del rogito e che non essendosi lui presentato hai diritto di far saltare la compravendita e tenerti la caparra.

Per inciso, se la casa non è in parte di proprietà anche del tuo ex marito, dal tuo legale farei chiedere anche a che titolo l'acquirente ha violato la tua privacy andandogli a raccontare i fatti tuoi via facebook.
Qualora non ci fosse stata una giustificazione legale procederei anche direttamente con una richiesta per danni che, a occhio e croce, potrebbe ammontare al doppio della caparra versata. La stessa cifra, guardacaso, che sono certo chiederà lui...

 

[kittie71]

Grazie a tutti delle risposte. Chiare ed in linea con quello che pensavo io.
Ho già incaricato un avvocato di seguirmi dalla ricezione della convocazione in giudizio però sta facendo ben poco oltre al mio timore che mi chiederà una cifra improponibile come compenso...
In tutto questo c'è da dire che sto ancora pagando il mutuo sull'immobile e che ovviamente la vendita della casa rimandata mi è costata altre 3 rate di mutuo (oltre 3000,00 euro). Potrei richiedere un risarcimento per questo imputabile al loro ritardo?
Mi sono peraltro dimenticata di dire che con la citazione in giudizio hanno acceso un'iscrizione giudiziale a loro favore sulla casa senza la cui cancellazione non si può procedere all'atto nè peraltro posso venderla ad altri...

Ieri sera ho parlato con il mio avvocato che dopo aver sentito quello degli acquirenti, dice che hanno ottenuto il mutuo e che occorranno circa altri 15 giorni prima di procedere... Guarda caso tra circa 15 giorni siamo al giorno dell'udienza... Se a tutto questo aggiungiamo il fatto che la casa l'ho svenduta... mi sa mi sa che mi conviene cambiare avvocato e affrontare la cosa di petto...

 

[kittie71]

E mica è la prima volta che mi succede, per la verità mi è successo anche di peggio: mi sono vista recapitare un ricorso di lunedi mattina firmato il sabato mattina di urgenza da una giudice ad un procedimento che non c'era mai stato sulla base di una raccomandata mai speditami dal mittente e inesistente agli uffici postali. Sono in causa da 4 anni... A Bari se sei ammanigliato puoi fare di tutto...

 

[Jrogin]

Mi sono peraltro dimenticata di dire che con la citazione in giudizio hanno acceso un'iscrizione giudiziale a loro favore sulla casa senza la cui cancellazione non si può procedere all'atto nè peraltro posso venderla ad altri...

Sinceramente mi sfugge qualcosa. Come hanno fatto a citarti in giudizio se non ti hanno messo in mora prima.

Ritengo si possa ragionevolmente sostenere che, sia pure "sul filo di lana", tu hai assolto ai tuoi obblighi nonostante gli impedimenti gravi e oggettivi procurati dall'incidente.
La certificazione della banca che era iniziata la procedura di cancellazione credo sia il punto più estremo a cui puoi arrivare. Da li in poi è burocrazia pura, dai risultati certi ma dai tempi incerti. Se l'effettiva cancellazione dell'ipoteca dovesse richiedere 3 anni, questi non possono essere imputati a te.

Su questo non sono completamente daccordo. Tutto a mio parere dipende da cosa c'era scritto nel preliminare. Se la venditrice si "impegnava" ad cancellare l'ipoteca potrei concordare, ma se nel preliminare c'era scritto che la venditrice si "obbligava" a cancellare l'ipoteca entro la data del rogito il discorso cambia nel senso che la venditrice sarebbe inadempiente (sempre successivamente alla messa in mora).

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Svariati punti poco chiari in quello che scrivi per usare un eufemismo.
L'unica certezza è che il tuo avvocato sta lavorando poco e male e ti chiederà un pesante compenso ... more solito.
Per fortuna che hai deciso di prendere la cosa di ... petto.
Luigi De Valeri